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Ristrutturazioni – Più semplice ricostruire senza rispettare la sagoma

Gli interventi di demolizione e ricostruzione, se rispettano il volume dell'edificio, si possono realizzare con semplice Scia senza il permesso di costruire
Gli interventi di demolizione e ricostruzione, se rispettano il volume dell’edificio, si possono realizzare con semplice Scia senza il permesso di costruire

Le «Semplificazioni in materia edilizia» contenute all’articolo 30 del decreto del fare (Dl n. 69/2013, convertito nella legge n. 98/2013), con la possibilità di demolire e ricostruire senza rispetto di sagoma con semplice Scia, proseguono sulla strada intrapresa dal legislatore dal 1996, con la nascita della Dia (dichiarazione di inizio attività): ampliare il campo dell’edilizia privata realizzabile con autocertificazione asseverata, e dunque non più soggetta a provvedimento preventivo espresso (il permesso di costruire). Invece di attendere mesi che il Comune si pronunci sul progetto, si possono avviare subito i lavori sulla base della dichiarazione “responsabile” (cioè soggetta a sanzione) del progettista abilitato (ingegnere, architetto, geometra), che dichiara l’intervento compatibile con le normative edilizio-urbanistiche.

Negli ultimi anni le principali innovazioni sono state l’allargamento nel 2010 dell’edilizia libera, soggetta a Comunicazione inizio lavori “asseverata” (Cil) (ad esempio per installare pannelli solari) e l’introduzione (Dl n. 70/2011) della Scia in edilizia, la Segnalazione certificata di inizio attività, che rispetto alla Dia consente di avviare subito i lavori anziché aspettare 30 giorni. Poi, sempre col Dl n. 70/2011, l’introduzione del silenzio-assenso sul permesso di costruire.

Ora il decreto del fare prosegue la “marcia” dell’autocertificazione, togliendo il paletto del rispetto della sagoma agli interventi di demolizione e ricostruzione. Mentre prima la definizione di ristrutturazione edilizia comprendeva anche la demolizione e ricostruzione solo se l’edificio ricostruito non modificava né volume né sagoma di quello preesistente, ora invece basta rispettare il volume, potendo dunque cambiare la sagoma. Questo comporta che mentre prima la demolizione e ricostruzione “fuori sagoma” era nuova costruzione, e dunque soggetta a permesso di costruire, ora si può realizzare con semplice Scia.

Ma nell’intervento del Governo Letta c’è molto di più. Intanto si alleggeriscono gli oneri per il privato. Sparisce infatti, per gli interventi fuori sagoma che restano nella ristrutturazione edilizia “leggera” (ossia che non comportano aumento di unità immobiliari, modifica dei prospetti, delle superfici e delle destinazioni d’uso in zona A), il contributo costo di costruzione, che è dovuto solo sul permesso di costruire. Dovrebbero invece rimanere gli oneri di urbanizzazione se, come prima, ci sarà un aumento di carico urbanistico.

Ma la vera novità è che con questa modifica normativa si potranno fare molti interventi di trasformazione urbana prima impossibili. Visto infatti che la demolizione e ricostruzione (D&R) fuori sagoma era, nel vecchio regime, «nuova costruzione», doveva rispettare le regole dei piani urbanistici. Se ad esempio in quell’area era sopravvenuto una inedificabilità assoluta, non si poteva fare nulla (cioè: solo la D&R con la stessa sagoma e volume). E comunque si dovevano rispettare tutte le nuove regole su indici di edificabilità, destinazioni, altezze, distanze.

Ora la D&R fuori sagoma (ma con lo stesso volume) è una semplice ristrutturazione edilizia, e la giurisprudenza è univoca nel dire che in questi casi il proprietario ha diritto di conservare volumi, superfici, destinazioni, altezze e distanze preesistenti, anche se in contrasto con il Prg vigente. Si potranno allora demolire vecchi edifici e ricostruirli tutti diversi, anche modificando la sagoma, in deroga al Prg, purché si rispettino le caratteristiche preesistenti su volume, destinazione d’uso (non si potrà dunque trasformare capannoni in case), superfici, altezze. Sulla stessa sagoma, se modificata, bisognerà tuttavia non sforare i parametri precedenti, ad esempio l’altezza o le distanze, sennò si ricade nella nuova costruzione.

Il Parlamento ha inserito qualche paletto per frenare la liberalizzazione nei centri storici, ma l’ha fatto un po’ maldestramente: spetterà infatti ai Comuni stabilire, entro il 30 giugno 2014, in quali aree dentro le «zone A» la D&R fuori sagoma è soggetta sempre a permesso, anziché Scia.
Ma l’intervento resterà sempre «ristrutturazione edilizia», con la conseguenza che potrà comunque beneficiare dell’interpretazione giurisprudenziale, con il solo paletto di dover passare per un ok esplicito degli uffici comunali.

DOMANDE

Con la “liberalizzazione della sagoma”, cioè le demolizioni e ricostruzioni realizzabili con semplice Scia anche senza rispetto della sagoma dell’edificio originario, si può fare “di tutto” purché non si superi il volume?
Nonostante il Dl n. 69/2013 abbia previsto che la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione possa essere realizzata senza il necessario rispetto della sagoma (salvo per gli immobili vincolati e quelli individuati nelle zone A o assimilate) anche con la Scia, rimane pur sempre il necessario rispetto del Piano regolatore generale. La nuova sagoma deve cioè comunque rispettare le norme urbanistiche vigenti al tempo in cui si procede con l’intervento.
Sicuramente però, con la possibilità di utilizzo anche della Scia per tali interventi, è stata introdotta una notevole semplificazione.

Se la demolizione e ricostruzione (purché si rispetti il volume) si può fare con Scia anziché con permesso, comporta che si pagano meno oneri di urbanizzazione?
La risposta è affermativa. Nel caso di ristrutturazione edilizia “pesante” (permesso di costruire), gli oneri di urbanizzazione sono dovuti solo nel caso in cui vengano modificati i parametri urbanistici che incidono sul carico urbanistico (volume, superficie e destinazione d’uso), mentre il contributo sul costo di costruzione è sempre dovuto.
Nei casi in cui è ammesso l’utilizzo della Scia (e dunque anche nella demolizione e ricostruzione, anche fuori sagoma) non sono dovuti né oneri né contributo sul costo di costruzione, vista la gratuità del titolo.

L’utilizzo dello strumento del silenzio-assenso (per gli interventi edilizi più rilevanti) se scade il termine per l’emanazione dell’atto è una cosa automatica o l’interessato deve fare qualcosa?
Il silenzio assenso si produce automaticamente in presenza di una domanda di permesso di costruire legittima e completa dopo il decorso di un certo tempo fissato per legge. Il richiedente deve solo comunicare al Comune l’intenzione di avvalersi degli effetti del provvedimento tacito che si è formato. In alternativa, in caso di inerzia del Comune, è possibile utilizzare lo strumento ordinario del commissario ad acta previsto dall’articolo 2 della legge n. 24/1990. In tal caso, il richiedente può rivolgere un’istanza alla figura preventivamente individuata dal Comune per intervenire con i poteri sostitutivi in caso di inerzia dell’amministrazione stessa.
Il commissario ad acta interviene con gli stessi poteri dello sportello unico e rilascia, ove ne ricorrano i presupposti, il provvedimento espresso, dando così maggiore certezza all’operatore rispetto a quanto può darne il silenzio assenso.

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