Illegittima la revisione della rendita catastale fondata sul numero di stelle attribuite all’albergo

Il cambio di categoria della struttura alberghiera (da tre a quattro stelle) non giustifica la maggiorazione della rendita catastale, essendo la categoria alberghiera riferibile al miglior servizio reso alla clientela e non al valore della struttura immobiliare rilevante ai fini fiscali. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 13616 del 21 maggio 2019. IL FATTO Un albergo impugnava l'avviso di accertamento con il quale il Comune aveva rettificato l'importo dell'ICI, relativa all'anno 2005, sull'immobile di proprietà dello stesso ricorrente. Tale accertamento si fondava sul rilievo che il fabbricato era stato sottoposto a lavori di ristrutturazione, terminati nell'anno 1998, all'esito dei quali la classificazione era stata modificata, passando da tre a quattro stelle, con maggior valore dell'immobile in questione. Deduceva il contribuente che nell'anno 2005 (oggetto dell'accertamento impugnato) l'immobile era regolarmente fornito di rendita catastale, attribuita all'epoca dell'accatastamento, e che il passaggio da terza a quarta categoria, sulla quale si fondava l'accertamento impugnato, non incideva sulla rendita, in quanto riferibile ai migliori servizi resi ai clienti e non alle strutture nascenti dalle nuove opere. Assumeva inoltre l'illegittimità dell'accertamento che modificava la rendita dichiarata con il DOCFA, posto che quest'ultimo era stato presentato il 19/7/2005 di modo che, se del caso, la nuova rendita doveva avere efficacia dal 2006 e non effetti retroattivi a far tempo dal 1998. La Ctp respingeva il ricorso ritenendo la sussistenza di un implemento migliorativo delle caratteristiche architettoniche anche in ragione della maggiore superficie dedicabile alla recettività ed osservando che, comunque, la rendita concordata dal contribuente con l'Agenzia del Territorio, in sede conciliativa del contenzioso instauratosi a seguito del DOCFA presentato nel 2005, era di poco inferiore a quella accertata, ciò sostanzialmente non giustificando le doglianze del contribuente. La Ctr accoglieva le doglianze proposte dall'albergo. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Comune, osservando che nell'immobile erano stati eseguiti lavori che avevano determinato una significativa rivalutazione del complesso immobiliare, i quali erano stati già quasi del tutto completati in data 25/6/1998, pur essendo stati dichiarati ultimati in data 1/9/1999 (quando la Provincia aveva verificato le caratteristiche dell'Albergo, riconoscendo il passaggio da 3 a 4 stelle). Ad avviso del Comune, pertanto, avrebbe dovuto essere presentato un nuovo accatastamento, che rappresentasse le modifiche comportanti più elevati valori di classificazione, entro la data del 31/1/2000. Contemporaneamente avrebbe dovuto essere presentata dichiarazione di variazione ai fini ICI per l'anno 2000, considerando come base imponibile un valore determinato ai sensi dell'art. 5, comma 4, del d.lgs. n. 504/1992, nel testo vigente fino al 31/12/2006. Le opere successivamente effettuate, concernenti la realizzazione di una soffitta nell'anno 2005, non potevano infatti comportare il notevole incremento di valore fiscale riscontrato, che si era invece realizzato in ragione dei lavori già eseguiti nel 1998, sicchè il DOCFA presentato nel 2005 (a seguito dei lavori concernenti la soffitta) era da considerarsi tardivo e comunque non valido rispetto alla variazione già in precedenza verificatasi con i primitivi lavori, in quanto avrebbe dovuto inerire solo al marginale aggiornamento conseguente alla nuova distribuzione del sottotetto effettuata nel 2005. In tale situazione, la Ctr avrebbe errato nel ritenere illegittimo l'accertamento impugnato per non essere stato realizzato il contraddittorio con il contribuente, come previsto dall'art. 1, commi 336 e 337, della 1. n. 311/2004, atteso che, alla data in cui il Comune aveva appurato la irregolarità della posizione (e cioè nel 2005, a seguito di verifica del nuovo accatastamento effettuato con procedura DOCFA in data 19/7/2005) non sussistevano più i presupposti per attivare la procedura ex art. 1, comma 336 della legge citata in relazione alle annualità antecedenti, in quanto non si era in presenza né di immobili non dichiarati in catasto né di situazioni di fatto non più coerenti con il classamento catastale. Ad avviso del Comune doveva invece applicarsi l'art. 5, comma 4, del d.lgs n. 504/1992, così determinando la rendita (non più coerente con quella attribuita nel 1995, in ragione delle variazioni intervenute successivamente e completate nell'anno 1999) con riferimento a quella dei fabbricati similari già iscritti. Tale osservazione renderebbe altresì priva di fondamento l'affermazione della Ctr secondo la quale il Comune non si poteva discostare, per il periodo precedente al luglio del 2005, dalla rendita fissata nella conciliazione giudiziale intervenuta tra il contribuente e l'Agenzia del Territorio a conclusione del contenzioso sul DOCFA del 19/7/2005. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso. La Ctr aveva accolto il ricorso della contribuente sulla base delle seguenti argomentazioni: "... è di tutta evidenza, in primo luogo, la illegittimità dell'accertamento in discussione promanato in deroga alla giudiziale conciliazione intervenuta fra contribuente ed Agenzia del Territorio il 1/8/2007 quanto alla definitiva attribuzione della rendita, che quindi fa stato inter partes, ma ancora illegittimo (l'accertamento) posto che, per evidente manifesta illogicità, non si giustifica la maggiorazione della rendita catastale in ragione del cambio di categoria (da tre a quattro stelle) sol considerando che la categoria è ovviamente riferibile al miglior servizio reso alla clientela senza coinvolgere la struttura immobiliare a fini fiscali. Ma, a tanto concedere, anche se si volesse coinvolgere la migliore e maggiore ricettività in termini fiscalmente rilevanti — a prescindere dalla ridetta circostanza per la quale la rendita convenuta e definita con l'Agenzia del Territorio vincola comunque ed inderogabilmente le parti senza che abbia rilevanza il dies a quo dell'inizio delle opere unicamente rilevando la sola rendita catastale attribuita a definizione del contenzioso con l'Agenzia del Territorio ... - altro qui comunque non risulterebbero che modifiche interne che non incidono, ex se, sulla modifica della rendita perché non si appropriano di un maggior indice di fabbricabilità e/o cubatura fruibile, ma realizzano solo una diversa disposizione dell'esistente, unicamente funzionalizzato ad una migliore ricettività". La Ctr aveva correttamente fondato la propria decisione su quattro distinte ed autonome rationes decidendi, ciascuna logicamente e giuridicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, e precisamente: 1) la non derogabilità degli esiti della conciliazione giudiziale intervenuta fra contribuente ed Agenzia del Territorio il 1/8/2008; 2) il principio, di ordine logico, secondo il quale il cambio di categoria della struttura alberghiera, assunto dal Comune a fondamento dell'accertamento impugnato, non giustificava la maggiorazione della rendita, essendo la categoria alberghiera riferibile al miglior servizio reso alla clientela e non al valore della struttura immobiliare rilevante ai fini fiscali; 3) in ogni caso, nella specie, erano state realizzate solo modifiche interne inidonee ad incidere sul valore della rendita, in quanto non avevano comportato un maggior indice di fabbricabilità e/o cubatura fruibile, ma solo una diversa disposizione dell'esistente in funzione di una migliore ricettività; 4) la violazione dell'art. 1, comma 336, L. n. 311/2004. Ne consegue il rigetto del ricorso.

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