Con l’ordinanza n. 12471 del 24 giugno 2020, la Corte di Cassazione ha ricordato che il provvedimento con il quale vengono rideterminati gli estimi catastali, a seguito di riclassamento, deve essere specificamente motivato, non essendo sufficiente il mero richiamo agli astratti presupposti normativi che hanno giustificato l’avvio della procedura di riclassamento. Il contribuente, in sostanza, deve essere posto nelle condizioni di comprendere le ragioni della modifica e conseguentemente difendersi. IL FATTO L’Ufficio notificava ad un contribuente un atto con il quale rideterminava la classe di merito e la rendita catastale di diverse unità immobiliari. La rettifica conseguiva all’esito del procedimento di revisione del classamento in microzone comunali per le quali veniva rilevato un significativo scostamento tra il rapporto valore medio di mercato/valore medio catastale della singola microzona e l’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali. Veniva proposto ricorso, accolto dalla CTP. La pronuncia veniva impugnata e la CTR rigettava l’appello dell’Ufficio. Anche avverso tale decisione proponeva ricorso in Cassazione l’Agenzia delle Entrate perché la CTR era incorsa in errore di diritto per non avere ritenuto soddisfatto l’obbligo motivazione dell’atto impositivo. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Ufficio. I giudici di legittimità ricordano l’ormai consolidato orientamento secondo il quale l’Agenzia del Territorio deve rendere noti al contribuente i criteri e gli elementi sui quali si basa la modifica della rendita catastale. Ai fini di una corretta revisione dei valori, è infatti necessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati il valore medio di mercato della microzona, il valore catastale medio della microzona, il valore di mercato medio dell’insieme delle microzone e, in ultimo, il valore catastale medio per tutte le microzone. In sintesi, il provvedimento di riclassamento non può considerarsi congruamente motivato se fa riferimento solo a dati e valori generici, quali ad esempio i prodromici provvedimenti amministrativi se in questi ultimi, non si espongono gli elementi che in concreto abbiano inciso sul diverso classamento dell’area, come la qualità urbana o quella ambientale della zona di mercato nel contesto in cui l’immobile è inserito, ovvero le caratteristiche edilizie del fabbricato. L’obbligo di motivazione deve essere assolto in maniera rigorosa, in modo che il contribuente possa essere messo in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento, cioè gli elementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona, incidendo così sul diverso classamento della specifica unità immobiliare. In tal modo, viene preclusa all’Ufficio la possibilità di colmare il relativo deficit motivazionale in sede di contenzioso adducendo nuove ragioni a supporto dell’accertamento catastale. Nella specie la CTR si era correttamente uniformata agli arresti giurisprudenziali della Suprema Corte (tra i quali Cass. n. 19810/2019, Cass. n. 23046/2019), ritenendo che l’atto, basato esclusivamente sulla revisione generalizzata del classamento degli immobili compresi in una medesima microzona, in mancanza di qualsiasi specificazione in ordine ai vantaggi ritraibili concretamente dal singolo immobile interessato, rispetto ad imprecisati miglioramenti della qualità del contesto urbano, non fosse sufficientemente motivato.