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Luci ed ombre sull’impignorabilità dell’abitazione principale

Bloccati i procedimenti esecutivi contro i contribuenti che hanno debiti con il Fisco iscritti a ruolo e sono proprietari solo dell'abitazione principale
Bloccati i procedimenti esecutivi contro i contribuenti che hanno debiti con il fisco iscritti a ruolo e sono proprietari solo dell’abitazione principale

Bloccati i procedimenti esecutivi nei confronti dei contribuenti che hanno debiti con il fisco iscritti a ruolo e sono proprietari solo dell’abitazione principale ove risiedono anagraficamente. E’ questa una delle principali misure in materia di riscossione che ha diminuito sensibilmente i poteri di Equitalia. Sono però sorti alcuni dubbi circa l’applicazione della disposizione, di cui si offrono possibili soluzioni interpretative.

Espropriazione di altri immobili. L’espropriazione degli altri immobili è sempre possibile solo se il credito risultante da una cartella di pagamento sia superiore a 120.000 euro e se sono trascorsi almeno sei mesi dall’iscrizione ipotecaria (in passato quattro mesi). Le due condizioni devono concorrere.

L’unica eccezione al divieto di procedere all’esecuzione sulla prima casa è quella che riguarda esclusivamente le abitazioni di lusso tenendo conto delle caratteristiche individuate dal D.M. dei lavori pubblici del 2 agosto 1969. Si tratta degli immobili aventi categorie catastali A/8 (ville) ed A/9 (castelli e palazzi di pregio). Inoltre possono essere pignorati tutti gli altri immobili la cui categoria catastale non è di tipo abitativo come ad esempio gli uffici e gli studi privati (A/10).

Tuttavia, lo stop al pignoramento della prima casa da parte di Equitalia può essere aggirato nell’ipotesi di surroga. In pratica l’Agente della riscossione può sostituirsi ad un altro creditore continuando, di fatto, l’espropriazione dell’immobile.

Sono però sorti alcuni dubbi circa l’applicazione della disposizione. Le perplessità sono state prontamente chiarite da una nota dell’Agente della riscossione (Equitalia). In particolare, è stato precisato che con l’espressione immobile “adibito ad uso abitativo” il legislatore ha inteso fare riferimento alla classificazione catastale del bene e non alla destinazione d’uso di fatto. Sono quindi esclusi gli uffici utilizzati di fatto a titolo abitativo.

Pertinenze. Ulteriori chiarimenti hanno riguardato le pertinenze, ad esempio i box auto e le cantine (C/6 e C/2). Secondo quanto chiarito dalla citata nota anche se le pertinenze sono accatastate separatamente dall’immobile principale, si considerano ad ogni effetto “parte integrante” dell’abitazione principale. Pertanto anche in tale ipotesi (sui predetti immobili) si applica il divieto di pignoramento. In pratica non viene meno la condizione dell’unicità dell’abitazione principale adibita a residenza, né la destinazione catastale di tipo abitativo.

Al fine di comprendere se le predette unità immobiliari abbiano o meno la natura di pertinenze assumeranno rilievo decisivo le risultanze dell’atto di acquisto essendo necessario verificare se sia stato costituito o meno il c.d. “vincolo pertinenziale”. Secondo quanto previsto dalle disposizioni civilistiche (art. 817 c.c.) si considera pertinenza la cosa destinata in modo durevole al servizio o ornamento di un’altra cosa. In pratica sono due gli elementi che caratterizzano le pertinenze:

  • l’elemento oggettivo, inteso come l’effettiva destinazione di una cosa al servizio o ornamento di un’altra cosa;
  • l’elemento soggettivo, inteso come la volontà del proprietario della cosa principale di effettuare la destinazione.

In concreto è possibile che, ad esempio, il box auto o la cantina non siano ubicati nello stesso fabbricato (o in prossimità dello stesso), ma siano fisicamente distanti. In tal ipotesi dovrà essere preventivamente verificato che la distanza non sia tale da impedire la destinazione effettiva dei cespiti al servizio dell’abitazione principale. Solo se la verifica sortirà un effetto positivo sarà possibile considerare i beni immobili pertinenze e quindi non pignorabili da parte di Equitalia. Inoltre è necessario che l’acquirente manifesti nell’atto di compravendita la volontà di destinare i predetti beni al servizio dell’abitazione principale. In mancanza di tale manifestazione di volontà il concessionario della riscossione potrà avviare un procedimento esecutivo procedendo al pignoramento e alla successiva vendita della cantina o del box auto (per i crediti superiori a 120.000 euro).

