Acquisto e ristrutturazione casa: cumulabilità degli interessi passivi

Gli interessi passivi relativi a un mutuo misto, erogato per l’acquisto e la ristrutturazione di un immobile, sono “cumulativamente” detraibili solo se l’immobile viene adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori e se non sono ancora trascorsi due anni dall’acquisto. Questo il contenuto della risposta n. 38/2019 a una richiesta formulata da un contribuente, che ha acquistato dal padre convivente una unità immobiliare oggetto di ristrutturazione. IL QUESITO Nello specifico, si tratta di una porzione del sottotetto, per la quale è stata presentata domanda di sdoppiamento e cambio di destinazione d’uso. A tal fine, è stato stipulato un contratto di mutuo destinato, in parte, all’acquisto e, in parte, alla ristrutturazione. L’acquirente vuole conoscere se può portare in detrazione tutti gli interessi passivi. LA RISPOSTA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE I riferimenti normativi e di prassi sono: l’articolo 15, comma 1-ter del Tuir, che riconosce la detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi sui mutui ipotecari contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un ammontare massimo di 2.582,28 euro; l’articolo 1, comma 3, del Dm 311/1999, secondo il quale la detrazione è ammissibile se i lavori di costruzione o ristrutturazione iniziano nei sei mesi precedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del mutuo e l’unità immobiliare è adibita ad abitazione entro sei mesi dal termine dei lavori; la circolare n. 7/2018, in cui sono riepilogate le condizioni necessarie per fruire della detrazione: 1. l’unità immobiliare che si costruisce o ristruttura deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente 2. il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi antecedenti o diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione 3. l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori 4. il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o altro diritto reale. Nella stessa circolare è precisato che, poiché la data di inizio lavori è fondamentale per la verifica del rispetto della condizione temporale, nel caso in cui la concessione edilizia sia ancora intestata all’impresa costruttrice che ha ceduto l’immobile e il contribuente non ha presentato richiesta al comune per la voltura, la detrazione non spetta. Pertanto, in base alle norme e alla prassi ricordata, nel caso in esame, il contribuente potrà fruire della detrazione purché: abbia iniziato i lavori di costruzione entro sei mesi dalla data di stipula del mutuo abbia volturato a suo nome la concessione edilizia entro il termine di inizio dei lavori provveda ad adibire, entro sei mesi dalla fine dei lavori, l’immobile ad abitazione principale. La stessa circolare 7/2018 ribadisce che la detrazione per la costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale “... è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale ... soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi”. È il caso di un mutuo “misto”, quale quello concesso all’istante. La cumulabilità della detrazione degli interessi passivi, dunque, presuppone che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori e se non siano ancora trascorsi due anni dall’acquisto. Se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre sei mesi dalla conclusione dei lavori ma, comunque, entro due anni dall’acquisto, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo riguardante l’acquisto; se è destinato ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto, ma entro sei mesi dalla conclusione dei lavori, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione; se, infine è utilizzato come abitazione principale oltre due anni dall’acquisto e oltre sei mesi dalla chiusura dei lavori, le detrazioni non spettano. Nel caso in esame, se rispettate tutte le condizioni ricordate, il contribuente potrà usufruire cumulativamente – ma soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi – delle detrazioni previste dall’articolo 15, comma 1, lettera b), Tuir (interessi passivi su mutuo stipulato per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale) e dall’articolo 15, comma 1-ter, Tuir (interessi passivi su mutuo stipulato per la costruzione/ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale). Infine, trattandosi di lavori di sdoppiamento e ristrutturazione al termine dei quali verranno create due unità immobiliari, l’istante potrà beneficiare della detrazione ex articolo 15, comma 1, lettera b), Tuir, soltanto per la parte di mutuo riferibile all’immobile che sarà adibito a dimora abituale.

Acquisto e ristrutturazione casa: cumulabilità degli interessi passivi

Il doppio beneficio spetta soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi

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