In caso di donazione di somme di denaro finalizzata all’acquisto di un immobile (per esempio, da padre a figlio) la liberalità non sconta l’imposta di donazione né quella di registro a condizione, secondo l’Agenzia delle Entrate, che nell’atto di acquisto venga espressamente dichiarato che la donazione di denaro da parte del terzo è vincolata all’acquisto dell’immobile. La più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, invece, non richiede necessario che il contribuente enunci nell’atto di acquisto la precedente liberalità, fermo restando l’obbligo di dimostrare, ove richiesto, il collegamento tra la donazione e il trasferimento immobiliare. Quale è il risparmio? Chi Chiunque intenda donare a un terzo (per esempio a un figlio) una somma di denaro allo scopo di consentire al beneficiario di acquistare un immobile. Cosa Sulla base del combinato disposto dell’art. 1, D.Lgs. n. 346/1990 (TUS) e dell’art. 2, comma 47, D.L. n. 262/2006, convertito dalla legge n. 286/2006, leliberalità indirette sono soggette all’imposta sulle donazioni, sia se risultanti da atti soggetti a registrazione (art. 1, comma 4-bis, TUS), sia in caso di assenza di un atto scritto (soggetto a registrazione) (circolare 11 agosto 2015, n. 30/E, par. 1.2). Si considerano liberalità indirette gli atti di disposizione non formalizzati in atti pubblici, che perseguono le stesse finalità delle donazioni tipiche e che producono lo stesso effetto, attraverso i quali una persona arricchisce un'altra senza fare una donazione formale, ma utilizzando strumenti giuridici diversi. Alcuni esempi di liberalità indirette sono i seguenti: il pagamento di un debito altrui (senza obbligo di farlo); l'intestazione di un bene a favore di una terza persona (ad esempio, intestare un immobile a un familiare); vendere un bene a un prezzo notevolmente inferiore al suo valore di mercato. La liberalità indiretta non richiede la forma scritta, a meno che non si tratti di beni immobili, ma può avere gli stessi effetti di una donazione, soprattutto in termini successori. In tale ambito, l’art. 1, comma 4-bis, D.Lgs. n. 346/1990, stabilisce che, ferma restando l'applicazione dell'imposta anche alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione, l'imposta non si applica nei casi di donazioni o di altre liberalità: 1) collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari ovvero il trasferimento di aziende, e 2) qualora per l'atto sia prevista l'applicazione dell'imposta di registro, in misura proporzionale, o dell'IVA. In ogni caso, è stato chiarito che ove l’atto di compravendita di un immobile sia astrattamente assoggettabile all'imposta di registro in misura proporzionale, ma considerato esente per una specifica agevolazione (per esempio, quella per gli under 36, vigente fino al 31 dicembre 2024 se entro il 31 dicembre 2023 è stato stipulato il contratto preliminare, art. 3, comma 12-terdecies, D.L. n. 215/2023, convertito dalla legge n. 18/2024), qualora la provvista economica sia fornita da un familiare dell'acquirente (in presenza, pertanto, di una liberalità indiretta), non troverà applicazione l'imposta sulle donazioni anche se il contribuente intenda beneficiare dell'agevolazione prevista ai fini dell’imposta di registro (circolare 14 ottobre 2021, n. 12/E, par. 6). Sotto il profilo civilistico - che nel caso di donazioni di immobili assume specifico rilievo - è stato affermato che nell’ipotesi di acquisto di un immobile con denaro proprio del disponente e di intestazione dello stesso bene ad un altro soggetto, che il disponente ha inteso in tal modo beneficiare, costituendo la vendita mero strumento formale di trasferimento della proprietà del bene per l'attuazione di un complesso procedimento di arricchimento del destinatario del detto trasferimento, “si ha donazione indiretta non già del denaro ma