Limite del credito complessivo necessario per procedere ad esecuzione forzata. Un’altra novità, come già ricordato, riguarda il limite del credito complessivo necessario per procedere ad esecuzione forzata. Tale limite, per gli immobili diversi dalla prima casa, quindi in tutti gli altri casi, è stato elevato a 120.000 euro.

In base ad una prima interpretazione della disposizione nessuno vieta ad Equitalia di partecipare ai pignoramenti avviati sull’immobile da altri creditori del debitore nei confronti dei quali tale divieto di pignoramento non sussiste (banche o altri creditori).

In pratica il pignoramento non sembra essere impedito nell’ipotesi di surroga nel diritto di credito. La norma così come modificata potrebbe essere superata qualora Equitalia decidesse di surrogare il credito, cioè dichiarasse al giudice di volersi sostituire al creditore procedente, nel caso in cui sui beni del debitore sia già iniziato un altro procedimento esecutivo (di espropriazione). Ad esempio se è in corso un pignoramento della prima casa (da parte di un privato o di una banca), anche per un importo inferiore a 120.000 euro, l’ente concessionario (Equitalia) potrebbe dichiarare di volersi surrogare al creditore procedente (la banca o il privato) e pertanto riuscirebbe in un secondo momento, ad ottenere comunque il pignoramento della prima casa qualora il debitore (o il creditore procedente) non estingua il debito verso il concessionario entro 10 giorni dalla notifica. La surrogazione si sostanzia nel sub-ingresso di un terzo (Equitalia) che si sostituisce nei diritti del creditore verso un debitore, per effetto del pagamento del debitore da parte del terzo stesso. Nell’ambito della riscossione dei tributi la surroga è disciplinata dall’art. 51 del D.P.R. n. 602/1973.

La disposizione citata prevede, al comma 1 “Qualora sui beni del debitore sia già iniziato un altro procedimento di espropriazione, il concessionario può dichiarare al giudice dell’esecuzione di volersi surrogare al creditore procedente, indicando il credito in relazione al quale la surroga è esercitata”. Inoltre “Se entro dieci giorni dalla notificazione il creditore procedente o il debitore non hanno corrisposto al concessionario l’importo del suo credito, il concessionario resta surrogato negli atti esecutivi già iniziati e li prosegue secondo le norme del presente titolo”.

La circostanza che Equitalia non possa espropriare l’abitazione del contribuente non impedisce l’iscrizione dell’ipoteca sul medesimo immobile. Ai fini dell’iscrizione dell’ipoteca è sufficiente che il credito iscritto a ruolo superi 20.000 euro per la prima casa ed 8.000 euro negli altri casi.

L’ipoteca, diversamente dal pignoramento, non impedisce la disponibilità del bene da parte del debitore e non rappresenta l’inizio della procedura esecutiva, ma solo un vincolo di garanzia a favore del creditore. La circostanza vuol significare che l’immobile, anche se ipotecato, può essere venduto ad un altro soggetto, ma in tale ipotesi se l’immobile non costituisce abitazione principale Equitalia potrà attivare l’esecuzione forzata e procedere all’espropriazione. Il D.L. n. 70/2011 ha previsto l’obbligo per l’agente della riscossione di inviare un preavviso di trenta giorni prima di iscrivere ipoteca.

Il pignoramento, differentemente dall’ipoteca, comporta l’indisponibilità dell’immobile con la conseguenza che un’eventuale vendita dell’immobile pignorato a terzi risulta inefficace nei confronti di Equitalia. In ogni caso, quando è possibile procedere ad esproprio, questo deve essere comunque preceduto dall’iscrizione di ipoteca e dal decorso di sei mesi. A sua volta l’iscrizione ipotecaria deve essere preceduta da un’intimazione al contribuente di pagare le somme dovute.

Equitalia ha fornito anche i chiarimenti relativi alla disciplina transitoria della norma precisando come la novità si applichi anche per il passato. E’ stato così sancito l’obbligo di non proseguire le attività di recupero coattivo qualora siano rispettate le condizioni di legge. Ciò anche in presenza di pignoramenti già eseguiti. In buona sostanza si prevede che i pignoramenti già in atto siano sospesi quando sussistono le condizioni previste dal Decreto “del fare”, ossia l’espropriazione immobiliare riguardi l’unica abitazione principale posseduta, ovvero se il debito a ruolo non superi 120.000 euro o ancora se non siano decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione della garanzia ipotecaria.

La norma può dare luogo a distorsioni nel sistema dovute all’intento di organizzare il proprio patrimonio sul possesso di abitazioni principali. Ad esempio un’abitazione principale più grande rende “inattaccabile” una porzione più vasta del proprio patrimonio. Analogamente una prima casa per ogni familiare consentirebbe di rendere immune un patrimonio cospicuo.

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