Agevolazioni prima casa: quali conseguenze in caso di immobile preposseduto?

Dopo lo “schiaffo” che l’Agenzia delle Entrate ha dato (risposta n. 378 del 10 settembre 2019) all’ordinanza di Cassazione 19989/2018, è tornata nella massima incertezza la questione se la titolarità di una casa ubicata nel medesimo Comune (la cosiddetta “casa preposseduta”) che - per «ragioni soggettive» del contribuente - non sia idonea all’uso abitativo, impedisca l’acquisto di un’altra abitazione con l’agevolazione prima casa. I termini della questione Per «ragioni soggettive» si intende, ad esempio, l’aumento del numero dei familiari (come la nascita di tre gemelli a una coppia che abita un bilocale) oppure l’insorgere di una malattia che impedisca di salire le scale e di accedere a un appartamento al terzo piano in uno stabile senza ascensore. Per «ragioni oggettive» di inidoneità si intendono ad esempio le compromissioni di un edificio a causa di un evento sisimico. È pacifico che se la casa preposseduta non sia stata acquistata con l’agevolazione prima casa e sia oggettivamente inidonea a essere adibita ad abitazione, il contribuente possa comprare un’altra abitazione (senza dover alienare quella preposseduta) con l’agevolazione prima casa. L’ordinanza e l’interpello Con l’ordinanza 19989/2018 la Cassazione aveva ritenuto che non fosse di ostacolo all’applicazione dell’agevolazione prima casa la prepossidenza di altra casa di abitazione nel medesimo Comune, quando essa sia inidonea a essere adibita ad abitazione sia per ragioni soggettive sia per ragioni oggettive; dovendosi comprendere, tra queste ultime, anche quelle derivanti da impedimenti di natura giuridica quale, ad esempio, un altrui diritto di godimento, derivante da un contratto di locazione. Con la risposta a interpello 378 del 2019, invece, l’agenzia delle Entrate sostiene che l’agevolazione è impedita nel caso in cui il contribuente sia già titolare «di immobili che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative»: quindi, non è rilevante la situazione soggettiva del contribuente e non conta nemmeno che egli non abbia la disponibilità della casa di sua proprietà perché concessa in locazione. Cambi di rotta continui Anteriormente alla decisione 19989, la Cassazione ha tenuto un atteggiamento assai ondivago. La rilevanza dell’inidoneità venne riconosciuta per la prima volta nelle decisioni 18128/2009 e 100/2010 (avallate da Corte Costituzionale 203/2011) e poi si è consolidato con le decisioni 3921/2014 e 21289/2014. Non molto tempo dopo, però, la Suprema corte è tornata sui suoi passi con varie decisioni (25646/2015, 25521/2016, 14740/2017 e 19255/2017) nelle quali è stato affermato che l’agevolazione prima casa è impedita dalla semplice prepossidenza di un’abitazione (non importa se idonea o meno all’uso abitativo) nel medesimo Comune. Quest’ultimo orientamento è stato contrastato da una contemporanea giurisprudenza, sempre di Cassazione, di segno contrario (2278/2016 e 27376/2017) ove, di nuovo, si è ritenuto che la titolarità di una casa inidonea non impedisse al contribuente di avvalersi dell’agevolazione prima casa qualora intendesse acquistare un’altra abitazione nel medesimo Comune. La svolta apparente A questo panorama così ondivago pareva porre termine la decisione della Cassazione 2565/2018 (lo si poteva desumere dalla sua completezza e dalla sua profonda analisi del tema affrontato), con la quale è stato affermato che: 1. l’agevolazione è in ogni caso impedita a chi già abbia la proprietà di una casa acquistata con l’agevolazione (a meno di non venderla prima del nuovo rogito d’acquisto o entro l’anno successivo); 2. la proprietà di un’abitazione nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione prima casa) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea a essere abitata; 3. questa inidoneità può essere sia di tipo soggettivo (e, cioè, relativa alla situazione personale del contribuente: ad esempio, era un single, ora invece è sposato con prole), sia di tipo oggettivo (e, cioè, in relazione alle condizioni dell’edificio: ad esempio, perché fatiscente). Immediatamente dopo, però, si è avuto un altro tentennamento (Cassazione 8429/2018), perché è stata affermata come rilevante la sola inidoneità oggettiva e non, invece, quella soggettiva. Per tornare, subito dopo a un’altra smentita con la predetta decisione di Cassazione 19989/2018 che ha riconfermato la rilevanza sia dell’inidoneità oggettiva sia soggettiva e che, anzi, nell’ambito di quest’ultima, ha affermato essere ricompresa anche l’inidoneità “giuridica”. Entrate: posizione poco chiara Va sottolineato che anche le Entrate - prima dell’interpello 378 del 2019 - non si sono espresse in modo chiaro in materia: con la risoluzione 86/E del 2010 l’Agenzia negò la rilevanza dell’inidoneità della casa preposseduta; viceversa, la risoluzione 107/E del 2017 vi ha dato rilevanza nel caso di un’abitazione resa inagibile da un terremoto.

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In tema di compravendita immobiliare con il termine “prima casa” si intendono una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale

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