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Il mattone rende sempre meno: metà affitto finisce in tasse e spese

Il mattone rende sempre meno: metà affitto finisce in tasse e spese
Tutti sanno che le imposte sulla casa sono aumentate e gli affitti sono diminuiti. Ma non tutti sanno dove sia meglio (o peggio) possedere un’abitazione da dare in locazione

Tutti sanno che le imposte sulla casa sono aumentate e gli affitti sono diminuiti. Ma non tutti sanno dove sia meglio (o peggio) possedere un’abitazione da dare in locazione: a Lecco, ad esempio, chi sceglie la cedolare secca – su un contratto a canone libero – vede svanire tra tasse e spese di manutenzione il 47% del canone incassato, e la percentuale arriva al 66% se il proprietario applica la tassazione ordinaria con un’aliquota Irpef medio-alta. Un record, tra i capoluoghi di provincia. Anche se si tratta di un primato tutto sommato relativo, perché altre città come Padova, Viterbo, Torino, Pordenone e Verona seguono a brevissima distanza.

All’estremo opposto, a Messina, le percentuali si abbassano al 37% (cedolare) e al 55% (tassazione ordinaria). Qui, così come a Pistoia, Lucca, Rimini, Sassari e Palermo la somma di Imu, Tasi, imposte sui redditi e spese di gestione si rivela un po’ più leggera in termini relativi.

Le variabili del rendimento
A Milano, a fronte di un canone-tipo di circa 13mila euro, al proprietario restano 8mila euro (cedolare) o 5.500 euro (tassazione ordinaria). L’incidenza della tassazione è leggermente sotto la media, ma per capire quanto è effettivamente redditizio l’investimento bisogna confrontare il guadagno con il valore medio di mercato della casa: si scopre così che il ritorno annuo sul capitale investito per l’acquisto dell’alloggio va dal 2,71% (con la cedolare) all’1,87% annuo (con la tassazione ordinaria).

«Parliamo di un rendimento tutto sommato lusinghiero, e lo stesso discorso vale anche per il mercato di Roma, anche se si tratta di un dato che va interpretato con attenzione», commenta Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. Innanzitutto, bisogna capire “come si arriva” a queste percentuali. «Le variabili che influenzano il risultato sono tre – prosegue Dondi -. La prima è la redditività lorda della locazione, poi pesa il valore catastale di partenza e, per ultima, l’aliquota Imu definita a livello locale. Va detto, però, che le aliquote non compensano le sperequazioni della base imponibile». In altri termini, per i proprietari è molto più conveniente avere valori catastali bassi anziché aliquote contenute.

Morosità e prezzi in calo
C’è poi un altro aspetto da maneggiare con cautela. Infatti, anche se negli ultimi anni le imposte sono aumentate e i canoni diminuiti, a mantenere su livelli interessanti la redditività netta è stato il calo delle quotazioni. Una bella vittoria di Pirro per la proprietà, perché la diminuzione dei prezzi penalizza chi possiede già un immobile e mette di fronte a un dilemma i potenziali investitori, favorendo sì l’acquisto nell’immediato, ma ipotecandolo in prospettiva. Oltretutto, non si possono escludere neppure altri aumenti delle imposte: è vero che la legge di Stabilità per il 2015 conferma il tetto massimo delle aliquote Imu e Tasi, ma secondo i dati del Caf Acli in otto capoluoghi su dieci nel 2014 il tetto non era ancora stato raggiunto per le case locate, quindi ci sono i margini per farlo quest’anno.

Ad ogni modo, la vera “avvertenza di lettura” per i rendimenti è quella di considerare il rischio di morosità dell’inquilino e l’impatto delle spese di manutenzione. «L’aumento della morosità è un fenomeno ormai accertato, e non può più essere trascurato quando si tratta di valutare l’investimento», rileva Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia. Per misurare il rischio dei mancati incassi basta considerare che in un caso come quello di Milano bastano quattro mesi di morosità su 12 per dimezzare nell’immediato il rendimento netto per il proprietario (nel caso della cedolare) o addirittura per ridurlo dell’80% (nel caso della tassazione ordinaria).

«Quanto alle spese per lavori straordinari – prosegue Sforza Fogliani – il patrimonio edilizio italiano invecchia rapidamente, in larga parte è stato costruito negli anni 60 e 70 e oggi richiede interventi costosi. Il catasto, fin dall’Ottocento, ha sempre considerato al 30% della rendita l’incidenza delle spese e degli imprevisti, ed è importante che se ne tenga conto anche nella riforma del catasto ora in fase di avvio, visto che oggi i proprietari non hanno la possibilità di dedurle analiticamente». Più in generale, però, secondo Sforza Fogliani «ogni discorso sull’immobiliare non può prescindere dal fatto che la pressione fiscale ha raggiunto punte pari al 70-75% del rendimento lordo, unito con il fatto che oggi di vero mercato non ce n’è».

