Patrimonio informativo immobiliare: servizi, attività e prospettive future

Ieri mattina, il direttore dell’Agenzia delle entrate, Antonino Maggiore, è stato ascoltato in audizione dalla Commissione di vigilanza sull’Anagrafe tributaria nell’ambito dell’indagine conoscitiva “Per una riforma della fiscalità immobiliare: equità, semplificazione e rilancio del settore”. Al centro della relazione, lo stato dell’arte sulle attività e i servizi dell’Agenzia relativi al patrimonio informativo sugli immobili in Italia. Il direttore ha innanzitutto sottolineato la centralità che queste tematiche rivestono non solo dal punto di vista fiscale, ma anche sul versante della gestione del territorio e dell’offerta di servizi innovativi ai cittadini e ai professionisti.

Nel corso del suo intervento, Maggiore si è soffermato, in particolare, sui seguenti argomenti:

• aggiornamento sul quadro degli strumenti informativi gestiti dall’Agenzia delle entrate nell’ambito del Sistema informativo della fiscalità (Sif) con riferimento al patrimonio immobiliare nazionale
• riepilogo delle tipologie di informazioni in possesso dell’Agenzia sul patrimonio immobiliare di persone fisiche e giuridiche per il contrasto all’evasione fiscale
• aggiornamento sullo stato delle attività svolte dall’Agenzia per la determinazione dei metri quadrati degli immobili privi di planimetria catastale o con planimetrie non riportate in scala
• livello di realizzazione dell’Archivio nazionale degli stradari e dei numeri civici, e risultati ottenuti nel miglioramento della qualità delle banche dati pubbliche
• Anagrafe immobiliare integrata
• imposte e immobili
• delega in materia di revisione del sistema estimativo del catasto fabbricati
• consistenza e rendite delle unità immobiliari del catasto edilizio urbano.

Sistema informativo della fiscalità (Sif) e patrimonio immobiliare nazionale
Nell’ambito del sistema integrato delle banche dati in materia tributaria e finanziaria, l’Agenzia, tra l’altro, gestisce la parte relativa al patrimonio immobiliare italiano (Catasto, pubblicità immobiliare, servizi tecnico-estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare).
Nel corso degli anni l’Amministrazione ha attivato e implementato numerosi servizi, il cui utilizzo da parte degli utenti è progressivamente aumentato. Nella sua relazione il direttore ha ricordato:

• il portale dei servizi telematici (“Sister” e “Portale per i Comuni”), tramite i quali l’Agenzia colloquia con cittadini, professionisti, amministrazioni pubbliche centrali e locali e altri enti
• il “Sistema di Interscambio” con cui, nell’ambito del Sistema pubblico di connettività, sono erogati servizi di download gratuiti dei dati catastali e cartografici
• il servizio online di navigazione della cartografia catastale, ad accesso libero, che consente la visualizzazione dinamica delle informazioni cartografiche catastali e l’integrazione con dati geografici di altre pubbliche amministrazioni
• il Geoportale cartografico catastale, che permette di navigare dinamicamente le mappe, nonché di ricercare singole particelle tramite identificativo catastale.

L’Agenzia – ha sottolineato il direttore – è costantemente impegnata nello sviluppo dei servizi online di consultazione nella convinzione che essi possono, da un lato, rappresentare uno strumento di trasparenza e accountability, e, dall’altro, incrementare i livelli di interoperabilità e collaborazione con le altre amministrazioni.

Maggiore, inoltre, ha ricordato che l’Agenzia, in quanto organo cartografico dello Stato, gestisce per suo conto il sistema di inventariazione degli immobili (individuazione fisica, descrizione delle caratteristiche tecniche ed economiche e registrazione dei diritti). Si tratta di un patrimonio di conoscenze strategico, finalizzato ad assicurare una moderna governance del territorio, costituendo una vera e propria infrastruttura per il Paese nell’ambito del settore immobiliare.

