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Acquisto prima casa: divorzio breve e perdita delle agevolazioni fiscali

Acquisto prima casa: divorzio breve e perdita delle agevolazioni fiscali
Con l’entrata in vigore, dal 26 maggio prossimo, della legge sul divorzio breve possono verificarsi alcune problematiche di tipo fiscale, in particolare, con riguardo alle agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa nel caso in cui i coniugi intendano effettuare, nel corso del procedimento di separazione o divorzio, il trasferimento di immobili in esecuzione di accordi

La legge n. 55 del 2015 sul divorzio breve riduce il tempo minimo (tre anni) che doveva in precedenza trascorrere tra la pronuncia di separazione e la richiesta di divorzio. La riforma, che troverà applicazione anche ai giudizi in corso, interviene sul termine per proporre il divorzio. Il termine di tre anni si riduce a sei mesi in caso di separazione consensuale e a un anno in caso di separazione giudiziale.

A seguito della “drastica” riduzione dei termini prevista ai fini della cessazione definitiva degli effetti del matrimonio, si propongono con maggiore interesse le vicende relative agli immobili acquistati durante il matrimonio. In particolare, le problematiche riguardano gli immobili per i quali sono state applicate le agevolazioni per l’acquisto della prima casa e che ora i coniugi intendono trasferire in esecuzione dell’accordo di divorzio.

I trasferimenti effettuati senza corrispettivo, dai genitori in favore dei figli o dell’altro coniuge, possono fruire del regime di esenzione previsto dall’art. 19 della legge n. 74/1987 (“nuove norme sulla disciplina dei casi di scioglimento del matrimonio”).
Inizialmente si dubitava che la disposizione citata fosse applicabile anche per i trasferimenti in favore dei figli, ma la soluzione è stata positiva, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 21 giugno 2012, n. 27/E. La causa tipica degli atti dispositivi in esame è la definizione dei rapporti economico/patrimoniali della famiglia nella crisi coniugale. In particolare, i predetti trasferimenti sono posti in essere in adempimento degli obblighi di mantenimento nei confronti dei figli, traducendosi, quindi, in un onere relativo al procedimento giudiziale nei cui confronti deve operare l’esenzione prevista dal citato art. 19, a condizione che dall’atto emerga la connessione causale col procedimento di scioglimento degli effetti civili del matrimonio.

Ora, però, a seguito con la legge n. 55, che riduce i tempi per l’ottenimento del divorzio, si pone il problema degli immobili oggetto di precedente agevolazione qualora siano decorsi meno di cinque anni dal precedente acquisto. L’eventuale trasferimentoanticipato” dei predetti immobili potrebbe determinare la perdita delle precedenti agevolazioni, con il conseguente obbligo di versare nelle casse dell’erario la differenza tra le imposte (registro, ipotecaria e catastali) determinate secondo i criteri ordinari e le imposte agevolate. Inoltre sarebbe dovuta anche una sanzione pari al 30% oltre agli interessi legali calcolati sul minor versamento.

Ad esempio:
Si consideri il caso in cui l’immobile con agevolazione sia stato acquistato nel 2009 e la separazione sia intervenuta nel 2011. Decorso il periodo di tre anni (in base alla precedente legge) avrebbe potuto essere ottenuto il divorzio (nell’anno 2014). In tale ipotesi l’immobile avrebbe potuto essere trasferito ai figli o all’ex coniuge decorsi cinque anni senza incorrere nel rischio di perdere la precedente agevolazione.
Viceversa, tenendo in considerazione la riduzione dei termini che si applicherà per il futuro (anche ai procedimenti in corso), sarà ben più elevato il rischio di perdere il beneficio fiscale.
Ad esempio, se fosse già stato possibile applicare la nuova legge, i coniugi avrebbero potuto ottenere il divorzio dopo solo sei mesi (nello stesso anno 2011) o dopo un anno (nel 2012). In questo caso non sarebbero decorsi cinque anni dall’acquisto dell’immobile agevolato avvenuto nel 2009 con il conseguente rischio di perdere l’agevolazione nell’ipotesi di trasferimento del fabbricato al coniuge e ai figli.
Per semplicità è stato preso in considerazione l’esempio precedente riferito agli anni passati i cui termini erano più lunghi, ma questa nuova situazione si presenterà molto più frequentemente in futuro.
A tal proposito si dovrà tenere conto delle indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 27/E del 2012.
Il documento di prassi ha esaminato due diversi casi.

Il primo riguarda il trasferimento effettuato da un coniuge ad un altro prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, della propria quota del 50% della casa coniugale, acquistata con i benefici previsti per la prima casa. L’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che, essendo il trasferimento effettuato in adempimento di un accordo di separazione o di divorzio, trovi applicazione il regime di esenzione previsto dall’art. 19 della legge n. 74/1987. In questo caso non opera la decadenza dal trattamento di favore per l’acquisto della prima casa (anche prima dei cinque anni dal precedente acquisto). Ciò a prescindere dalla circostanza che il coniuge cedente provveda o meno all’acquisto di un nuovo immobile. Conseguentemente la riduzione dei tempi di divorzio non è in grado dicondizionare” il comportamento dei coniugi per ciò che riguarda il trasferimento dell’immobile in questione.

Successivamente la stessa Agenzia delle Entrate ha esaminato il caso di due coniugi che vendono a terzi la propria casa coniugale, prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto agevolato, con rinuncia da parte di uno dei due coniugi a favore dell’altro dell’incasso del ricavato della vendita.
A tal proposito l’Agenzia delle Entrate ha rilevato che “seppure il contratto di compravendita non trova la propria causa nel procedimento di separazione e divorzio, assume rilievo decisivo la considerazione che il coniuge tenuto a riversare la somma percepita dalla vendita all’altro coniuge non realizza di fatto alcun arricchimento dalla vendita dell’immobile, per cui non è soggetto a decadenza dal beneficio”.

I problemi maggiori riguardano, però, l’altro coniuge, che percepisce l’intero corrispettivo della vendita (per effetto della quota che gli è stata riversata dall’altro coniuge). In questo caso il coniuge (beneficiario) è obbligato a riacquistare, entro un anno dall’alienazione un altro immobile da adibire ad abitazione principale, secondo le regole ordinarie. Diversamente, nell’ipotesi di mancato acquisto, perderebbe l’agevolazione.
Ora, a seguito della riduzione dei termini per ottenere il divorzio è possibile che il coniuge beneficiario dell’intera somma si trovi più di frequente nella condizione di dover acquistare un nuovo immobile. Diversamente, esseno decorsi meno di cinque anni dall’immobile acquistato in precedenza con le agevolazioni e successivamente venduto, il Fisco richiederà il versamento delle maggiori imposte.

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