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Come calcolare il saldo IMU 2014

Come calcolare il saldo IMU 2014
Entro il 16 dicembre deve essere versato il saldo IMU 2014 spettante sui terreni, fabbricati e aree fabbricabili. Il calcolo dell’imposta dovuta tiene conto delle regole (e delle aliquote) stabilite dai regolamenti comunali, sottraendo dall’importo complessivo quanto già versato a titolo di acconto a giugno

Entro il 16 dicembre, i contribuenti sono chiamati a versare il saldo dell’IMU dovuta per il 2014. La rata di dicembre si calcola applicando le aliquote approvate dai Comuni e pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze e sottraendo quanto già versato a titolo di prima rata a giugno.
Il calcolo, anche se ormai è abbastanza noto a tutti, può comunque riservare alcune sorprese, anche spiacevoli, soprattutto in quei Comuni che hanno modificato le proprie decisioni rispetto a quanto previsto a giugno, innalzando le aliquote.
Oltre a ciò, al fine di non commettere errori occorre tener conto di alcune particolarità di cui si dirà appresso.

Base imponibile
L’imposta, dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso, si determina moltiplicando la base imponibile per l’aliquota prevista per lo specifico immobile.
La base imponibile viene determinata con modalità differenti a seconda della tipologia di immobile.
Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito dalla rendita attribuita agli stessi, rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti indicati:

160 immobili di categoria catastale A (escluso A/10), cioè per le abitazioni
immobili di categoria C (escluso C/1), cioè rimesse, autorimesse, tettoie
80 categoria A/10, cioè studi privati
categoria D/5, cioè banche e assicurazioni
55 categoria C/1, cioè negozi e botteghe
140 categoria B, cioè convitti, ospedali, conventi, ricoveri, etc.- fabbricati C/3, C/4, C/5, cioè laboratori, stabilimenti balneari, etc.
65 categoria D (escluso D/5), cioè opifici e immobili a destinazione speciale e particolare, se iscritti in catasto

Gli immobili non ancora iscritti in catasto sono solitamente inseriti nella categoria D: si tratta di fabbricati ad uso strumentale (ad esempio: capannoni, etc.), il cui valore è definito sulla base delle scritture contabili dell’impresa che ne è proprietaria. Per questi fabbricati l’imposta si calcola partendo dal loro costo originario e applicando i coefficienti di aggiornamento previsti da un decreto del Ministero delle Entrate e Finanze (per il 2014 D.M. 19 febbraio 2014).

Per i terreni agricoli la base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto, rivalutato del 25% ai sensi dell’art. 3, comma 51, legge n. 662/1996, e moltiplicatore pari a 135.
Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 75 (110 sino al 2013).
Pertanto, il valore dei terreni agricoli viene così determinato: Reddito dominicale x 1,25 x 135 (75 se CD o IAP).
Il reddito dominicale da prendere in considerazione è quello risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

Per le aree edificabili la base imponibile è costituita dal valore venale, fissato al 1° gennaio dell’anno. Si tratta evidentemente di un valore variabile, a differenza di quanto indicato per fabbricati e terreni agricoli, che tiene conto delle eventuali variazioni dovute a situazioni specifiche (ad esempio, se siano utilizzati da coltivatori o meno, se siano incolti, etc.).

Aliquote
Per quanto riguarda le aliquote, la norma sull’IMU (art. 13, D.L. n. 201/2011) prevede, sostanzialmente che:

  • l’aliquota di base dell’imposta è pari allo 0,76%. I Comuni con deliberazione del Consiglio Comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l’aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali;
  • l’aliquota è ridotta allo 0,4% per l’abitazione principale e per le relative pertinenze (si ricorda che sono soggetti all’imposta solo le abitazioni principali classificata A/1, A/8 e A/9, e relative pertinenze). I Comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, la suddetta aliquota sino a 0,2 punti percentuali;
  • l’aliquota è ridotta allo 0,2% per i fabbricati rurali ad uso strumentale (art. 9, comma 3-bis, D.L. n. 557/1993). I Comuni possono ridurre la suddetta aliquota fino allo 0,1%.