Con riferimento alla gestione delle emergenze, il direttore ha ricordato la collaborazione con il dipartimento della Protezione civile, per la condivisione dei dati cartografici e catastali con l’obiettivo di far fronte in modo strutturato, e quindi più efficace, alle situazioni di emergenza. Peraltro, dopo il terremoto del 2016 nel Centro Italia, il programma europeo “Copernicus” ha scelto la cartografia catastale dell’Agenzia per la tematizzazione dei danni provocati dal sisma, perché accurata, a grande scala e interoperabile.

Per la realizzazione dell’Anagrafe immobiliare integrata (Sistema integrato del territorio e Anagrafe dei titolari), sono stati avviati progetti innovativi di miglioramento della qualità delle banche dati, articolati su due azioni strategiche:

• miglioramento della qualità delle informazioni catastali e ipotecarie (assicurare la completa integrazione e coerenza dei dati degli immobili censiti al Catasto, garantire la completezza e la coerenza dei soggetti titolari dei diritti reali sugli immobili e la completa informatizzazione dei dati di pubblicità immobiliare)
• aggiornamento ed evoluzione del sistema cartografico del catasto (recupero della precisione dei fogli di mappa per garantirne la piena navigabilità).

Nel corso dell’ultimo biennio, inoltre, allo scopo di far emergere situazioni di elusione ed evasione fiscale in ambito immobiliare, è stata effettuata la campagna di accertamento massivo dei fabbricati rurali iscritti senza rendita solo al Catasto dei terreni e non dichiarati al Catasto edilizio urbano, con l’invio ai soggetti intestatari di avvisi bonari, che hanno favorito l’adempimento spontaneo.

Contrasto all’evasione fiscale in ambito immobiliare
Con riferimento all’accatastamento delle unità immobiliari e alla registrazione negli archivi catastali per determinare la rendita catastale per il calcolo delle basi imponibili delle imposte erariali e locali, il controllo dell’Agenzia si realizza attraverso due tipologie di attività: una corrente e una periodica.
L’attività corrente consiste nell’accertamento delle rendite proposte dai tecnici professionisti per nuovi accatastamenti o per dichiarazioni di variazione.
Gli accertamenti eseguiti nel 2018 hanno riguardato oltre 505mila unità immobiliari urbane, con un incremento della rendita complessiva superiore a 114 milioni di euro.
L’attività periodica, invece, si esplica attraverso l’accertamento delle variazioni catastali non dichiarate. Nell’ambito di tale attività, il direttore, tra l’altro, ha ricordato:

• l’operazione “immobili fantasma”, che nel periodo 2007-2012 ha fatto emergere, consentendo la relativa attribuzione di rendita, oltre 1,2 milioni di unità immobiliari, per una rendita catastale complessiva di circa 825 milioni di euro
• il processo di revisione dei classamenti delle unità immobiliari urbane, richiesto, finora, da 17 Comuni, tra cui i capoluoghi di Roma, Milano, Bari, Lecce, Ferrara e Perugia (questa attività ha generato un incremento complessivo della rendita per circa 184 milioni di euro)
• la procedura di revisione dei classamenti incoerenti – sono stati circa 119mila gli immobili per i quali i Comuni hanno effettuato una richiesta di regolarizzazione catastale
• l’identificazione di nuove costruzioni o variazioni non dichiarate al Catasto da parte dei soggetti obbligati – l’Agenzia, a partire dal 2007, ha sottoposto ad accertamento circa 315mila immobili
• il procedimento di accertamento per circa 318mila immobili rurali ancora iscritti al catasto dei terreni per sollecitare i soggetti inadempienti alla regolarizzazione catastale.