dell'immobile, poiché, secondo la volontà del disponente, alla quale aderisce il donatario, di quest'ultimo bene viene arricchito il patrimonio del beneficiario. Conseguentemente, il conferimento, ai sensi dell'art. 737 c.c., avrà ad oggetto l'immobile e non il denaro impiegato per l'acquisto” (Cass., SS.UU., 5 agosto 1992, n. 9282, richiamata anche da Cass., 12 luglio 2024, n. 19230). “Ancorché nella donazione indiretta, ai fini della stima della donazione debba guardarsi all’oggetto dell’acquisto, analogamente a quanto avviene per l’ipotesi della donazione simulata (che però resta una donazione immobiliare a tutti gli effetti), l’utilizzo di un meccanismo negoziale che assicura al donatario l’acquisto di un bene a titolo gratuito, senza che però tale bene sia mai appartenuto al donante, giustifica anche la conclusione per cui, ai fini della reintegrazione della quota di riserva ovvero della collazione, poiché non risulta messa in discussione la titolarità del bene, il valore dell'investimento finanziato con la donazione indiretta dev'essere ottenuto dal legittimario leso con le modalità tipiche del diritto di credito, con esclusione di ogni possibilità di recupero in natura del bene, in caso di riduzione, ovvero di collazione in natura, ove l’accertamento sia funzionale a tale scopo” (Cass., 12 luglio 2024, n. 19230). Come “Per tutti gli acquisti immobiliari finanziati da terzi sarà possibile dichiarare in atto che il pagamento è avvenuto a cura del soggetto donante, così da consentire alle famiglie di rendere trasparenti i loro rapporti economici (ad esempio, la dazione di denaro dal padre al figlio ovvero il pagamento del relativo prezzo da parte del padre per l'acquisto di una casa)” (circolare 16 novembre 2000, n. 207/E, par. 2.2). Per la non applicabilità dell’imposta sulle donazioni “è necessaria la presenza del nesso tra la donazione del denaro e l'acquisto dell'immobile (cfr. sentenza della Corte di Cassazione civ. Sez. V, n. 13133 del 24 giugno 2016). In caso di totale assenza o mancanza di prova di tale nesso, non può dirsi integrata la fattispecie della donazione indiretta. Quest'ultima, pertanto, può essere considerata come collegata a un atto di trasferimento immobiliare solo qualora l'atto di liberalità venga espressamente enunciato nell'atto stesso” (circolare 14 ottobre 2021, n. 12/E, par. 6). In ordine alla necessità di espressa enunciazione della liberalità indiretta nell’atto di acquisto dell’immobile cui la liberalità è collegata, la risalente giurisprudenza della Corte di Cassazione ha affermato, in sintonia con la posizione dell’Agenzia delle Entrate, che l'esplicita dichiarazione, in seno all'atto di compravendita dell'immobile che il denaro necessario per l'acquisto del bene proviene in tutto o in parte da un atto di liberalità di un familiare, è un requisito essenziale per poter “beneficiare” dell'esenzione dall'imposta, in quanto tale esplicita dichiarazione costituirebbe l'unico elemento idoneo a mettere in condizione l'amministrazione finanziaria di rilevare la “scelta” del contribuente di voler “beneficiare” dell'esenzione dal tributo e di verificare, conseguentemente, l'effettiva sussistenza dei presupposti di non imponibilità della fattispecie posta in essere (Cass., 24 giugno 2016, n. 13133). Tale indirizzo interpretativo della Suprema Corte aderente alla posizione dell’Amministrazione finanziaria è, tuttavia, mutato negli ultimi anni. In primo luogo, è stato rilevato che l'art. 1, comma 4-bis, deve essere qualificato come norma di esclusione di imposta, piuttosto che quale norma di esenzione, con la conseguenza che non si tratta di una disposizione speciale che costituisce eccezione alla norma generale di imponibilità ma di una norma che esclude la sussistenza della capacità contributiva del soggetto, perseguendo l'obiettivo di evitare