Rivalutazione immobili: come determinare il costo fiscale della partecipazione detenuta dal socio

Con la risposta n. 178 del 2 settembre 2024, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla determinazione del costo fiscale della partecipazione detenuta dal socio di una s.n.c. a seguito della rivalutazione degli immobili effettuata dalla società di persone, in regime di contabilità semplificata, ai sensi dell'articolo 15, commi da 16 a 23 del decreto–legge n. 185/2008, convertito con modificazioni dalla legge n. 2/2009. Con la circolare 1° marzo 2022, n. 6/E (cfr. quesito 3.2) l'Amministrazione finanziaria ha trattato il tema della disciplina «del saldo attivo di rivalutazione di un bene immobile da parte di società in contabilità ordinaria che ha rivalutato il bene, ai sensi del decreto-legge n. 185 del 2008, in un periodo d'imposta precedente, in cui adottava la contabilità semplificata». Il documento di prassi richiamato ha evidenziato che con «la circolare n. 57/E del 18 giugno 2001, è stato precisato che, nell'ipotesi di passaggio dal regime di contabilità semplificata a quello di contabilità ordinaria, la mancanza di una contabilità generale e del bilancio non consente ai soggetti che si avvalgono di regimi semplificati di effettuare accantonamenti a riserva e, pertanto, non è configurabile in nessun caso la distribuzione di una riserva. Al momento della successiva attivazione della contabilità sistematica, il contribuente dovrà costituire i saldi patrimoniali di partenza secondo le disposizioni stabilite dal decreto del Presidente della Repubblica 23 dicembre 1974, n. 689. In tal caso, l'iscrizione in contabilità dei beni rivalutati non comporterà la ricostruzione di alcuna riserva di rivalutazione. Inoltre, con la circolare. n. 37/E del 2016 - seppur in tema di «Disciplina dell'assegnazione e cessione di beni ai soci, della trasformazione in società semplice e dell'estromissione dei beni dell'imprenditore individuale» - è stato precisato che la rivalutazione effettuata dai contribuenti in regime di contabilità semplificata non genera - a differenza di quanto accade per gli altri contribuenti in contabilità ordinaria - la "creazione" di una corrispondente riserva in sospensione d'imposta (cfr. circolari n. 11/E del 2009 e n. 22/E del 6 maggio 2009), anche nel caso in cui il contribuente, successivamente alla rivalutazione, transiti dal regime di contabilità semplificata a quello di contabilità ordinaria. Considerato che la rivalutazione effettuata in regime di contabilità semplificata non comporta l'iscrizione di una riserva in sospensione d'imposta, il maggior valore del bene rivalutato troverà la sua contropartita, nel passaggio al regime ordinario, in una riserva - qualificabile fiscalmente come riserva di utili libera da vincoli, con la conseguenza che il successivo annullamento di tale riserva - per consentire l'assegnazione dei beni ai soci - non sarà assoggettato a imposta sostitutiva prevista in materia di assegnazione agevolata. In considerazione di ciò, in sede di assegnazione dei beni ai soci, il valore fiscale includerà gli effetti della rivalutazione operata ai sensi dell'articolo 15 del menzionato decreto-legge n. 185 del 2008 e, nella medesima misura, non risulta alcun saldo attivo di rivalutazione da affrancare riferibile ai beni in esame. Restano fermi gli effetti ordinari derivanti dall'annullamento della riserva di cui si tratta in sede di assegnazione del bene.».

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