Immobili privi di planimetria catastale ovvero con planimetrie non riportate in scale
Quando fu costituito il Nuovo catasto edilizio urbano, ha ricordato Maggiore, per alcune tipologie di immobili erano previste fattispecie di esclusione della presentazione delle planimetrie. Inoltre, in determinate ipotesi, le modalità di redazione delle planimetrie presentate nei primi anni di conservazione del Catasto non consentono il calcolo della superficie.
Tuttavia, il numero degli immobili senza superficie o con planimetria non aggiornata è destinato a diminuire nel tempo: oggi, infatti, la legge impone la presentazione della planimetria conforme allo stato di fatto dell’immobile all’atto della stipula di atti di compravendita.
Peraltro, il direttore ha sottolineato che una soluzione, di tipo normativo, per ovviare alla mancanza del dato relativo alla superficie, potrebbe essere quella di assegnare alle unità immobiliari interessate una superficie “convenzionale”, calcolata moltiplicando la consistenza catastale per un parametro di conversione, determinato per ciascuna categoria ordinaria a destinazione abitativa, in relazione alla dimensioni del vano medio (fatta salva, in ogni caso, la possibilità per il contribuente che ritenga il valore della superficie convenzionale significativamente diverso da quello effettivo, di presentare la planimetria in Catasto secondo le consuete modalità).
Per garantire una sempre maggiore trasparenza del mercato immobiliare, l’Agenzia ha determinato le superfici per tutte le unità immobiliari ordinarie, censite nei gruppi A, B e C, provviste di planimetria. In tal modo, sono stati messi a disposizione dei cittadini, mediante la visura, i dati di superficie delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, iscritte in catasto e corredate di planimetria (circa 57 milioni). È possibile, peraltro, segnalare, correggere e integrare i dati delle superfici catastali.

Archivio nazionale degli stradari e dei numeri civici
Dal 2010 è stato costituito un archivio contenente gli stradari (elenco delle denominazioni delle aree di circolazione) e i numeri civici di tutti i Comuni italiani, denominato Archivio nazionale degli stradari e dei numeri civici (Ansc).
Nel corso degli anni successivi, le attività di aggiornamento hanno alzato ulteriormente la qualità dell’archivio, che sarà utilizzato quale base di partenza per la realizzazione del futuro Archivio nazionale dei numeri civici delle strade urbane (Anncsu).
L’Agenzia delle entrate utilizza, già da diversi anni, i dati toponomastici certificati dai Comuni per “bonificare” gli indirizzi presenti nella banca dati catastale. A oggi, il 95% (70,5 milioni) dei circa 74 milioni di immobili riportati nella banca dati catastale ha un indirizzo catastale i cui dati sono certificati dal Comune, mentre il 46% (34,6 milioni) ha un indirizzo catastale in cui anche il numero civico risulta certificato dal Comune.

Anagrafe immobiliare integrata
Anche sul fronte del nuovo sistema informativo immobiliare, l’Agenzia sta seguendo un percorso di cambiamento focalizzato, in particolare, su aspetti quali l’integrazione dei dati e dei processi, il controllo di qualità e la gestione unitaria dei dati e delle infrastrutture tecnologiche. L’obiettivo è la completa implementazione dell’Anagrafe immobiliare integrata costituita da:

• una componente tecnologica, il Sistema integrato del territorio (Sit) – modello georeferenziato, basato sul sistema cartografico del catasto, per la gestione delle informazioni oggettive degli immobili (classificazione, descrizione, elementi reddituali, indirizzi e geo-localizzazione, valori medi di mercato necessari alla validazione e all’aggiornamento del valore fiscale)
• una componente informativa, l’Anagrafe dei titolari (Adt) – anagrafe nazionale dei titolari dei diritti reali sugli immobili.

Attualmente, l’Agenzia ha attivato, in forma sperimentale, un servizio di consultazione dell’Anagrafe immobiliare integrata nei confronti di 119 Comuni.
Nel 2018, inoltre, è stato attivato un nuovo servizio attraverso il quale ogni Comune può inserire nel sistema informativo dell’Agenzia i codici fiscali delle persone fisiche nei cui confronti si vuole effettuare la verifica delle unità immobiliari dichiarate ai fini Isee.

Imposte e immobili
Complessivamente, nel 2018, la tassazione immobiliare si può stimare in 40 miliardi di euro. Le imposte di natura reddituale (Irpef e Ires) pesano per il 21%, quelle di natura patrimoniale (Imu e Tasi) per il 49% e quelle sui trasferimenti e sulle locazioni (Iva, imposte di registro, ipotecaria, catastale, successioni e donazioni) per il restante 30%.