Occorre però, tener conto di quanto previsto anche ai fini della TASI, la componente dell’Imposta Unica Comunale che, da quest’anno, ha colpito i fabbricati. In pratica, bisogna considerare il vincolo in base al quale la somma delle aliquote della TASI e dell’IMU per ciascuna tipologia di immobile non può superare l’aliquota massima consentita dalla legge statale per l’IMU al 31 dicembre 2013, fissata al 10,6 per mille (e cioè 1,06%), il cumulo massimo di imposta TASI-IMU, per il 2014 potrà essere il seguente:

  • abitazioni principali: 0,33% (0,25% di aliquota massima + 0,08% di eventuale maggiorazione;
  • altri immobili: 1,14% (1,06% di tetto massimo IMU-TASI + 0,08% di eventuale maggiorazione).

Calcolo dell’imposta
Il versamento della prima rata è eseguito tenendo conto dell’aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente.
Il versamento della seconda rata, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata versata, sulla base degli atti pubblicati nel sito del Dipartimento delle Finanze alla data del 28 ottobre di ciascun anno di imposta; a tal fine il Comune è tenuto a effettuare l’invio di cui al primo periodo entro il 21 ottobre dello stesso anno.
In pratica, per il calcolo del saldo di dicembre, sulla base imponibile va applicata l’aliquota approvata, entro il 21 ottobre, dal Comune con apposita delibera, consultabile sul sito del Dipartimento delle Finanze (www.finanze.it) e dal totale così determinato, va scomputato quanto già versato a giugno.
In caso di mancata pubblicazione entro il termine del 28 ottobre, si applicano le aliquote e detrazioni adottate per l’anno precedente, nel nostro caso, per il 2013 e, dal totale, va scomputato quanto versato a giugno.

CASI PARTICOLARI
Abitazione principale e immobili assimilati
L’imposta non è dovuta sull’abitazione principale e relative pertinenze, ad eccezione delle abitazioni di tipo signorile, le ville, i castelli o i palazzi di pregio storico o artistico (categorie catastali A1, A8 e A9).
Inoltre, i Comuni possono considerare direttamente adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.
In caso di più unità immobiliari, la predetta agevolazione può essere applicata ad una sola unità immobiliare.
L’IMU non si applica nemmeno:

  • alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
  • ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
  • alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • a un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Immobili concessi in comodato a parenti
Viene considerata abitazione principale (e, quindi, non soggetta ad imposta salvo che non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9) l’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale, prevedendo che l’agevolazione operi o limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di 500 euro oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000 euro annui. In caso di più unità immobiliari, la predetta agevolazione può essere applicata ad una sola unità immobiliare.

Fabbricati rurali
L’IMU non è dovuta sui fabbricati rurali, purché strumentali, cioè utilizzati da chi coltiva il fondo (anche non proprietario) e, in genere, da chi esercita attività agricola.

Terreni in zone montane
Sono cambiate le regole per applicare l’esenzione per i terreni agricoli situati in aree montane. Infatti il D.M. 28 novembre 2014 (pubblicato sulla G.U. 6 dicembre 2014, n. 284, S.O. n. 93) ha stabilito che tale esenzione si applica:

  • ai terreni agricoli dei Comuni ubicati a un’altitudine di 601 metri e oltre, individuati sulla base dell’Elenco comuni italiani, pubblicato sul sito internet dell’Istituto nazionale di statistica (ISTAT), tenendo conto dell’altezza riportata nella colonna “Altitudine del centro (metri)”;
  • ai terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (art. 1 D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99), iscritti nella previdenza agricola, dei Comuni ubicati a un’altitudine compresa fra 281 metri e 600 metri, individuati sulla base del suddetto “Elenco comuni italiani”; l’esenzione si applica anche ai suddetti terreni nel caso di concessione degli stessi in comodato o in affitto a coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola.

Per i terreni ubicati nei Comuni diversi da quelli sopra individuati, è dovuta l’IMU.
La nuova individuazione dei terreni sostituisce quella precedente effettuata in base alla circolare n. 9 del 14 giugno 1993.
I terreni a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile che ricadono nelle fattispecie sopra riportate sono esenti dall’IMU.
Il versamento dell’imposta su questi terreni slitta a causa del ritardo con cui le nuove regole sono state emanate.

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