Rideterminazione valore dei terreni: come compilare il modello 730

Debutta nel modello 730/2024 la possibilità di dichiarare la rideterminazione del valore di terreni, edificabili o agricoli, detenuti alla data del 1° gennaio 2023 secondo la riapertura dei termini operata dall’art. 1, comma 108, della legge di Bilancio 2023 (legge n. 197/2022). La norma in argomento ha concesso ancora una volta la possibilità di rideterminare il costo storico dei terreni e delle partecipazioni al fine di prenderlo a riferimento per la determinazione della plusvalenza realizzata a seguito di cessione a titolo oneroso. Oltre al costo delle non negoziate, in virtù dell’art. 1, comma 107, della legge di Bilancio 2023 è stata concessa per la prima volta l’opportunità di rideterminare il costo delle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione. Le cessioni dei suddetti beni costituiscono redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lettere a), b), c) e c-bis), TUIR. La legge n. 197/2022, rispetto al passato, ha previsto un ulteriore incremento dell’imposta sostitutiva del valore periziato la cui aliquota è passata dal precedente 14% al 16%. Quando si intende procedere a rivalutazione del valore dei beni in argomento, è buona prassi valutare la convenienza dell’operazione. Non è escluso, difatti, che se il costo storico è già abbastanza elevato, in caso di cessione, sia più conveniente liquidare le imposte sui redditi determinando la plusvalenza nei modi ordinari. La novità del modello 730/2024 Nel modello 730 da presentare quest’anno è possibile per la prima volta indicare di aver optato per la rivalutazione attraverso l’imposizione sostitutiva. Ma soltanto con riferimento ai terreni detenuti alla data del 1° gennaio 2023. Resta esclusa la possibilità di comunicare l’opzione, attraverso il detto modello dichiarativo, per la rivalutazione delle partecipazioni. Sino all’edizione 2022, la rideterminazione del costo dei terreni, edificabili o agricoli, andava esposta in dichiarazione mediante la compilazione della specifica sezione del quadro RM del modello Redditi. In caso di presentazione del modello 730, in aggiunta, il contribuente era obbligato a presentare il modello Redditi compilando il solo quadro citato. L’opzione per la rideterminazione del costo delle partecipazioni, invece, trovava e trova spazio nel quadro RT del modello Redditi che, anche per le partecipazioni detenute al 1° gennaio 2023, deve essere compilato. La novità di quest’anno è stata tradotta nell’ampliamento del quadro L del modello 730 che, oltre all’unica sezione presente negli anni precedenti, presenta oggi tre diverse sezioni. La seconda è quella di interesse dei contribuenti che hanno rideterminato il costo dei terreni. Come compilare il modello Nella sezione sono presenti due righi in quanto devono essere distintamente indicate le rivalutazioni dei terreni edificabili da quelle dei terreni agricoli e dei terreni oggetto di lottizzazione, per i quali il valore di acquisto è stato rideterminato sulla base di una perizia giurata di stima a fronte della quale è stata liquidata l’imposta sostitutiva nella misura del 16%. Ove non fossero sufficienti i due righi, si deve ricorrere a moduli aggiuntivi al primo. Nelle prime due colonne vanno indicati, rispettivamente, l’importo della rivalutazione da perizia e l’imposta sostitutiva corrispondente. In caso di precedente rivalutazione dei beni ancora nel possesso del contribuente alla data del 1° gennaio dell’anno scorso, ovvero nel caso in cui l’ultima perizia giurata rechi un valore inferiore rispetto a quello della perizia precedente, è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’importo già versato a meno che, in alternativa, non si decida di chiedere il rimborso. Ciò è stato ancora una volta ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 16/E del 26 giugno 2023. Al ricorrere di tale ipotesi, l’imposta eventualmente già versata in precedenza deve essere collocata nella terza colonna. Nella quarta, invece, si deve indicare l’imposta da versare, frutto della differenza tra l’imposta dovuta e quella eventualmente già versata di cui alle due colonne precedenti. La casella nella quinta colonna deve essere barrata se si è optato per la rateazione del pagamento. Con riferimento al 2023, infatti, si rammenta che l’imposta poteva versarsi in unica soluzione entro il 15 novembre dello stesso anno ovvero, partendo dalla medesima decorrenza, in tre rate annuali di pari importo, con maggiorazione delle rate successive alla prima di un interesse del 3%. Infine, deve essere barrata la casella della sesta colonna laddove, in caso di rivalutazione di terreni di diversa natura, sia stato effettuato un versamento cumulativo dell’imposta dovuta. La totale imposta, o la prima rata della stessa, è stata versata compilando la sezione erario del modello F24 con codice tributo 8056 e anno di riferimento 2023. L’indicazione dei dati in dichiarazione costituisce adempimento formale la cui omissione non comporta l’inefficacia dell’opzione, ma la sola applicazione della sanzione da 250 a 2.000 euro prevista dall’art. 8, comma 1, D.Lgs. n. 471/1997. Opzione non ritrattabile Una volta esercitata l’opzione per la rideterminazione del costo storico, resa efficace dal pagamento dell’imposta sostitutiva in unica soluzione o della prima rata, non è più possibile tornare indietro. Ciò risulta ribadito e confermato dalla Suprema Corte nell’ordinanza n. 26186 depositata il 6 settembre 2022. Non è consentito al contribuente che voglia ripensarci richiedere il rimborso dell’imposta versata, o omettere il pagamento delle rate successive alla prima poiché, pur non trattandosi di una scelta obbligatoria, “l’opzione per la rideterminazione del costo o valore di acquisto della partecipazione costituisce manifestazione unilaterale di volontà e non si risolve, pertanto, in mera enunciazione di un fatto o in dichiarazione di scienza”. Proprio perché espressione di volontà negoziale, sono a tale opzione applicabili non i principi generali sulla emendabilità dell'errore in dichiarazione, bensì quelli sulla normale irretrattabilità della manifestazione di volontà negoziale unilaterale pervenuta a conoscenza della controparte secondo gli articoli 1324 e 1334 del Codice civile. È per questo che comporta l’inefficacia dell’opzione l’omesso pagamento dell’unica o prima rata entro il termine previsto e che l’omesso pagamento delle rate successive non comporta decadenza dall’opzione, ma dà luogo al recupero coattivo degli importi ancora dovuti ex art. 10 e ss. del D.P.R. n. 602/1973 a meno che non venga sanata la posizione avvalendosi del ravvedimento operoso. L’opportunità della rideterminazione è riservata a persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia che detengono partecipazioni e terreni al di fuori del regime di impresa. La scadenza prevista è la medesima sia per il versamento che per l’asseverazione della perizia di stima. L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 53/E del 2015, recependo l’orientamento della Suprema Corte, ha chiarito che l’asseverazione può avvenire anche successivamente alla data di stipula dell’atto di cessione senza che ciò comporti decadenza dal beneficio. È logico ritenere, tuttavia, che il momento dell’asseverazione, quand’anche successivo alla stipula dell’atto, non possa essere successivo alla scadenza del versamento dell’unica o della prima rata.

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