una duplicazione del prelievo tributario su una fattispecie imponibile che, sebbene composta da due distinti negozi, è manifestazione di un'unica capacità contributiva (Cass., 16 giugno 2023, n. 17424); in altri termini, la norma ha circoscritto l'ambito di applicazione dell'imposta sulle successioni e donazioni e non ha introdotto una deroga alla regola generale di imponibilità delle liberalità (Cass., Sez. V, 12 aprile 2022, n 11831). Conseguentemente, “la norma di esclusione opera, quindi, direttamente senza rendere necessario l’intervento “attivo” del contribuente in quanto è già il legislatore che esclude, appunto, la rilevanza impositiva della fattispecie a prescindere dalle scelte operate dal contribuente e, di conseguenza, per la disciplina di cui all'art. 1, comma 4-bis, del D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, non è ravvisabile la necessità dell’esplicita richiesta di applicazione del precetto da parte del contribuente, il quale, a tal fine, non può conseguentemente essere considerato onerato del farne espressa dichiarazione in atto, che è invece obbligatoria quando il privato sia chiamato dal legislatore a scegliere un regime impositivo più favorevole rispetto a quello ordinario, come avviene, in generale, per le ipotesi di esenzione o di agevolazione d'imposta” (Cass., 26 luglio 2024, n. 20974). Secondo questa interpretazione, quindi, il contribuente (donatario-compratore) non è tenuto ad indicare nell'atto di compravendita di volersi “avvalere” dell'esclusione prevista dalla detta norma, la quale, proprio in quanto esclusione d'imposta, è incentrata solo sul dato dell'obiettivo collegamento tra la liberalità (diretta o indiretta) ed il trasferimento di diritti immobiliari o di aziende assoggettabile ad imposta proporzionale di registro o ad IVA, ed ove risulti tale collegamento si è automaticamente in presenza di una fattispecie esclusa dal campo di applicazione dell'imposta sulle successioni e donazioni (Cass., 16 giugno 2023, n. 17424; Cass., 26 luglio 2024, n. 20974). Il soggetto che intenda effettuare in favore di un terzo (ad esempio, il figlio) la donazione della somma necessaria ad acquistare un immobile ha a disposizione una delle seguenti opzioni: - effettuare un versamento sul conto del beneficiario (figlio), con modalità tracciabile, ad esempio, un bonifico o un assegno consentendo in tal modo al destinatario di poter pagare il prezzo al venditore dell’immobile; - pagare direttamente il venditore dell’immobile intervenendo all’atto del rogito. Quando Una volta eseguito il bonifico o consegnato l’assegno al beneficiario o al venditore, è necessario, secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, un secondo importante passaggio: al momento della stipula dell’atto di acquisto occorre indicare che il versamento è stato effettuato per l’acquisto dell’immobile, indicando la provenienza del denaro utilizzato per pagare il prezzo. In pratica, il notaio dovrà attestare che l’acquirente effettivo è il beneficiario ma chi versa il corrispettivo al venditore è il donante. A tal fine, il notaio dovrà indicare, nel contratto definitivo, la data del bonifico o il numero dell’assegno. La donazione di denaro per comprare casa può essere effettuata anche in sede di stipula del contratto preliminare, fermo restando che pure in tal caso la liberalità non sconta l’imposta di donazione. Calcola il risparmio In presenza di una liberalità indiretta effettuata mediante versamento di somme, finalizzato all’acquisto di un bene immobile, la liberalità non sconta né l’imposta di donazione né l’imposta di registro, a condizione, secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, che la liberalità venga espressamente enunciata nell'atto di compravendita (circolare 14 ottobre 2021, n. 12/E, par. 6). Risparmio % Caso n. 1 Un figlio acquista, da