Diritto

Prima casa e cessione entro il quinquennio: bonus a rischio

Prima casa e cessione entro il quinquennio: bonus a rischio
Il cessionario che non provvede ad un nuovo acquisto entro un anno dall’alienazione rischia il recupero dell’imposta. In materia di imposta di registro, infatti, la norma che prevede l’irrilevanza della nullità e dell’annullabilità dell’atto deve interpretarsi, per il dato letterale e per la ratio ad esso sottesa, nel senso della sua applicazione alle sole ipotesi di nullità e annullamento, analogamente all’ipotesi di revoca del beneficio per scioglimento del contratto, senza, quindi, ulteriori estensioni a quelle di inefficacia contrattuale derivante da altre e diverse ragioni

Benefici acquisto prima casa e cessione dopo un anno: il cessionario che non provvede ad un nuovo acquisto entro un anno dall’alienazione rischia il recupero dell’imposta. In materia di imposta di registro, infatti, la norma che prevede l’irrilevanza della nullità e dell’annullabilità dell’atto deve interpretarsi, per il dato letterale e per la ratio ad esso sottesa, nel senso della sua applicazione alle sole ipotesi di nullità e annullamento, analogamente all’ipotesi di revoca del beneficio per scioglimento del contratto, senza, quindi, ulteriori estensioni a quelle di inefficacia contrattuale derivante da altre e diverse ragioni. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 791 del 20 gennaio 2015.

IL FATTO
Il caso trae origine dal contenzioso instaurato tra un contribuente e l’Agenzia delle Entrate. La CTR rigettava l’appello principale dell’Ufficio erariale e l’altro incidentale del contribuente contro la decisione di quella provinciale, sicché veniva accolta l’impugnazione relativa all’avviso di liquidazione delle imposte, complementare IVA, ipotecaria e catastale, inerenti all’acquisto di una casa, in costruzione, con aliquota agevolata perché da adibire a propria abitazione (prima casa), con cui l’amministrazione recuperava quelle ordinarie. In particolare, la CTR osservava che la cessione dell’unità immobiliare compiuta l’anno successivo all’acquisto, e quindi entro il quinquennio, senza che il cessionario avesse provveduto ad acquisirne altra entro un anno da tale alienazione, non costituiva un vero e proprio contratto di compravendita, trattandosi piuttosto di risoluzione di quello precedente, con il conseguente venir meno degli effetti di esso, come si evinceva dal tenore del relativo atto notarile del dicembre 2005.

Contro la sentenza proponeva ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate, in particolare ritenendo che la CTR fosse incorsa in errore giacché non considerava che il contribuente non poteva beneficiare dell’agevolazione invocata, atteso che il secondo contratto, ancorché indicato come di risoluzione, in realtà costituiva una vera e propria cessione del bene, e quindi un trasferimento della proprietà alla precedente proprietaria, senza che gli effetti del primo negozio fossero stati posti nel nulla, con la conseguenza perciò che, ai fini fiscali, il secondo era stato stipulato entro il quinquennio dal primo, senza che fosse stato seguito entro un anno dall’acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale, con la conseguenza che i benefici della c.d. prima casa non potevano essere riconosciuti.

LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE
La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso. Deve, anzitutto, ricordarsi che acquistare l’immobile con un mutuo ipotecario significa anche avere la possibilità di risparmiare sulle imposte o tasse da versare a titolo di IVA, imposta di registro, ipotecarie e catastali e anche di fruire della detrazione degli interessi passivi sul mutuo.
L’applicazione del beneficio fiscale prima casa comporta l’applicazione in misura ridotta, a seconda dei casi dell’imposta di registro del 3% (2% dal 1° gennaio 2014) anziché del 7% (9% dal 1° gennaio 2014), dell’IVA del 4% anziché del 10% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 168 euro anziché del 2% e dell’1%: insomma un rilevante e determinante vantaggio fiscale e di risparmio nelle decisioni di acquisto di case, ville, appartamenti e immobili in genere.

