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Comodato d’uso di un immobile: cos’è e come funziona

Comodato d’uso di un immobile: cos’è e come funziona
Il comodato d’uso è un contratto in base al quale si concede l’uso di un bene ad un’altra persona per un determinato periodo concordato tra le parti

Il comodato d’uso è essenzialmente un contratto in base al quale si concede l’uso di un bene ad un’altra persona per un determinato periodo concordato tra le parti.
In particolare, il comodato d’uso di un immobile consiste nella consegna da parte di un soggetto (definito “comodante” colui che mette a disposizione) ad un altro (definito “comodatario”, colui che riceve) di un immobile a uso del comodatario, il quale ha l’obbligo di restituire il bene immobile allo scadere del termine prestabilito o in mancanza di questo, qualora il comodante lo richieda.

Giurisprudenza del comodato d’uso di immobile

Il contratto di comodato d’uso è disciplinato dagli artt. 1803 e successivi del codice civile. Esso produce effetti obbligatori e non reali, ciò significa che il comodatario (chi riceve) è titolare di un diritto personale di godimento di una proprietà, ma non detiene alcun diritto di proprietà. In altre parole è un rapporto di cortesia e fiducia che non genera vincoli giuridici ed è per questo che è spesso frequente in ambito familiare (genitori che concedono il godimento di una casa ai figli, per esempio).

Giuridicamente, dunque, il contratto di comodato:

  • è gratuito, poiché non prevede in cambio alcun corrispettivo ed è pertanto ridondante parlare di comodato d’uso gratuito, in quanto la gratuità è insita nella tipologia stessa della formula contrattuale;
  • non produce effetti traslativi della proprietà, né il comodatario è titolare della proprietà che riceve in comodato;
  • appartiene alla categoria dei contratti reali in quanto per la sua conclusione è richiesta la riconsegna del bene in oggetto;
  • attribuisce precisi obblighi e responsabilità al comodatario.

Obblighi e responsabilità

Il comodatario – colui che riceve l’immobile – non può cedere a terzi il contratto per il godimento dell’immobile.

Le spese ordinarie quali oneri condominiali e accessori sono a carico “esclusivo” del comodatario che è inoltre responsabile verso il comodante per danni causati per colpa sua da abuso o trascuratezza nell’uso dei locali (perdite di acqua, fughe di gas, etc).

Mentre è di competenza del comodante ispezionare l’immobile previo preavviso scritto, le spese straordinarie o urgenti sono a carico del comodante che, però, non è responsabile per eventuali mancanze nella fornitura dei servizi (malfunzionamento dei citofoni, ascensori, riscaldamento, mancanza di acqua, energia elettrica o gas).

Il comodante, inoltre, ha il diritto di richiedere la restituzione dell’immobile in qualsiasi momento per sopravvenute e urgenti necessità.

Formula contrattuale, durata e riconsegna dell’immobile

Il contratto di comodato non prevede la necessità di una forma scritta e può essere concesso per sempre, ma nel caso di beni immobili il contratto deve essere redatto in forma scritta e i soggetti sono tenuti alla registrazione del medesimo con versamento di un’imposta di registro pari a 168 €.

Può essere privo di una data di scadenza per la riconsegna (comodato precario) e ciò implica la libertà del comodante di richiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento, previo congruo avviso.

Nel caso in cui vi sia stabilito un termine per la riconsegna, il comodatario è obbligato a restituire l’immobile in godimento alla scadenza dei termini, salvo il diritto del comodante di recedere nelle ipotesi previste dagli artt. 1804 comma 3, 1809 comma 2 e 1811 del codice civile.

In caso di decesso

Nel caso in cui muoia il comodatario, il comodante ha la libertà di sentirsi svincolato da ogni obbligo e di recedere dal contratto anche prima della scadenza dei termini (qualora stipulati) o a maggior ragione si estingue naturalmente in assenza di una data per la riconsegna.

Gli eredi del comodatario hanno l’obbligo dell’immediata restituzione del bene, ma se così non avviene, il rapporto di comodato prosegue nei termini e con le caratteristiche iniziali. Pertanto la morte del comodatario non determina automaticamente l’estinzione del rapporto, ma quest’ultima si perfezione solo quando il comodante chiede agli eredi la restituzione dell’immobile in oggetto.

In caso di decesso del comodante i suoi eredi sono tenuti al rispetto dei termini di durata del godimento dell’immobile da parte del comodatario se in presenza, appunto, di un’esplicita data.

La morte del comodante genera l’estinzione dei comodati precari (quelli privi di data), ma non quelli a termine poiché obbliga gli eredi del comodante a consentire al comodatario di continuare a godere del bene fino al tempo stabilito, fermo restando il diritto degli eredi – così come spettante al comodante – di recedere come previsto dalla legge.

Oneri fiscali

La responsabilità degli oneri fiscali relativi all’immobile in comodato spetta unicamente al comodante (colui che è titolare della proprietà che concede in godimento). Il comodatario è, dunque, estraneo al prelievo fiscale.

Il comodante proprietario ha l’obbligo di dichiarare la rendita catastale, rivalutata del 5%, se ricorrono i presupposti. Ad esempio, la maggiorazione non si applica se l’immobile è dato in uso ad un proprio familiare (figli, coniuge, fratelli) purché questi vi dimori abitualmente e ciò risulti anche sull’iscrizione anagrafica.

Art. 1803 Codice Civile - Nozione

Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodato è essenzialmente gratuito.

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