Prezzi delle case ancora giù nel 2015
Non si arresta la discesa dei prezzi delle case in Italia. Nonostante i primi segnali di ripresa sul fronte delle erogazioni dei mutui, anche nel 2015 i valori immobiliari subiranno ulteriori contrazioni. Ad essere penalizzate saranno soprattutto le abitazioni usate in zone periferiche, oppure situate nei centri minori. In controtendenza solamente le grandi città, dove le compravendite sono già ripartite. A dirlo sono operatori e analisti del mercato immobiliare che hanno tutti elaborato previsioni negative per le quotazioni residenziali, con un calo medio stimato al 2,5% nell’anno appena iniziato.

Non bastano i dati positivi emersi dall’ultimo bollettino Abi: i mutui concessi dalle banche alle famiglie per l’acquisto della casa sono aumentati del 31,2% su base annua nei primi 11 mesi dell’anno scorso.

La ritrovata disponibilità del credito si affianca a una progressiva riduzione degli spread: nel 2015 il costo applicato dalle banche sui mutui a tasso variabile potrebbe scendere ulteriormente e assestarsi tra l’1,6% e il 2,1 per cento; i budget annunciati dagli istituti per le nuove erogazioni sono in crescita.

Secondo i dati preconsuntivi di Nomisma, l’anno scorso sono stati erogati mutui per oltre 24,5 miliardi, in aumento del 14% rispetto alla stretta massima registrata nel 2013. Un trend che dovrebbe continuare nel 2015 (+18% è la previsione del centro studi di Bologna) restando però ben lontani dai 57 miliardi impiegati nel 2008.

La leggera ripresa dei mutui «non è sufficiente a dare forza a un mercato ancora debole», afferma il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia. Le nuove erogazioni, infatti, rischiano di rispondere per lo più all’elevata domanda di surroghe (sempre più richieste dai proprietari, per superare vecchi mutui divenuti insostenibili), senza tradursi in compravendite.

Non decolla, infatti, la ripresa del mercato dopo la lieve risalita dei primi mesi 2014, probabilmente dovuta ai numerosi rogiti rinviati per poter godere della tassazione più favorevole: nel secondo trimestre le compravendite di abitazioni sono tornate in negativo (in calo del 3,1% su base annua, secondo l’Istat). Nell’anno appena concluso le stime di Nomisma registrano uno stock di 418mila transazioni residenziali avvenute: seppur in crescita del 4% dopo il crollo del 2013, l’attività resta ancora dimezzata rispetto agli anni del boom.

In parallelo i proprietari sempre più disposti a scendere a patti: è del 3,9% su base annua l’ultimo calo registrato dall’Istat nel terzo trimestre 2014 (-0,5% sul periodo precedente).

Evitato il tanto a lungo temuto – e a volte auspicato – tracollo, il continuo aggiustamento verso il basso dei prezzi delle case procede a piccoli passi. E nel 2015 è prevista una nuova correzione: seppur con leggere differenze tra i listini (ciascuno calcolato con diverse metodologie), analisti e operatori confermano all’unanimità il trend.

Per Nomisma il ritocco medio sarà pari al 3,2% e resteranno al riparo solamente le grandi città. Particolarmente colpito, secondo Scenari Immobiliari, sarà l’usato in periferia (con cali oltre il 6% nel 2015). «I prezzi non hanno ancora toccato il fondo», conferma Vincenzo de Tommaso dell’ufficio studi di Idealista.it, stimando un’altra revisione, questa volta dell’1,8 per cento. «Uno dei principali driver della ripresa sarà l’ulteriore riallineamento dei valori, ancora spesso elevati rispetto alla disponibilità degli acquirenti», auspica Marco Cattaneo dell’ufficio studi Gabetti.

Nel 2015 cercheranno casa soprattutto quelli che già la possiedono: «A comprare – precisa Breglia – saranno i proprietari che desiderano una nuova abitazione, più bella o più comoda, approfittando del calo dei prezzi. La crisi del mercato occupazionale ancora scoraggia chi non ha un lavoro fisso o un reddito elevato». Il mercato residenziale, dunque, continuerà a essere trainato dalla componente di utilizzo diretto. Gli acquisti per investimento (di immobili da mettere a reddito) continueranno invece ad avere un atteggiamento attendista in vista di maggiori garanzie sulla redditività. Lo conferma la responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa, Fabiana Megliola: «Si muoverà principalmente chi è alla ricerca della prima casa e con un capitale iniziale già a disposizione».

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