Il D.Lgs. n. 23/2011 introduce (art. 10) importanti novità, prima tra tutte quella della modifica delle imposte di registro sulla prima casa a partire dai rogiti effettuati dal 1° gennaio 2014 che vedono applicarsi una imposta di registro così suddivisa: 2% nei trasferimenti immobiliari dove potranno applicarsi le agevolazioni prima casa anzi ora chiamate unità locali “non di lusso” in luogo della precedente aliquota del 3%. Laddove non siano applicabili le agevolazioni l’aliquota sale al 9% in luogo del precedente 7%. Le imposte ipotecarie e catastali saranno in entrambi i casi di 50 euro ciascuna, mentre prima erano esenti o fisse di 168 euro. L’imposta di registro non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro.
Per poter fruire dell’agevolazione è necessario rendere una dichiarazione dal notaio al momento della stipula dell’atto a pena di decadenza in cui si manifesta la volontà di stabilire nel comune dove ha acquistato la prima casa ed ha spostato la residenza o intende farlo entro 18 mesi dalla data di acquisto, e di non essere titolare di altro diritto, né esclusivo né in comunione con altri, di diritti reali su altra abitazione ed acquistate già usufruendo del beneficio fiscale prima casa.

È possibile vendere il bene e riacquistarne uno nuovo sempre con le medesime caratteristiche senza perdere i benefici prima casa (ma non vale se si acquista prima quello nuovo e poi si vende quello su cui si è beneficiato delle agevolazioni) a patto che l’acquisto avvenga entro un anno dalla cessione dell’abitazione su cui si è goduto dei benefici precedentemente.

Nella risoluzione 16 marzo 2004, n. 44/E, concernente sempre la fruizione dei benefici prima casa, l’Agenzia delle Entrate precisa che entro un anno dalla vendita non è sufficiente iniziare i lavori di costruzione, ma occorre quantomeno realizzare il rustico (muri portanti più copertura), altrimenti si decade dai benefici della prima casa e bisogna procedere al riversamento dell’agevolazione fiscale consistente nella minore imposta di registro. In caso di mancata realizzazione del rustico entro un anno, si decade anche dalle agevolazioni sul primo acquisto.

Nel caso in esame, la Cassazione, nel dare ragione all’Erario, ha chiarito che la successiva pattuizione delle parti originarie del contratto, con cui questo veniva sciolto, veniva a privare l’operazione della necessaria caratteristica temporale richiesta dalla disposizione agevolatrice (art. 38, D.P.R. n. 131/1986), posto che si verificava la retrocessione del bene, e quindi la trasmissione della proprietà, nuovamente in capo alla società cedente, e non piuttosto per effetto di declaratoria di nullità di esso, senza che tale nuova convenzione potesse fare venire meno gli effetti della prima rispetto ai terzi, e in particolare all’Erario. D’altronde, osservano gli Ermellini, la risoluzione può essere convenuta per molteplici ragioni, non ultima quello di un diverso assetto del rapporto economico tra le parti.

Da qui, dunque, l’accoglimento del ricorso.

Di rilievo le conseguenze pratiche della sentenza. Il legislatore ha inteso prevedere la restituzione dell’imposta nei soli casi in cui la patologia dell’atto e la sua conseguente inidoneità alla produzione di effetti giuridici siano ascrivibili a vizi esistenti ab origine e non invece sopravvenuti. Ciò in quanto la restituzione dell’imposta regolarmente versata all’atto della registrazione può trovare giustificazione soltanto relativamente al contratto che nasce viziato, mentre ben difficilmente può motivarsi nel caso di un contratto che, pienamente valido e operante a far data dalla sua stipulazione, non è più tale per una causa sopravvenuta, qualunque essa sia.

Corte di Cassazione – Ordinanza N. 791/2015

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