Fisco

Detrazione del 36-50% anche per la seconda casa

Detrazione del 36-50% anche per la seconda casa
Sulle spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta una detrazione dall’Irpef del 36%

Sulle spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta una detrazione dall’Irpef del 36% (50% per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013).

Interventi agevolati. L’agevolazione consiste nella possibilità di ridurre l’Irpef lorda da pagare del 36-50% delle spese sostenute, nei limiti di 48mila euro per unità immobiliare (96mila euro per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013), per la realizzazione degli interventi di manutenzione straordinaria (anche ordinaria per le parti comuni condominiali), di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, «effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze».
Sono agevolati anche i cosiddetti «altri interventi» indicati nell’articolo 16-bis, comma 1, lettere da c ) a l), Tuir, come la ricostruzione o il ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi, la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la prevenzione di atti illeciti di terzi, la cablatura di edifici, il contenimento dell’inquinamento acustico, le misure antisismiche, la bonifica dall’amianto, la riduzione degli infortuni domestici e il conseguimento di risparmi energetici (compreso il fotovoltaico).
Non è necessario che l’unità immobiliare oggetto dell’intervento agevolato sia adibita ad abitazione principale o che si trasferisca lì la propria residenza.

Non si può applicare l’incentivo fiscale nell’ipotesi in cui vengano realizzate nuove costruzioni, o, comunque, realizzati volumi autonomi rispetto ad una unità immobiliare principale, in quanto gli edifici agevolati devono essere già censiti al Catasto o deve essere stato già richiesto l’accatastamento.
L’agevolazione Irpef del 36-50% spetta anche nel caso di interventi edilizi riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese, che provvedano entro sei mesi dalla data di termine dei lavori alla vendita dell’immobile. In particolare, lo sconto fiscale, che spetta all’acquirente, è pari al 36-50% del 25% del prezzo risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro l’importo massimo di 48mila euro (96mila euro per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013). L’agevolazione spetta solo per l’acquisto di unità immobiliari situate in edifici che siano stati completamente oggetto degli interventi di recupero edilizio agevolati. Si parla, infatti, di lavori su «interi fabbricati» e non solo su una parte di essi. È negata l’agevolazione anche nel caso in cui l’intervento, solo su una parte del fabbricato, sia rilevante.

Soggetti agevolati. Può usufruire della detrazione Irpef del 36-50% chi contemporaneamente ha sostenuto le spese agevolate, è un soggetto passivo dell’Irpef (residenti o non) e possiede o detiene, «sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi». Relativamente a quest’ultimo punto, possono beneficiare dell’agevolazione il proprietario, il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione), l’inquilino, il comodatario, il socio di cooperative non a proprietà indivisa, assegnatario di alloggio anche se non ancora titolare di mutuo individuale (possessore) o quello di cooperative a proprietà indivisa, assegnatario di alloggi (detentore). Le istruzioni del modello Unico PF comprendono tra i titoli idonei a detenere l’immobile anche la concessione demaniale.
La detrazione Irpef sulle ristrutturazioni edilizie spetta anche ai familiari conviventi del proprietario, dell’inquilino, del comodatario o del titolare di un diritto reale (uso, usufrutto, abitazione) sull’immobile oggetto dell’intervento, a patto che sostengano le spese dell’intervento a loro fatturate tramite bonifico e che la convivenza nell’abitazione da ristrutturare esista già al momento in cui iniziano i lavori. Questo evento va certificato con una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo per lo specifico intervento agevolato al 36-50 per cento.
Quindi, se quando si iniziano i lavori, il familiare che vuole effettuare e pagare le opere non convive nell’abitazione da ristrutturare con il familiare possessore o detentore dell’immobile, l’unica possibilità che ha di ottenere l’agevolazione del 36-50% è quella di possedere o detenere lui l’immobile. Quindi, se non si rispettano i requisiti come familiare convivente, deve essere il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale sull’immobile, l’inquilino, il comodatario o il socio di cooperative. Ciò deve essere verificato alla data di inizio del lavori e indipendentemente da dove ha la residenza.

I CASI

Solo il condominio sconta la tinteggiatura interna
È manutenzione ordinaria (detraibile al 36-50% solo per le parti comuni condominiali) la semplice tinteggiatura interna di pareti «senza limitazioni per materiali e colori», che, anche se sono diversi da quelli precedenti, non consentono di far rientrare l’intervento tra le manutenzioni straordinarie. Ciò vale anche se la tinteggiatura è preceduta dal rifacimento di intonaci. Per l’esterno, sono considerate manutenzioni ordinarie la tinteggiatura esterna, «conservando materiali e colori preesistenti» o le «tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori». Ciò anche se la tinteggiatura è preceduta dal rifacimento degli intonaci o dei rivestimenti.

Bonus per la pittura dei muri esterni
Sono interventi di manutenzione straordinaria (detraibile al 36-50% anche per le singole abitazioni) la tinteggiatura esterna con «rifacimento modificando materiali e/o colori» o il rifacimento di intonaci, seguito dalla «tinteggiatura esterna con modifiche a materiali e/o colori». È compresa nella manutenzione straordinaria, secondo la risoluzione Dre Lombardia n. 69429/1999, e n. 1509/1999, infine, la «tinteggiatura della facciata esterna con raschiatura degli intonaci e successiva tinteggiatura con manto protettivo traspirante e impermeabilizzante con modifica di materiali e colori». Occorre tener conto del carattere assorbente della categoria superiore rispetto a quella inferiore.

Escluse dal beneficio le Srl trasparenti
Non possono beneficiare della detrazione Irpef del 36-50% sul recupero del patrimonio edilizio, i soci delle società a responsabilità limitata, che hanno fatto l’opzione per la piccola trasparenza dell’articolo 116, Tuir, nonostante il fatto che, per applicare il suddetto metodo di imputazione del reddito, debbano essere obbligatoriamente tutti persone fisiche, quindi, soggetti ad Irpef. Anche se le Entrate non hanno mai fornito alcuna motivazione giuridica di questa esclusione, si segnala che la dichiarazione dei redditi delle società di capitali (Unico SC), a differenza di quella delle società di persone, non prevede alcun riferimento (quadro o istruzioni) all’agevolazione sulle ristrutturazioni edilizie.

L’alternativa
Se non rispettano i requisiti ecologici per ottenere il beneficio fiscale del 55-65%, possono essere detraibili dall’Irpef lorda al 36%-50% le spese per i lavori «relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia». Sono agevolati, ad esempio, i generatori di calore ad alto rendimento o gli altri impianti che producono energia proveniente da fonti rinnovabili non fossili, vale a dire energia eolica, solare, aerotermica, geotermica, idrotermica e oceanica, idraulica, biomassa, gas di discarica, gas residuati dai processi di depurazione e biogas.

In attesa di proroga
La detrazione del 55-65% sugli interventi per il risparmio energetico «qualificato» scadrà il 31 dicembre e, se non verrà prorogata, l’unica possibilità per beneficiare di sconti relativi a queste spese dopo questa data sarà quella del 36-50%.

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