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Rent to buy: sono troppe due imposte di registro

Rent to buy: sono troppe due imposte di registro
Il Notariato commenta i chiarimenti forniti dalle Entrate

Sono troppe due imposte di registro fisse sul «rent to buy»: la pretesa dell’amministrazione finanziaria di tassare distintamente la quota del canone imputata al godimento dell’immobile e quella imputata in conto prezzo della futura cessione, come se fossero due disposizioni autonome, contrasta con l’unicità del contratto. Lo rileva il Consiglio nazionale del notariato in una recente nota di commento ai chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015.

Il documento evidenzia anzitutto che la scelta di fondo dell’amministrazione è quella di diversificare, nell’ambito dei negozi giuridici disciplinati dall’art. 23 del D.L. n. 133/2014, aventi per oggetto il godimento in funzione della successiva alienazione degli immobili, il trattamento applicabile al canone corrisposto dal conduttore, assimilando da un lato l’immediata concessione del godimento del bene alla locazione e, dall’altro, ad acconto prezzo la quota destinata ad essere imputata a corrispettivo del successivo trasferimento. Tanto premesso, il documento rappresenta in forma schematica le soluzioni dell’Agenzia in merito al trattamento tributario dei contratti in esame, basate appunto sulla predetta diversificazione, sia agli effetti dell’imposizione diretta che indiretta, segnalando poi alcune criticità. Per esempio, per quanto riguarda l’imposta di registro applicabile in misura fissa laddove il contratto sia soggetto all’Iva, l’autonoma rilevanza che l’Agenzia annette alle singole disposizioni implica l’applicazione di due imposte fisse, nella misura di 200 euro ciascuna se il contratto è redatto in forma solenne (atto pubblico o scrittura privata autenticata), oppure, nel caso delle scritture private non autenticate, nella misura di 67 euro per la locazione e di 200 euro per la futura cessione. Questo tuttavia, secondo i notai, è in contrasto non solo con l’unicità del negozio giuridico, ma anche con il fatto che una disposizione soggetta ad Iva non manifesta un’autonoma capacità contributiva agli effetti dell’imposta di registro, per cui, in armonia con gli stessi principi affermati dalla circolare n. 44/2011, dovrebbe ritenersi che l’imposta di registro in misura fissa non possa applicarsi distintamente per ciascuna disposizione, non trattandosi, in ragione del principio di alternatività con l’Iva, di disposizioni negoziali dotate di contenuto economico che concretizzano un indice di capacità contributiva.

Un altro profilo di criticità viene evidenziato con riguardo alla determinazione dell’imposta di registro da applicare in sede di trasferimento dell’immobile: ad avviso dei notai, oltre all’eventualità di rimborso dell’eccedenza esplicitamente ammessa dall’Agenzia, dovrebbe riconoscersi che il tributo applicato agli acconti sia commisurato all’imposta principale dovuta per il trasferimento, rimborsando in ogni caso l’eccedenza.

Restando in tema di «rent to buy», si segnala infine che l’argomento forma oggetto di un approfondimento, sia sotto il profilo civilistico che fiscale, in un documento del 15 marzo 2015 della Fondazione nazionale dei commercialisti.

Agenzia delle Entrate – Circolare N. 4/E/2015

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