Delega in materia di revisione del sistema estimativo del catasto fabbricati
Nell’ultima parte dell’audizione, il direttore ha posto l’accento sulla riforma delle attuali modalità di determinazione delle rendite catastali; riforma che comporterebbe notevoli vantaggi, in termini di efficienza ed equità, per il sistema della tassazione immobiliare. A tal proposito, Maggiore ha ricordato che la legge delega 23/2014 (articolo 2) ha previsto la revisione del catasto dei fabbricati. La delega, però, non è stata attuata.

Il direttore, peraltro, è tornato sul progetto di riforma all’epoca delineato dall’Agenzia delle entrate, descrivendone i tratti essenziali:

• passaggio da un catasto di redditi a un catasto di valori e redditi, in grado di assicurare il superamento della distorsione derivante dall’attuale determinazione dei valori imponibili di natura patrimoniale
• superamento dell’attuale obsolescenza delle rendite catastali, mediante la loro rideterminazione (insieme ai relativi valori) per l’intero patrimonio immobiliare nazionale (circa 64 milioni di unità immobiliari urbane)
• predisposizione di un nuovo sistema informativo catastale per aggiornare i valori e le rendite catastali ogni cinque anni, dal solo punto di vista monetario, mediante l’Osservatorio del mercato immobiliare, e ogni decennio, dal punto di vista più strutturale, mediante la revisione delle funzioni statistiche, per tener conto dei mutamenti economici e urbanistici del tessuto urbano
• riordino della tassazione immobiliare.

Questo progetto di riforma, da attuare in sinergia con Comuni, Sogei, categorie professionali e proprietari, si sarebbe dovuto attuare sulla base dei seguenti strumenti innovativi:

• nuovo quadro di qualificazione delle unità immobiliari
• perimetrazione, sulla base della cartografia catastale, degli ambiti territoriali di riferimento in relazione ai quali determinare le funzioni di stima di natura statistica
• determinazione della superficie per le unità immobiliari ordinarie
• elaborazione delle funzioni di stima di natura statistica
• stima diretta e un nuovo sistema informativo per le categorie speciali.

Infine, Maggiore ha sottolineato che una prima azione perequativa della tassazione immobiliare potrebbe essere rappresentata dal superamento del “vano” catastale come unità di consistenza delle unità immobiliari a destinazione abitativa e a uso ufficio, adottando il valore delle superfici per tutte le unità immobiliari ricomprese nei gruppi ordinari A, B e C.

Consistenza e rendite delle unità immobiliari del catasto edilizio urbano
Al 31 dicembre 2018, le unità immobiliari iscritte al Catasto edilizio urbano sono circa 74 milioni:

• 63,8 milioni censite nelle categorie “ordinarie” e “speciali”, con rendita catastale attribuita pari a 36,6 miliardi di euro
• oltre 6,6 milioni di immobili costituiscono “beni comuni non censibili” (beni di utilità comune a più unità immobiliari, che non producono un reddito proprio)
• oltre 3,4 milioni di immobili, censiti nelle categorie catastali del gruppo “F”, come unità non idonee a produrre un reddito (aree urbane, lastrici solari, unità in corso di costruzione o di definizione, unità collabenti).

Oltre il 52% dello stock immobiliare italiano è censito nel gruppo A (abitazioni, uffici e studi privati), mentre il 40% nel gruppo C (attività commerciali/artigiane, pertinenze): questi immobili, insieme a quelli del gruppo B (uso collettivo), rappresentano il 69,9% del totale della rendita catastale, per un importo pari a 25,6 miliardi di euro.
Gli immobili del gruppo D (ad esempio opifici, capannoni industriali, alberghi, centri commerciali) ammontano a 1,5 milioni (2,3% del totale) e rappresentano una rilevante quota della rendita catastale complessiva (28%, circa 10,2 miliardi di euro).
Infine, gli immobili del gruppo E (tra gli altri, stazioni per il trasporto terrestre, marittimo e aereo, fari, cimiteri) rappresentano una quota della rendita catastale complessiva pari al 2,1% (circa 0,8 miliardi di euro).

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