Immobili oggetto di Superbonus ricevuti per successione: si applica la plusvalenza?

La legge di Bilancio 2024 ha introdotto nel corpo dell’art. 67 TUIR, riguardante i redditi diversi, una nuova ipotesi di plusvalenza tassabile. La disposizione è estremamente lacunosa e per tale ragione le probabilità di contenzioso con l’Agenzia delle Entrate risultano elevate. Le difficoltà sono confermate anche durante questi giorni. Molti autori si sono espressi in contrasto facendo “fatica” a individuare, in alcuni casi, l’ambito di applicazione della novella. Il caso degli immobili ricevuti per successione Le difficoltà hanno riguardato il caso in cui l’immobile perviene per successione. La nuova lettera b-bis) prevede espressamente l’esclusione dalla nuova ipotesi di plusvalenza tassabile per gli immobili ricevuti per successione. Alcuni autori, come detto, interpretano la disposizione nel senso di escludere in ogni caso dalla possibilità della plusvalenza gli immobili ricevuti per successione anche laddove i lavori che hanno dato origine all’agevolazione del 110% siano stati eseguiti dagli eredi e non dal de cuius. A tal proposito l’esclusione sarebbe argomentata esclusivamente sulla base di un’interpretazione letterale della novella che risulterebbe di fatto analoga a quella di cui alla precedente lettera b) dell’art. 67. L’osservazione sarebbe corretta qualora i presupposti per l’applicazione delle due disposizioni fossero identici. I presupposti, invece, sono diversi e allora le due previsioni non possono avere la medesima portata. Una verifica in tal senso delle due disposizioni potrà essere utile. La previsione di cui alla lettera b) prevede la tassazione delle plusvalenze realizzate con la cessione degli immobili non utilizzati come abitazione principale acquistati da non più di cinque anni. L’intento del legislatore è stato quello di “colpire” l’intento speculativo, cioè coloro che acquistano e vendono l’immobile con l’intento di realizzare una plusvalenza. Due elementi depongono in tal senso. In primis, se è decorso un lasso di tempo sufficientemente lungo, quindi almeno cinque anni, mancherebbe tale intento e quindi legittimamente il legislatore ha escluso la plusvalenza dall’imposizione. Inoltre, l’intento speculativo manca del tutto se l’immobile oggetto di successiva cessione è pervenuto indipendentemente dalla volontà dell’erede, quindi a causa dell’apertura della successione. La medesima analisi può essere effettuata con riferimento alla nuova e diversa fattispecie impositiva. Secondo la novella il presupposto impositivo è costituito dall’esecuzione dei lavori agevolati di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020. Infatti, se sono decorsi più di cinque anni dall’acquisto dell’immobile e non sono stati eseguiti i lavori agevolati, l’eventuale realizzazione della plusvalenza non darà mai luogo ad imposizione. L’intento speculativo si sostanzia nella realizzazione di un intervento agevolato che, anche in ragione della tipologia di lavori indicati dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020, dà luogo a un notevole incremento di valore dell’immobile e la successiva cessione dello stesso con la monetizzazione di un maggior guadagno. D’altra parte, la volontà del legislatore è palese nel voler “colpire” l’intento speculativo limitando la rilevanza della nuova plusvalenza alle cessioni effettuate entro i dieci anni successivi al termine dell’intervento edilizio. Alla luce della ricostruzione fin qui effettuata è dunque evidente come sia necessario distinguere: - il caso in cui i lavori siano stati eseguiti dal de cuius; - rispetto a quello in cui l’intervento edilizio sia stato commissionato dagli eredi. Lavori eseguiti dal de cuius Se i lavori sono eseguiti dal de cuius manca completamente l’intento speculativo. Gli eredi ricevono per successione un immobile già “rinnovato” senza poter decidere nulla. Lavori eseguiti dagli eredi Diverso è invece il caso in cui gli eredi intendano ottenere un vantaggio avviando direttamente l’intervento edilizio per poi cedere l’immobile e “guadagnare” con il conseguimento della relativa plusvalenza. Le due situazioni sono oggettivamente diverse e la soluzione secondo cui la plusvalenza deve essere in ogni caso detassata non può essere fondata esclusivamente su un’interpretazione letterale della norma. La tesi meriterebbe di essere fondata su argomentazioni che vadano oltre la mera lettura della norma. In ogni caso, almeno in questa fase, in attesa dell’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, è più opportuno seguire un’interpretazione ispirata alla massima prudenza.

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