Riclassamento catastale: illegittima la revisione massiva della rendita

Non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento catastale che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 8283 del 29 aprile 2020. IL FATTO Il caso trae origine da una sentenza con cui la Ctp di Roma accoglieva il ricorso proposto da un contribuente avverso l'atto con il quale l'Agenzia del territorio aveva provveduto a rivalutare la rendita catastale di due immobili, ritenendo tale provvedimento nullo perché, nell'elevare la classe da appartamento di civile abitazione a di lusso furono presi in comparazione unità immobiliari di ben diversa consistenza, anche se ricadenti nella medesima microzona. Diversamente, la Ctr accoglieva l'appello dell'Agenzia delle Entrate ritenendo che l'atto impugnato consentisse al contribuente di esercitare pienamente il suo diritto di difesa e delineasse in maniera sufficientemente chiara l'oggetto del contendere, indicando tutti gli elementi dai quali era possibile ricostruire il percorso seguito dall'Ufficio nella modifica della classe di merito. Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il contribuente. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso. Costituisce principio consolidato quello secondo cui è necessaria una rigorosa - e cioè completa, specifica e razionale - motivazione dell'atto di riclassamento, non solo con riferimento alla microzona ove insiste l'immobile, ma con specifico riferimento all'immobile oggetto di riclassamento. In particolare, quando si tratta di un mutamento di rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi dell'art. 1 comma 335 L. 311/2004, la ragione giustificativa non può consistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere accertata la variazione di valore degli immobili presenti nella microzona (Cass. n. 22671 del 2019). Ne consegue la necessità che nell’avviso di accertamento siano precisate le ragioni che hanno indotto l'Amministrazione a modificare d'ufficio il classamento originario, non essendo sufficiente il richiamo agli astratti presupposti normativi che hanno giustificato l'avvio della procedura di riclassamento. L'amministrazione comunale è tenuta pertanto ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l'area alla riqualificazione risultando inidonei i richiami ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta (cfr. Cass. n. 4712 del 2015; n. 3156 del 2015) e a fornire riscontri estimativi individualizzanti (Cass. n. 9770 del 2019). La Suprema Corte ha affermato che nella procedura di revisione del classamento si debba tener conto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l'unità è sita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente sulla qualificazione della stessa (Cass. n. 10403 del 2019). In effetti, l'art. 3, comma 154, lett. e), della legge n. 662 del 1996, stabilisce espressamente che ai fini dell'attribuzione della rendita catastale alle unità appartenenti alle varie categorie ordinarie si tenga contemporaneamente conto dei caratteri specifici dell'unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l'unità è sita. Pertanto, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati. Viceversa, l'atto deve contenere l'indicazione: a) degli elementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona; b) di come essi incidano sul diverso classamento della singola unità immobiliare (Cass. 22671 del 2019; Cass. 23051 del 2019). Del resto la Cassazione ha affermato che in tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell'art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, nell'ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l'immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale in tale microzona rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetto rapporto e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento e ciò al duplice fine di consentire, da un lato, al contribuente di individuare agevolmente il presupposto dell'operata riclassificazione ed approntare le consequenziali difese, e, dall'altro, per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l'oggetto dell'eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all'Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell'atto; e ciò anche considerando che l'attribuzione di una determinata classe è correlata sia alla qualità urbana del contesto in cui l'immobile è inserito (infrastrutture, servizi, eccetera), sia alla qualità ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) della zona di mercato immobiliare in cui l'unità stessa è situata, sia infine alle caratteristiche edilizie dell'unità stessa e del fabbricato che la comprende (l'esposizione, il grado di rifinitura, eccetera). inoltre, secondo le Sezioni Unite, l'Agenzia delle Entrate competente deve specificare se il mutamento è dovuto a una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l'unità immobiliare e, nel caso, indicare l'atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano (Cass. SU n. 7665/2016; nello stesso senso Cass. nn. 25960/2018; 23792/2018). Infine, la Corte Costituzionale, con la pronuncia n. 249 del 2017, ha da un lato affermato che «la scelta fatta dal legislatore con il censurato comma 335 [art. 1 della legge n. 311 del 2004] non presenta profili di irragionevolezza [in quanto] la decisione di operare una revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell'unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene», evidenziando però che «la natura e le modalità dell'operazione enfatizzano l'obbligo di motivazione in merito agii elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere "diffuso" dell'operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento». Venendo al caso di specie, la Ctr non si è uniformata ai predetti principi, non rilevando la genericità della motivazione esposta nell'atto impugnato, e ritenendo in particolare da un lato che fossero indicati tutti gli elementi dai quali era possibile ricostruire il percorso seguito dall'Ufficio nella modifica della classe di merito e dall'altro che non fosse necessario che l'atto impugnato avrebbe dovuto contenere una motivazione che tenesse conto delle concrete e specifiche caratteristiche dell'immobile. Ne consegue l'accoglimento del ricorso.

Riclassamento catastale: illegittima la revisione massiva della rendita

Necessaria una rigorosa motivazione dell'atto di riclassamento catastale, non solo con riferimento alla microzona ove insiste l'immobile, ma con specifico riferimento all'immobile oggetto di riclassamento

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