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Riforma Catasto: rendite scontate del 30%

Riforma Catasto: rendite scontate del 30%
Una volta ricavato da rogiti e locazioni un certo numero minimo di immobili-campione per ogni categoria ordinaria e per ogni zona, si applicherà a quel valore-tipo ottenuto, per ciascun edificio, quelle “funzioni catastali” statistiche nelle quali inserire le specificità di quella unità. Il risultato, a grandi linee, sarà il valore catastale al metro quadrato, che verrà poi moltiplicato per la superficie della singola unità immobiliare dell’edificio. Alla fine i valori così determinati subiranno un taglio del 30 per cento

La lunga marcia della riforma del catasto sta per iniziare. All’inizio, con ritmi piuttosto accelerati per non perdere il treno della delega, poi con una scansione più diluita nei cinque anni previsti. Alla fine dei quali le decine di milioni di proprietari immobiliari riceveranno nuovi valori e rendite che – nelle intenzioni dei tecnici dell’Agenzia che hanno elaborato il piano – non saranno mai superiori ai prezzi e ai canoni di mercato, grazie agli abbattimenti forfettari del 30% per le case e del 20% per gli altri immobili.

La prima tappa si sta giocando un po’ sul filo di lana, con il decreto che potrebbe essere presentato in bozza alla mini bicamerale “informale” già la settimana prossima. Così il 20 febbraio un testo già condiviso con i parlamentari – almeno a grandi linee – potrebbe essere approvato dal Consiglio dei ministri e passare subito all’esame ufficiale delle commissioni Finanze della Camera e del Senato, per tornare al Governo entro i 30 giorni successivi. A questo punto, se la partita è stata ben giocata, il decreto potrebbe passare l’ultimo step e uscire rapidamente sulla Gazzetta ufficiale idealmente entro metà aprile. Dal 1° maggio, quindi, con l’entrata in vigore, potrebbero partire i lavori.

Si comincia con i compiti e le strategie da definire con i Comuni. Ma verranno anche coinvolti i proprietari, cui verrà chiesto di fornire i dati mancanti in via telematica. Contemporaneamente l’Agenzia valuterà come realizzare la collaborazione con i professionisti.

Visto che il problema di fondo è la raccolta di dati sui prezzi e le caratteristiche degli immobili, l’Agenzia dovrà valutare in che modo professionisti e Comuni possano arricchire la base dati disponibile, che raccoglie le risultanze di compravendite e contratti di locazione registrati nel triennio 2012-2014. Solo dopo aver sciolto questo nodo l’Agenzia potrà definire l’altro punto centrale: i confini degli ambiti territoriali.

Il sistema funzionerà così: una volta ricavato da rogiti e locazioni un certo numero minimo di immobili-campione per ogni categoria ordinaria e per ogni zona, si applicherà a quel valore-tipo ottenuto, per ciascun edificio, quelle “funzioni catastali” statistiche (che le commissioni censuarie locali dovranno validare entro 60 giorni) nelle quali inserire le specificità di quella unità (come affaccio, piano, stato di conservazione e così via). Il risultato, a grandi linee, sarà il valore catastale al metro quadrato, che verrà poi moltiplicato per la superficie della singola unità immobiliare dell’edificio.

Quanto alle planimetrie mancanti o inadatte, se i Comuni e i singoli volonterosi proprietari non avranno fornito la metratura, scatterà un semplice sistema di trasformazione dei vani in metri quadrati. Per esempio, per tutte le abitazioni attualmente inserite nella categoria A/2 (civile) un vano corrisponderà a 21 metri quadrati mentre per la A/3 l’equivalenza è a 20 metri quadrati.

Alla fine i valori così determinati subiranno (sempre parlando di categorie “ordinarie”, cioè abitazioni, uffici, negozi e pertinenze) un taglio del 30 per cento, che dovrebbe eliminare alla radice il rischio, derivante dall’applicazione di funzioni statistiche che comportano pur sempre un qualche grado di approssimazione, di vedersi attribuire un valore superiore a quello di mercato. Questo, tuttavia, non esclude che – per evitare penalizzazioni – si finisca per premiare qualche proprietario attribuendogli un valore fiscale relativamente più basso di quello di mercato.

Per le unità immobiliari “speciali” – cioè capannoni, impianti, cliniche e così via – il discorso è più impegnativo: il valore verrà attribuito a “stima diretta”, e sarà soprattutto in questa fase che la collaborazione dei professionisti sarà indispensabile. Il valore subirà poi un abbattimento del 20% e questo sarà il dato comunicato poi ai proprietari.

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