Fisco

Cedolare secca sugli affitti al 10% dal 2014: impatti operativi

Scende al 10% l’aliquota applicabile ai contratti a canone concordato in caso di opzione per la tassazione con la c.d. “cedolare secca”. E’ una delle più importanti novità introdotte dal D.L. n. 47/2014.

Contratti interessati contratti a regime concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini
Aliquota di tassazione 10%
Periodo di applicazione Canoni di locazione percepiti dal 2014 al 2017

Novità
Il D.L. n. 47/2014, meglio noto con “Piano casa” ha ridotto al 10% l’aliquota della c.d. “cedolare secca” sugli affitti a canone concordato, al fine di stimolare l’offerta nei comuni ad alta densità abitativa.
Si tratta della seconda riduzione attuata nel giro di un anno.
Infatti, già nel 2013 si erano avute importanti novità (art. 4 D.L. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124). Infatti, era stata ridotta l’aliquota della cedolare secca per gli immobili locati con contratti a canone concordato, portandola dal precedente 19% al 15%.

Lo sconto fiscale, contenuto nel D.L. n. 47/2014 è automatico per tutti i proprietari di casa che abbiano già optato per la cedolare: la riduzione del prelievo si applica infatti su tutti i canoni percepiti dal 2014 al 2017, senza bisogno di alcun adempimento.
Il decreto prevede che l’aliquota ridotta trovi applicazione anche per gli immobili affittati nei confronti di cooperative o enti non commerciali a condizione che risultino sublocate a studenti universitari con rinuncia dell’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
Resta invece ferma al 21% l’aliquota applicabile sugli immobili locati con contratto a canone libero.

L’aliquota del 10% si applica ai contratti a canone concordato
Tale aliquota si applica ai contratti a regime concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 legge n. 431/1998) relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati nell’art. 1, comma 1, lett. a) e b), D.L. 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri capoluoghi di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.

Caratteristiche della tassazione con cedolare secca
Va subito ricordato che l’applicazione del regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione (c.d. “cedolare secca sugli affitti”), interessa la tassazione del reddito fondiario per le persone fisiche proprietarie di immobili ovvero titolari di diritti reali di godimento su unità immobiliari locate ad uso abitativo.

La cedolare secca non si applica per i contratti di immobili a uso commerciale o professionale
L’imposta:

  • è sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione ovvero sulla sua eventuale risoluzione o proroga;
  • può essere applicata anche ai redditi di locazioni “brevi” per i cui contratti di locazione, cioè, non sussiste obbligo di registrazione;
  • non si applica alle locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Sono esclusi i contratti di locazione:

  • relativi agli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi);
  • conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti;
  • di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo;
  • di immobili situati all’estero (infatti i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. f), del TUIR e non dei redditi fondiari).

Sono esclusi anche i contratti di sublocazione di immobili (anche in tal caso, i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. h), del TUIR e non tra i redditi di natura fondiaria).

Effetti dell’opzione per la cedolare secca
Ai fini dell’applicazione della cedolare secca sugli affitti è previsto che:

  • fermo l’obbligo della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe l’ulteriore obbligo del contribuente di comunicare all’autorità di pubblica sicurezza le generalità del conduttore (art. 12, D.L. n. 59/1978, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191/1978); su tale novità si è espresso anche il Ministero degli Interni con una nota del 31 maggio 2011;
  • si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi ai fini della liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso;
  • non è previsto il rimborso di quanto già pagato a titolo d’imposta di bollo e di registro;
  • il reddito assoggettato alla cedolare secca rileva ogni qual volta disposizioni normative facciano riferimento al possesso di requisiti reddituali per il riconoscimento o la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo nonché ai fini ISEE;
  • è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione per la cedolare secca, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Le disposizioni di cui sopra sono inderogabili.

Esempio:
Si ipotizzi un contratto di locazione, a canone concordato, che preveda un canone annuo di 6.000 euro.
In caso di opzione per la cedolare secca, per il periodo d’imposta 2014, il contribuente, con la nuova aliquota, verserebbe: 6.000 * 10% = 600 euro.
In caso di opzione, inoltre, il contribuente non sarebbe tenuto all’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione.

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