Affitti brevi: cosa cambia dal 1° settembre

La sempre maggiore diffusione delle piattaforme telematiche di intermediazione immobiliare, nonché l’accresciuta attitudine dei proprietari a valutare il costo/opportunità della concessione in locazione dei loro immobili, mediante le nuove modalità di affitto breve piuttosto che quelle tradizionali, ha portato le istituzioni nazionali e sovranazionali ad attenzionare la materia, predisponendo conseguentemente opportuni adeguamenti legislativi, volti a tutelare congiuntamente gli interessi dei consumatori e quelli erariali. Il legislatore italiano ha scelto di intervenire sia aggiornando la relativa norma tributaria, attraverso l'art. 1, comma 63, della legge n. 213/2023 (legge di Bilancio 2024), sia prevedendo l’introduzione di una banca dati degli immobili che saranno oggetto di locazione breve, gestita dal ministero del turismo, delineata dall’art. 13-ter, D.L 18 dicembre 2023 n. 145. Entro il 1° settembre 2024 è infatti prevista la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso che stabilirà la data in cui la “anagrafe immobiliare” entrerà in funzione. Cosa si intende per locazione breve? La definizione di locazione breve viene circostanziata dall’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 convertito dalla legge n. 96 del 21 giugno 2017, il quale la descrive come: “un contratto di locazione ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”. Quale regime fiscale per le locazioni brevi? I proventi delle locazioni, come sopra definite, possono essere assoggettati al regime della cedolare secca previsto dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011. L’art. 1, comma 63, della legge di Bilancio 2024 ha provveduto a modificare l’art. 4, D.L. n. 50/2017 prevedendo la possibilità di fruire di una aliquota ridotta al 21% per uno solo tra gli immobili concessi in locazione breve, il quale verrà individuato in sede di dichiarazione. I rimanenti immobili, fino a un massimo di ulteriori tre, saranno tassati con un’imposta sostitutiva la cui aliquota è attestata al 26%. L’attività di locazione breve, infatti, come disciplinato dal comma 595 dell’art. 1 della legge n. 178/2020, si presume non esercitata in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c. qualora il contribuente non gestisca oltre 4 appartamenti per periodo d’imposta. La sopracitata legge di Bilancio ha inoltre previsto per gli intermediari immobiliari che, qualora incassino i canoni, opereranno in qualità di sostituti d'imposta così come previsto dall’art. 64, comma 1, D.P.R. n. 600/1973, attraverso l’applicazione di una ritenuta a titolo di acconto del 21%. Tale modalità è similare a quanto avviene per gli istituti finanziari, così come disciplinato dall’art. 27-ter, comma 1, D.P.R. n. 600/1973, in sede di corresponsione di utili derivanti dalle azioni e dagli strumenti finanziari similari alle azioni di cui all'art. 44 TUIR. A differenza di quanto avviene per i proventi erogati degli intermediari finanziari, per quelli erogati dagli intermediari immobiliari al contribuente spetterà comunque verificare in sede di dichiarazione l’eventuale debito residuo scaturente dalla differenza tra ritenute d’acconto già in possesso dell’erario e la debenza tributaria complessiva dovuta sugli introiti delle locazioni. La legge di Bilancio 2024 stabilisce, inoltre, che gli intermediari non residenti nel nostro paese possono adempiere agli oneri connessi al loro status di sostituti d’imposta attraverso una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell'art. 162 TUIR, oppure (qualora non dispongano della prima) attraverso una stabile organizzazione all’interno dell’UE. Gli intermediari sprovvisti delle predette entità giuridiche sono tenuti a nominare un rappresentante fiscale nelle forme di cui all’art. 1, comma 4, D.P.R. n. 441/1997 individuato tra i soggetti indicati nell'art. 23, D.P.R. n. 600/1973. Altrimenti saranno ritenuti solidalmente responsabili i soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono allo stesso gruppo, per quanto concerne l'effettuazione e il versamento della ritenuta sull'ammontare dei canoni relativi ai contratti di locazione. Banca dati centrale delle locazioni brevi L’istituzione di una banca dati centrale degli immobili locati mediante l’istituto dell’affitto breve è stata prevista dell’art. 13-ter del D.L 18 ottobre 2023 n. 145 (convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191) - decreto Anticipi, al fine di recepire nell’ordinamento nazionale quanto stabilito dal regolamento europeo adottato il 18 marzo 2024. Il legislatore sovranazionale, infatti, attraverso tale norma, ha voluto assicurare una maggiore trasparenza nel capo degli affitti brevi, aumentando la tracciabilità di questi servizi, al fine di garantire una gestione del turismo più sostenibile e rispettosa delle comunità. La gestione della banca dati è stata demandata al Ministero del Turismo dal comma 1 dell’art. 13-ter, D.L n. 145/2023, il quale “assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi […] e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere”. Questo codice verrà rilasciato dal Ministero del Turismo tramite una procedura automatizzata, previa istanza telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva recante i dati catastali e, nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti. Gli obblighi e le diposizioni contenute all’art. 13-ter, D.L. n. 145/2023 saranno applicabili dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati su scala nazionale. Il decreto del Ministero del Turismo del 6 giugno 2024 ha previsto la pubblicazione dell’avviso entro il 1° settembre 2024. Affitti brevi: la recente giurisprudenza La giurisprudenza che ha fatto scuola in merito alle sopracitate questioni, soprattutto relativamente allo status di sostituto d’imposta, in capo alla piattaforma di intermediazione mobiliare, è quella affrontata in ultima istanza dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 9188 del 24 ottobre 2023 la quale recepisce le indicazioni della Corte di Giustizia UE, sez. II, sentenza 22 dicembre 2022, n. 83/21 in tema di affitti brevi. La diatriba giuridica affrontata ad ottobre 2023 dai giudici di Palazzo Spada vede coinvolto il gruppo Airbnb e l’Agenzia delle Entrate. Tale controversia, prima di giungere in Piazza Capo di Ferro, è passata in Corte di Giustizia UE al fine di verificare la congruenza degli obblighi di legge nazionali dovuti agli intermediari immobiliari con le norme di diritto comunitario. I giudici lussemburghesi hanno confermato che l’obbligo di raccolta e comunicazione dei dati all’autorità fiscale non contrasta con il divieto previsto ai sensi dell’art. 56 del TFUE e che l’obbligo di ritenuta richiesto dall’Italia, non vieta e non ostacola la libera prestazione dei servizi forniti da Airbnb. Invece l’obbligo, richiesto dagli italiani, di designare un rappresentante fiscale, è stato ritenuto confliggente con il principio di libera prestazione dei servizi di cui all’art. 56 TFUE. Il Consiglio di Stato ha, poi confermato, per la piattaforma telematica, quanto previsto dal D.L. n. 50/2017 in tema di locazioni brevi e obbligo di versamento della cedolare secca, non ritenendo più gravoso il trattamento italiano rispetto a quello previsto in altri Stati, come argomentato da Airbnb.

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