Illegittima la riqualificazione della cessione di fabbricato da demolire in area edificabile anche se si tratta di una permuta

La tassazione delle plusvalenze quali redditi diversi, realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di terreni, presuppone che i terreni siano suscettibili di utilizzazione edificatoria, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. E’ estranea a tale ipotesi la cessione o la permuta di fabbricati da ristrutturare con terreni annessi. A precisarlo è la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 22409 del 6 settembre 2019, secondo la quale, in caso contrario, si determinerebbe una vera e propria mutazione dell’entità sostanziale del bene, in quanto non è ammesso un terzo genere della tipologia di terreni oltre a quelli individuati dal Legislatore in edificabili e suscettibili di uso edificatorio. IL FATTO La vicenda trae origine dalla notifica da parte dell’Agenzia delle Entrate di un avviso di accertamento, ad un contribuente, per recuperare a tassazione, per il p.i. 2009, la plusvalenza derivante da redditi diversi. Mentre gli accordi contrattuali prevedevano che il cedente trasferisse la proprietà di un fabbricato per il quale era già stato ottenuto permesso di demolizione e successiva ricostruzione, in cambio di una parte del nuovo immobile una volta ultimato., secondo l’Ufficio l’operazione in realtà consisteva in una permuta di area edificabile con i conseguenti effetti fiscali in capo al venditore che aveva realizzato una plusvalenza tassabile. Il provvedimento era immediatamente impugnato innanzi alle Commissioni tributarie competenti che, in entrambi i gradi di giudizio, respingevano le doglianze. Nello specifico, i giudici di secondo grado ritenevano corretta la pretesa fiscale, proprio in riferimento al fatto che si trattava di un’area edificabile, sulla quale insisteva un fabbricato, poi oggetto di permuta con autorizzazione alla costruzione previa demolizione del precedente immobile. Avverso detta pronuncia la difesa del contribuente proponeva ricorso in Cassazione, per l’annullamento della pretesa fiscale. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso. I giudici di legittimità, partendo dal testo della norma (art. 68 DPR 917/1986), hanno chiarito che la tassazione delle plusvalenze realizzate a seguito della cessione a titolo oneroso, è prevista solamente per terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria e, non di quelli sui quali insiste un fabbricato che come tali devono considerarsi edificati. Da questo, prosegue la Corte, è possibile individuare due categorie ben definite di terreni: quelli edificati e quelli suscettibili di essere considerati tali, che non possono essere oggetto di modifica o variazione. Pertanto, richiamando un consolidato orientamento maturato in materia, sono soggette a tassazione separata, in qualità di redditi diversi, solo le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. La ragione risiede nella ratio della norma destinata a colpire le plusvalenze che trovano origine non da un’attività produttiva, bensì dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica. Nel caso di specie l’A.F. aveva basato la propria pretesa sulla base di una vera e propria modifica della natura del terreno, mutandolo da edificato a suscettibile di edificazione. Da qui l’accoglimento del ricorso.

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