Diritto

Canone di locazione insoluto, risoluzione contrattuale inevitabile?

Canone di locazione insoluto, risoluzione contrattuale inevitabile?
La sospensione dei pagamenti del canone di locazione rischia di determinare la risoluzione del contratto anche a fronte di una eccezione di inadempimento opposta dal convenuto

La sospensione dei pagamenti del canone di locazione rischia di determinare la risoluzione del contratto anche a fronte di una eccezione di inadempimento opposta dal convenuto quando il rifiuto di adempiere non trovi effettiva giustificazione in una condotta della controparte utile ad integrare i presupposti dell’eccezione di inadempimento (art. 1460 cod. civ.).

E’ quanto hanno affermato i giudici della terza sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8095 del 3 aprile 2013.

Nel caso di specie il proprietario di un immobile ha deciso di concedere ad un terzo il proprio bene in locazione, ad uso commerciale.

Istauratosi il rapporto tra le parti, il conduttore, ha interrotto il pagamento dei canoni convenuti, eccependo – anche se in un momento successivo all’interruzione dei versamenti – la presenza di alcune infiltrazioni all’interno dell’immobile a fronte dei quali il locatore non avrebbe voluto porre rimedio in maniera tempestiva.

L’inadempienza protratta dal conduttore ha costretto il locatore ad instaurare un giudizio innanzi al giudice ordinario, con la richiesta di sfratto per morosità e contestuale risoluzione del contratto.

Il convenuto si è difeso nel corso dei gradi di merito richiamando il disposto di cui all’articolo 1460 del codice civile, il quale, a suo dire, avrebbe legittimato la propria inadempienza preso atto dei gravi vizi che insistevano sul bene locato.

Il giudice di primo grado ha accolto la domanda del locatore, ed ha altresì dichiarato risolto il contratto intervenuto tra le parti in causa. Nel corso dell’istruttoria, infatti, è emerso come la sospensione dei pagamenti – proseguita anche a fronte della pallida offerta del locatore di rimediare ai difetti dell’immobile – fosse, in realtà, iniziata ancor prima che il conduttore contestasse la presenza dei succitati vizi. Tanto è bastato al giudice di prime cure, ed anche al giudice di appello (posto che la sentenza è stata confermata in sede di gravame) a ritenere, tanto sul piano cronologico quanto su quello logico, l’impossibilità, per il convenuto, di attivare utilmente la cd. eccezione di inadempimento.

La lite è stata trascinata innanzi alla Corte di Cassazione, alla quale sono state evidenziate talune criticità della sentenza emessa dalla corte territoriale, almeno secondo la prospettiva del ricorrente.

In particolare, tra i vari motivi di censura, l’attenzione del ricorso è stata incentrata sul profilo della gravità dell’inadempimento. E’ stato chiesto agli ermellini di annullare la sentenza della Corte d’Appello nella parte in cui quest’ultima ha avallato l’iter logico-motivazionale del giudice di primo grado, giudicando la sospensione dei pagamenti dei canoni di locazione un inadempimento tale da provocare la risoluzione del contratto di locazione. A detta della difesa del conduttore, infatti, la presenza di dette infiltrazioni inducevano a ritenere sproporzionata la domanda di risoluzione contrattuale avanzata dall’attore, col che si è insito nel chiedere ai giudici romani di accertare la non gravità dell’inadempimento posto in essere dal conduttore, pervenendo ad un annullamento della decisione.

Ebbene, la Corte Suprema, anche muovendo dal dato riscontrato in base al quale la sospensione del pagamento dei canoni era iniziata senza alcuna giustificazione (il conduttore avendo denunziato i vizi dell’immobile solo in un momento successivo), ha mandato indenne da ogni critica la sentenza impugnata, ben potendo la sospensione della prestazione gravante sul conduttore determinare la risoluzione del contratto, dovendosi, invero, ritenere detta condotta di gravità tale da giustificare l’epilogo registrato.

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