Diritto

Mutuo più alto del prezzo di acquisto: spia di evasione

Mutuo più alto del prezzo di acquisto: spia di evasione
Dalla concessione al compratore di un mutuo più alto del valore degli immobili venduti dalla società immobiliare può fare desumere alla Guardia di finanza la presenza di introiti in nero

Il valore del mutuo maggiore rispetto al prezzo di acquisto dell’immobile può contribuire, unitamente ad altri elementi, a provare che l’impresa venditrice abbia dichiarato prezzi inferiori rispetto a quelli effettivi di vendita. Ne deriva, dunque, al superamento delle soglie previste dalla normativa, la condanna dell’imprenditore per il reato di dichiarazione infedele. A fornire questa interpretazione è la Terza sezione penale della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23954 depositata il 4 giugno 2015.

IL FATTO
Un imprenditore veniva processato per dichiarazione infedele (art. 4, D.Lgs. n. 74/2000), poiché, al fine di evadere le imposte sui redditi e sul valore aggiunto, aveva indicato nelle dichiarazioni annuali elementi attivi per un ammontare inferiore a quello effettivo.
In particolare, lo stesso, esercente l’attività immobiliare, era accusato di aver dichiarato, nei rogiti notarili, prezzi inferiori a quelli reali nella vendita di appartamenti. Tale circostanza era desumibile da una serie di circostanze tra cui, in particolare, il fatto che i mutui stipulati dagli acquirenti avessero un valore maggiore rispetto al prezzo di acquisto.
Il contribuente veniva condannato in primo grado e la decisione era confermata anche dalla Corte di Appello.
Avverso la decisione della Corte di Appello, l’imprenditore ha proposto ricorso in cassazione, lamentando che la verifica fiscale sarebbe stata condotta sulla base di presunzioni, non utilizzabili in sede penale. Ha sostenuto la difesa che la sentenza di appello aveva dichiarato l’inderogabilità del disposto dell’art. 38 del Testo unico bancario, ritenendo che la somma erogata a titolo di mutuo non potesse essere superiore al valore dell’immobile. In realtà, proprio l’art. 38 predetto sancirebbe non un principio inderogabile ma semplicemente una regola di buona condotta. A tal fine la difesa ha citato una sentenza della Cassazione civile (n. 26672/2013) secondo cui l’eventuale superamento del limite di finanziabilità non determinerebbe la nullità del contratto di mutuo fondiario, rilevando che le valutazioni estimatorie dell’immobile sono elemento estrinseco, connotato da soggettività ed incertezza. Inoltre, ha riportato una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate che riconoscerebbe il diritto dell’acquirente di stipulare un mutuo per finanziare ulteriori spese oltre l’acquisto dell’immobile. Ha citato, infine, una serie di decisioni favorevoli delle Commissioni tributarie.

LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE
La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando la condanna dell’imprenditore, evitando altresì la prescrizione che era intervenuta nelle more del giudizio di Cassazione. In particolare, i giudici richiamano le argomentazioni della Corte di Appello che, escluso il criterio di valutazione legato all’OMI, aveva dato risalto alla disposizione del TUB secondo cui le banche non possono concedere mutui fondiari ipotecari per un valore superiore al reale valore dell’immobile oggetto di compravendita. Al di là del dato testuale, inoltre, la Corte di Appello aveva operato una valutazione ispirandosi alla comune esperienza secondo cui, se anche fosse possibile l’erogazione di una somma superiore al valore dell’immobile, ciò priverebbe la banca di adeguata garanzia nel caso in cui dovesse recuperare il proprio credito per l’inadempienza del debitore.
Da ciò discende la conclusione – condivisa dalla Cassazione – per cui il reale corrispettivo pagato dagli acquirenti doveva essere determinato in misura almeno uguale all’entità del mutuo erogato.
Pertanto – si legge in sentenza – è pienamente corrispondente a logica il criterio che un bene non può costituire garanzia al di là del proprio valore e dunque, se è concepibile che un finanziamento possa essere chiesto, oltre che per l’acquisto di un immobile, anche per le ulteriori spese (acquisto, ristrutturazione o altro), certamente a fronte del finanziamento dovranno esservi ulteriori garanzie (fideiussioni ad esempio), che nel caso di specie non c’erano state.
Inoltre, a tutto ciò si aggiungono ulteriori elementi probatori quali, ad esempio, il finanziamento che l’imputato e la moglie avevano fatto alla società, indice di una rilevante disponibilità di liquidità non altrimenti giustificata. O ancora alcune dichiarazioni testimoniali degli acquirenti.
A parere della Corte di legittimità, quindi, stante il predetto quadro probatorio, di fatto il contribuente in sede di ricorso per cassazione ha richiesto un esame del merito della sentenza, preclusa in sede di legittimità. Da qui la pronuncia di inammissibilità del ricorso.

L’art. 38 TUB stabilisce che il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.
Corte di Cassazione – Sentenza N. 23954/2015

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