Diritto

Niente IVA sulla caparra pagata alla stipula del preliminare

Niente IVA sulla caparra pagata alla stipula del preliminare
Il versamento della caparra in sede di contratto preliminare di compravendita di immobili, rimasto successivamente inadempiuto, non dà luogo all’applicazione dell’IVA in considerazione della funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento ad essa attribuita dalle parti

Il versamento della caparra in sede di contratto preliminare di compravendita di immobili, rimasto successivamente inadempiuto, non dà luogo all’applicazione dell’IVA in considerazione della funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento ad essa attribuita dalle parti. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10306 del 20 maggio 2015.

In particolare, la Corte di Cassazione ha ricordato che la caparra risponde ad una duplice funzione, in quanto:

  • costituisce un indizio della conclusione del contratto;
  • incentiva le parti a darvi esecuzione, considerato che colui che l’ha versata potrà perdere la relativa somma e la controparte potrà essere, eventualmente, tenuta a restituire il doppio di quanto ricevuto in caso di inadempimento ad essa imputabile.

In pratica, la caparra anticipa il prezzo nel caso di regolare esecuzione del contratto preliminare, costituendo, invece, un risarcimento forfetario in caso di inadempimento, siccome dispensa le parti dalla prova del quantum del danno subìto, salva la facoltà di richiedere il risarcimento del maggior danno.

Alla luce di tali considerazioni, la Suprema Corte ha stabilito che nell’ipotesi:

  • di adempimento del contratto preliminare, la caparra è imputata al prezzo previsto dal contratto definitivo, ed è quindi soggetta a IVA integrando il presupposto impositivo in base all’art. 6, comma 4, del D.P.R. n. 633/1972;
  • di inadempimento del contratto preliminare, la caparra, assumendo funzione risarcitoria, è esclusa da IVA per carenza del requisito oggettivo di cui agli articoli 2 e 3 del D.P.R. n. 633/1972.

È il caso di ricordare che, secondo la giurisprudenza di legittimità, laddove sia dubbia l’effettiva volontà delle parti, le somme versate anteriormente alla stipula del contratto di compravendita devono ritenersi corrisposte a titolo di acconto del prezzo di vendita e, quindi, sono imponibili ai fini IVA (Cassazione 23 dicembre 2005, n. 28697 e 17 dicembre 1994, n. 10874). Nello stesso senso, la prassi amministrativa ha precisato che, nell’ipotesi considerata, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive non possono ritenersi corrisposte a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria (Agenzia delle Entrate, risoluzione 1° agosto 2007, n. 197).

In caso di adempimento, la caparra deve essere imputata alla prestazione dovuta e, divenendo parte del corrispettivo pattuito, la stessa concorre a formare la base imponibile ai sensi dell’art. 13, comma 1, del D.P.R. n. 633/1972 (R.M. 19 maggio 1977, n. 411673). In pratica, la caparra muta la propria natura giuridica, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita, anche in considerazione del fatto che il versamento della caparra presuppone che, sotto il profilo temporale, la conclusione del contratto non sia contemporanea alla sua completa esecuzione (risoluzione n. 197/E/2007, cit.).

Infine, si rammenta che:

  • la caparra, se di importo pari al prezzo stabilito, assume rilevanza ai fini IVA, in quanto ha natura di acconto(Cassazione 1° giugno 2001, n. 14385 e 8 giugno 1992, n. 7056; contra: CTC 13 ottobre 1989, n. 6067);
  • affinché la somma versata a titolo di caparra rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito, soggetta ad IVA al momento del pagamento alla controparte, è necessario che le parti attribuiscano espressamente alla predetta somma, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella, rilevante a seguito dell’esecuzione, di anticipazione del corrispettivo (risoluzione n. 197/E/2007, cit.).

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