Agevolazioni prima casa a favore di terzo: necessaria la dichiarazione di “voler profittare”

Qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni "prima casa", deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla Nota II-bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, anche la dichiarazione di "voler profittare" della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 145 del 4 luglio 2024. L'articolo 1 citato prevede l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni: «a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza [...]; b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare; c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo [...]». La ratio delle citate disposizioni agevolative richiede certezza in merito all'acquisto dell'immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell'agevolazione fin dalla stipula dell'atto, assumendone i relativi obblighi. In tal modo, si rende possibile anche l'esercizio dell'ordinario potere di controllo da parte degli uffici nei termini di decadenza normativamente previsti. Nelle ipotesi di acquisto da parte di minori, l'agevolazione "prima casa" spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti. Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell'agevolazione "prima casa" possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall'articolo 320 del codice civile). Contratto a favore di terzi L'articolo 1411 (rubricato "Contratto a favore di terzi") del codice civile dispone: «E' valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare. In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto». Nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con "contratto a favore di terzo", dunque, il terzo consegue la titolarità dell'immobile, per effetto della stipulazione. Tuttavia, fino a quando il terzo non dichiari di "volerne profittare" tale acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo. Ai sensi del secondo comma del citato articolo 1411 del codice civile, infatti, la dichiarazione del terzo di "volerne profittare" consolida l'acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante. Solo in tale circostanza, verificandosi la definitività dell'acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l'acquisto, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'agevolazione. In altri termini, qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni "prima casa", deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II-bis, anche la dichiarazione di "voler profittare" della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto (cfr. sentenze CTR Umbria 3 giugno 2014, n. 359; CTP Forlì 5 gennaio 2018, n. 12; CTP Rimini 27 marzo 2018, n. 113).

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La dichiarazione del terzo di "volerne profittare" consolida l'acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante

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