Cessione di cubatura ai fini dell’imposta di registro: parola alle Sezioni Unite

Con l’ordinanza interlocutoria n. 19152 del 15 settembre 2020, la Corte di Cassazione ha rimesso alle Sezioni Unite la questione relativa alla qualificazione giuridica dell’atto di cessione di cubatura, ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro. Alla Corte è apparso anche necessario indagare sui possibili effetti e sulla natura giuridica sia del diniego di autorizzazione da parte dell’amministrazione comunale - rispetto all’eventuale imposizione fiscale applicata sul presupposto della qualificazione dell’atto di cessione come negozio immediatamente traslativo del diritto edificatorio – sia sulle ricadute fiscali nel caso di sopravvenienze di carattere urbanistico successive alla cessione. IL FATTO L’Ufficio notificava sia ai venditori che ai compratori di una parte di volumetria - acquisita precedentemente mediante una convenzione urbanistica stipulata con un Comune - un avviso di liquidazione con il quale richiedeva il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale in relazione al contratto di cessione. I contribuenti proponevano ricorso innanzi alla CTP, che veniva accolto. L’Ufficio proponeva appello e il gravame veniva accolto. La CTR riteneva la cessione di cubatura una facoltà inerente al diritto di proprietà, come tale assoggettabile alla tariffa prevista per gli atti traslativi di diritti reali immobiliari. Il giudice del gravame riconosceva altresì che l’atto fosse assoggettabile a imposta catastale e ipotecaria anche se stipulato anteriormente alla riforma dell’art. 2643 c.c., disposizione che prevede gli atti soggetti a trascrizione: ciò in quanto la ratio della novella legislativa doveva rinvenirsi nell’esigenza di definizione della natura della fattispecie negoziale, a tutti gli effetti assimilabile a un trasferimento di diritto immobiliare in favore del cessionario. Cedenti e società cessionaria proponevano ricorso per Cassazione denunciando che la CTR avesse erroneamente ricondotto la cessione di cubatura alla categoria dei trasferimenti di facoltà inerenti ai diritti reali. Tale atto invece avrebbe dovuto essere qualificato come fattispecie negoziale a effetti obbligatori per cui sarebbe stato necessario applicare l’art. 9, n. 1, del D.P.R. n. 131/1986, Tariffa, Parte I, relativo agli atti soggetti a registrazione in termine fisso del 3% e aventi ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale. La pronuncia della CTR veniva censurata anche nella parte in cui avrebbe ritenuto la cessione di cubatura risalente al giugno 2009, assimilabile al trasferimento di diritti immobiliari e come tale, trascrivibile anche antecedentemente alla riforma intervenuta con il D.L. n. 70/2011. L'ORDINANZA INTERLOCUTORIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE Con l’ordinanza interlocutoria in commento, la Corte di Cassazione ha disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente della Corte di Cassazione per una eventuale rimessione della questione alle Sezioni Unite. I giudici di legittimità hanno dapprima dato atto della questione ampiamente dibattuta sia in giurisprudenza che in dottrina circa il corretto inquadramento giuridico dell’atto di cessione di cubatura che si collega alla circolazione dei “diritti edificatori” e alla correlata determinazione dell’imposta di registro. La cessione di cubatura consiste in un accordo tra proprietari di aree contigue comunque dotate del requisito della reciproca prossimità aventi la medesima destinazione urbanistica, in forza del quale il proprietario di un’area edificabile non sfrutta per sé la cubatura realizzabile sul proprio terreno al fine di consentire all’altro di disporre di una volumetria maggiore di quella espressa dal terreno di sua proprietà. Un indirizzo giurisprudenziale ritiene la cessione di cubatura quale contratto a effetti reali assoggettabile a imposta di registro, avendo la stessa le caratteristiche di un diritto reale immobiliare che può essere oggetto di un negozio traslativo di diritti reali immobiliari. Un altro consistente indirizzo si è invece espresso nel senso di ritenere la natura obbligatoria dell’atto di cessione di cubatura. Secondo tale indirizzo il trasferimento di cubatura ha dunque un’efficacia soltanto obbligatoria tra i suoi sottoscrittori giacché sul piano pubblicistico a rilevare è la rinuncia all’utilizzazione della volumetria, che il cedente, aderente al progetto edilizio presentato dal cessionario, abbia manifestato al Comune. La Corte quindi evidenzia che l’adesione a un primo indirizzo renderebbe applicabili i criteri ordinari di tassazione con aliquota dell’8% dell’imposta di registro di cui all’art. 1, parte prima, allegato A, del D.P.R. n. 131/1986. Per converso qualificando la fattispecie quale negozio a effetti meramente obbligatori, si dovrebbe applicare l’art. 9 della stessa Tariffa che assoggetta ad aliquota del 3% gli atti diversi da quelli altrove indicati nella tariffa, aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale. E’ stato così ritenuto importante rimettere la questione al Primo Presidente per un eventuale interessamento delle Sezioni Unite.

Cessione di cubatura ai fini dell’imposta di registro: parola alle Sezioni Unite

Rinviata alle Sezioni Unite la questione relativa alla qualificazione giuridica dell'atto di cessione di cubatura ai fini dell'imposta di registro

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