Agevolazione prima casa preclusa se l’immobile è trasferito al mandatario

La titolarità di un immobile spetta al mandante fin quando il mandatario non trasferisce l’abitazione oggetto del mandato ad un terzo. Questo principio è stato ribadito dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 20673 del 25 luglio 2024. La vicenda processuale è scaturita dalla stipula di tre atti posti in essere dalla stessa contribuente, e precisamente: il 27 ottobre 2006 la contribuente ha acquistato un’abitazione usufruendo dell’agevolazione “prima casa” di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986 il 22 luglio 2013 la contribuente ha conferito al fratello un mandato senza rappresentanza, affinché venisse alienato il suo immobile acquistato nel 2006. Nello stesso atto di mandato l’immobile è stato trasferito al fratello proprio al fine di consentire che quest’ultimo potesse poi alienare il bene ad un terzo il 24 luglio 2013, ovvero appena due giorni dopo la stipula del contratto di mandato, la stessa contribuente ha acquistato un’altra abitazione chiedendo di usufruire delle agevolazioni “prima casa”. Al fine di godere dei benefici fiscali, la contribuente ha dichiarato di non essere titolare di altre abitazioni nello stesso comune in cui si trova l’immobile oggetto del nuovo acquisto e di non essere titolare di altre abitazioni, sull’intero territorio nazionale, acquistate usufruendo degli stessi benefici fiscali. L’ufficio territoriale presso il quale gli atti erano stati registrati, considerata la particolarità della fattispecie ed il brevissimo lasso di tempo intercorso tra la stipula del mandato ed il nuovo acquisto da parte della contribuente, ha notificato a quest’ultima un invito a comparire al fine di fornire chiarimenti in merito ai motivi e alle ragioni economiche sottostanti al contratto di mandato da lei sottoscritto. A distanza di alcuni mesi, ritenuto che le giustificazioni addotte dalla contribuente non erano idonee a giustificare la complessiva operazione da lei posta in essere, l’ufficio ha notificato un avviso al fine di revocare le agevolazioni “prima casa” godute sull’atto del 24 luglio 2013, affermando che “…le operazioni negoziali poste in essere, pur formalmente legittime, …(erano)…da considerarsi prive di sostanza economica e realizza…(vano)…esclusivamente un vantaggio fiscale indebito costituito dall’ottenere le agevolazioni prima casa nell’atto oggetto di controllo.” In motivazione l’ufficio ha richiamato la disciplina di cui all’articolo 10-bis della legge n. 212/2000 (Statuto del contribuente” in tema di abuso del diritto), ed ha recuperato le imposte ordinarie, sia per quanto riguarda la registrazione dell’atto di compravendita, che per quanto riguarda il mutuo contratto dalla contribuente in vista dell’acquisto immobiliare. La legittimità dell’operato dell’ufficio è stata riconosciuta sia dalla Ctp di Firenze (decisione n. 515 dell’8 maggio 2017) che dalla Ctr della Toscana (sentenza n. 627 dell’11 aprile 2019). I giudici della Corte di cassazione, prima di entrare nel merito della questione, hanno richiamato il proprio orientamento, in base al quale il trasferimento di un immobile, dal mandante al mandatario, che si realizza nell’ambito di un contratto di mandato ha solo “…carattere meramente strumentale, provvisorio e fiduciario…”. Questo trasferimento, si è affermato in motivazione, “…non determina un definitivo arricchimento della sfera patrimoniale del mandatario, poiché lo stesso è gravato dalle obbligazioni di trasferire al terzo acquirente il bene, del quale è intestatario meramente formale…” Il trasferimento del bene a favore del mandatario senza rappresentanza è stato assimilato al trasferimento che, nell’ambito di un trust, si verifica a favore del trustee, il quale acquista la titolarità del bene solo formalmente, cioè con lo scopo di trasferirla poi ai beneficiari finali del trust. I giudici della Corte di cassazione hanno richiamato il divieto di abuso del diritto, che si traduce in un principio generale antielusivo, “…il quale preclude al contribuente il conseguimento di vantaggi fiscali ottenuti mediante l’uso distorto, pur se non contrastante con alcuna specifica disposizione, di strumenti giuridici idonei ad ottenere un’agevolazione o un risparmio d’imposta, in difetto di ragioni economicamente apprezzabili che giustificano l’operazione.” Alla luce di ciò, la Suprema Corte ha condiviso la tesi erariale, secondo la quale, il trasferimento dell’immobile dal mandante al mandatario non aveva determinato un sostanziale trasferimento di ricchezza ed aveva l’unico scopo di spogliare la contribuente dalla titolarità formale del bene, in modo da poter richiedere l’agevolazione “prima casa” in vista di un successivo acquisto. Tenuto conto che la proprietà sostanziale del bene faceva ancora capo alla contribuente, i giudici della Cassazione, hanno espresso il seguente principio di diritto “In tema di benefici fiscali "prima casa", in virtù del carattere meramente strumentale, provvisorio e fiduciario del trasferimento del cespite dal mandante al mandatario, in funzione di mera esecuzione del mandato traslativo stesso ex art. 1719 codice civile, integra abuso del diritto ai sensi dell’articolo 10 bis legge n. 212/2000 il mandato a vendere un immobile ad uso abitativo ex art. 1719 codice civile ed il successivo acquisto, da parte del mandante, di un secondo alloggio abitativo con l’applicazione delle suddette agevolazioni fiscali, non sussistendo il requisito della non possidenza di altro fabbricato idoneo ad abitazione”. La Corte di cassazione ha, quindi, confermato la legittimità della decadenza dalle agevolazioni “prima casa” a carico della contribuente. In relazione ad una vicenda del tutto analoga, la stessa Corte si era già pronunciata con la sentenza n. 34942 del 13 dicembre 2023.

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Il contribuente che trasferisce una propria abitazione al mandatario non è nelle condizioni di poter acquistare un’altra abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa”

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