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Imu, catasto, condominio: la guida pratica alle novità sulla casa

Tutto quello che occorre sapere per prepararsi alle novità e alle riforme attese entro fine agosto
Tutto quello che occorre sapere per prepararsi alle novità e alle riforme attese entro fine agosto

Questa è l’estate della casa. Il cantiere è diventato talmente vasto che tutti gli italiani – dal proprietario all’inquilino, da chi le case le costruisce a chi le ristruttura a chi ci lavora – sono con il fiato sospeso dalla primavera. Da quando si discute di tasse, liberalizzazioni (e relative marce indietro). Dalle promesse sull’Imu alle certezze (in peggio) sulla Tares. Un quadro allarmante, anche se forse non del tutto negativo.

Ecco, in sintesi, l’agenda fiscale alla quale è meglio prepararsi (la Tares è lasciata ai Comuni); in buona parte riguarda tutti gli italiani ma sicuramente coinvolge tutto il mondo del mattone:

  • 16 settembre, scatta l’acconto dell’Imu sull’abitazione principale, attualmente sospeso, se non va in porto entro il 31 agosto il riassetto della fiscalità immobiliare;
  • 1° ottobre, aumento dell’Iva dal 21 al 22% (un eventuale ulteriore slittamento dell’Iva dal 1° ottobre al 31 dicembre 2013 costerebbe poco più di un miliardo e la totale rinuncia all’aumento dell’aliquota costerebbe allo Stato, a regime dal 2014, 4,2 miliardi);
  • 2 dicembre, versamento degli acconti al 100% (Irpef) o 101% (Ires);
  • 16 dicembre, saldo dell’Imu per i proprietari degli immobili soggetti all’imposta.

Quest’estate, quindi, è cruciale per le decisioni su questi temi, che sono centrali per le tasche degli italiani.

L’Imu. Il focus principale di questo servizio ai lettori è comunque, in questo momento, l’Imu. I due miliardi lasciati in sospeso pesano come un macigno sulle fragilissime finanze statali e le ipotesi di rendere strutturale l’esenzione (costo, 4 miliardi l’anno) resta sempre più nell’ombra.
La base più concreta su cui ragionano i tecnici del ministero dell’Economia si è lentamente spostata dall’esenzione generale a quella mirata: innalzando la detrazione di 200 euro, sino a determinate soglie, si finirebbe con l’escludere dall’Imu la grandissima maggioranza dei proprietari di abitazione principale.
Peraltro, già nel 2012, 5 milioni erano già stati esclusi dalle detrazioni di legge, senza scendere sul terreno scivoloso della capacità contributiva o dell’Isee. Comunque, con una detrazione innalzata a 450 euro si salverebbe dall’Imu l’85% dei contribuenti, salvando però, dall’altra parte, quasi metà del gettito dell’imposta.

La possibile riforma. Tra le ipotesi di revisione c’è quella di arrivare a una “service tax”, fusione dell’Imu e della tassa sui rifiuti (nella sua nuova forma di Tares). Per le imprese, poi, c’è l’ipotesi della deducibilità dal reddito dell’imposta pagata sugli immobili usati per le attività produttive.
Ma c’è su tutto questo, il termine del 31 agosto per il riordino generale dell’imposizione immobiliare, dopo il quale si tornerà ad applicare l’Imu in toto (acconto di giugno compreso).
Proprio la “grande riforma” ha un cuore che potrà mettersi a battere solo molto, ma molto più avanti del 31 agosto. Per capire perché, basta pensare che occorre prima mettere mano alla riforma del catasto, perché dalle nuove tariffe d’estimo al metro quadro, basate su valori di mercato per compravendite e locazioni, dipendono praticamente tutte le imposte sul mattone, a partire proprio dall’Imu. E di riforma del catasto si parla da anni senza che poi si riesca a farla, data anche la sua complessità.
Le prospettive sono quelle di un aumento notevole delle basi imponibili, cui dovrebbe automaticamente corrispondere (così è scritto nel disegno di legge delega fiscale in discussione al comitato ristretto della commissione Finanze della Camera) un calo delle aliquote d’imposta in modo da garantire l’invarianza di gettito.
Anche sulla cedolare secca sugli affitti, comunque, c’è da aspettarsi un intervento: costa molto più di quanto renda (circa un terzo del previsto), perché non c’è stata l’emersione degli affitti in nero.

Il nuovo condominio. Infine, da poco più di un mese sul condominio è entrata in vigore la riforma (legge n. 220/2012) che, non prevedendo alcuna norma transitoria, ha catapultato 30 milioni di persone nelle nuove regole. Già si è avuta qualche avvisaglia delle difficoltà di applicazione delle norme a inizio estate, soprattutto sull’obbligo del fondo condominiale pari all’importo delle spese quando si decidono i lavori di straordinaria manutenzione.
Ma a settembre si giocheranno anche altre partite, dalle nomine degli amministratori coi requisiti professionali e di onorabilità alle decisioni sul risparmio energetico con le nuove (e più severe) maggioranze.

L’importanza del settore. Fin qui, le implicazioni di tutte queste novità per i cittadini. Ma non bisogna dimenticare che esse si riverberano poi sulle quotazioni immobiliari e, in generale, sull’andamento del settore delle costruzioni, che è uno dei più importanti del Paese (ed è particolarmente esposto alla crisi).
Infatti, il valore delle costruzioni realizzate in un anno è stimato in 310 miliardi di euro, quello delle manutenzioni in 48 miliardi, quello dei mutui accesi in 26 miliardi. Le spese condominiali ammontano a 9 miliardi l’anno, le tasse a 190 miliardi (40 versati dai privati e 150 dalle imprese). E queste cifre non tengono conto dei consumi energetici.

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