L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta n. 736 del 19 ottobre 2021 riguardante la cessione di un immobile e l’esenzione IVA. In linea di principio, in base all'art. 10, primo comma, n. 8-ter), del DPR n. 633 del 1972, sono operazioni esenti dall'imposta le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'art. 3,comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al DPR 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. In base all'art. 12, par. 2, della citata Direttiva, gli Stati membri possono applicare criteri diversi dalla prima occupazione, quali il criterio del periodo che intercorre tra la data di completamento dell'edificio e la data di prima cessione, oppure quello del periodo che intercorre tra la data di prima occupazione e la data della successiva cessione, purché tali periodi non superino rispettivamente cinque e due anni. Coerentemente con tale previsione, l'art. 10, primo comma, n. 8-ter) del Decreto IVA ha definito i termini della fattispecie di esenzione comunitaria, individuando i fabbricati "nuovi", imponibili ad IVA per obbligo di legge, sulla base di un criterio che fa riferimento alla data di ultimazione dei lavori di costruzione/ristrutturazione degli stessi (individuando, in particolare, come imponibili quelli ceduti entro cinque anni da tale data). La ratio sottesa alla previsione in esame è quella di attenuare gli effetti negativi che il regime di esenzione di norma comporta per le imprese di costruzione e/o di ripristino, in termini di limitazione alla detrazione dell'IVA assolta sulle spese di costruzione/ripristino dei fabbricati. Avendo riguardo alla norma interna di esenzione tralasciando l'elemento rilevante della data di ultimazione dei lavori, con riferimento alla circostanza che la cessione sia effettuata da una "impresa costruttrice" o da una impresa che vi abbia eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, i lavori specificamente indicati, l'amministrazione finanziaria si è più volte pronunciata chiarendo, da un lato, che nessuna rilevanza assume a tal fine l'oggetto sociale e prediligendo una interpretazione ampia, tale da comprendere non soltanto i soggetti ai quali risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione o la ristrutturazione del fabbricato (vale a dire, le imprese che realizzano o ristrutturano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri), ma anche quelle che, in modo occasionale, si avvalgono di imprese terze per la realizzazione dei lavori.