un privato, un appartamento con il denaro dei genitori. Prezzo dell’appartamento: 500.000 euro Valore dell’appartamento ai fini dell’imposta di registro: 300.000 euro I genitori intervengono in atto e pagano l’appartamento, donando al figlio la somma. Nell’atto di acquisto viene espressamente enunciato l’atto di liberalità, indicando la provenienza del denaro utilizzato per pagare il prezzo. - Imposta di donazione: non si applica (art. 1, comma 4-bis, del TUS); - Imposta di registro: 2% di 300.000 euro (ipotizzando che sussistono le condizioni per le agevolazioni prima casa e per l’applicazione del sistema c.d. prezzo-valore); - Imposta ipotecaria e catastale: 100 euro (50 + 50). Caso n. 2 Un figlio acquista, da un privato, un appartamento con il denaro dei genitori. Prezzo dell’appartamento: 1.200.000 euro Valore dell’appartamento ai fini dell’imposta di registro: 900.000 euro I genitori effettuano un versamento sul conto del beneficiario (figlio), tramite bonifico bancario, dell’importo di 1.200.000 euro Ipotesi a) Nell’atto di acquisto viene espressamente enunciato l’atto di liberalità, indicando la provenienza del denaro utilizzato per pagare il prezzo. - Imposta di donazione: non si applica (art. 1, comma 4-bis, del TUS); - Imposta di registro: 2% di 900.000 euro (ipotizzando che sussistono le condizioni per le agevolazioni prima casa e per l’applicazione del sistema c.d. prezzo-valore); - Imposta ipotecaria e catastale: 100 euro (50 + 50). Ipotesi b) Nell’atto di acquisto non viene enunciato l’atto di liberalità. - Imposta di donazione: 4% di 200.000 euro (cioè, la somma donata al netto della franchigia di 1.000.000 euro), nell’ipotesi di registrazione volontaria (art. 56-bis del TUS e Cass., 20 marzo 2024, n. 7442). Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, l’imposta di donazione non è dovuta ove risulti comunque un collegamento tra la liberalità ed il trasferimento dell’immobile, anche in mancanza di espressa enunciazione dell’atto di liberalità nell’atto di acquisto (Cass., 16 giugno 2023, n. 17424; Cass., 26 luglio 2024, n. 20974). - Imposta di registro: 2% di 900.000 euro (ipotizzando che sussistono le condizioni per le agevolazioni prima casa e per l’applicazione del sistema c.d. prezzo-valore); - Imposta ipotecaria e catastale: 100 euro (50 + 50). Caso n. 3 Un figlio acquista, da un’impresa di costruzione, un appartamento con il denaro dei genitori. Prezzo dell’appartamento: 1.200.000 euro Valore dell’appartamento ai fini dell’imposta di registro: 900.000 euro I genitori effettuano un versamento sul conto del beneficiario (figlio), tramite bonifico bancario, dell’importo di 1.200.000 euro Ipotesi a) Nell’atto di acquisto viene espressamente enunciato l’atto di liberalità, indicando la provenienza del denaro utilizzato per pagare il prezzo. - Imposta di donazione: non si applica (art. 1, comma 4-bis, del TUS); - IVA: 4% su 1.200.000 euro (ipotizzando che sussistono le condizioni per le agevolazioni prima casa); - Imposta di registro: 200 euro; - Imposta ipotecaria e catastale: 400 euro (200 + 200). Ipotesi b) Nell’atto di acquisto non viene enunciato l’atto di liberalità. - Imposta di donazione: 4% di 200.000 euro (cioè, la somma donata al netto della franchigia di 1.000.000 euro) nell’ipotesi di registrazione volontaria. Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, l’imposta di donazione non è dovuta ove risulti comunque un collegamento tra la liberalità ed il trasferimento dell’immobile, anche in mancanza di espressa enunciazione dell’atto di liberalità nell’atto di acquisto (Cass., 16 giugno 2023, n. 17424; Cass., 26 luglio 2024, n. 20974). - IVA: 4% su 1.200.000 euro (ipotizzando che sussistono le condizioni per le agevolazioni prima casa); - Imposta di registro: 200 euro - Imposta ipotecaria e catastale: 400 euro (200 + 200).