Attribuzione della rendita catastale: rileva la destinazione ordinaria, non l’uso

Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua destinazione ordinaria, poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto. Questo è quanto ha stabilito la suprema Corte, con la pronuncia 3606 del 17 febbraio 2026, aderendo alle tesi dell’Amministrazione finanziaria e cassando la decisione dei giudici tributari di secondo grado. In proposito, ha ancora precisato la Corte, non rilevano la qualità di soggetto pubblico o privato in capo al proprietario, né le eventuali funzioni latamente sociali svolte da quest'ultimo. Sulla base di tale principio di diritto, i giudici romani hanno ritenuto corretta l’attribuzione da parte dell’Agenzia delle entrate all’immobile oggetto di controversia della categoria catastale A/10 (uffici o studi privati) a fronte di quella proposta di B/5 (edifici adibiti a scuole e laboratori scientifici). Il fatto L’Agenzia delle entrate ha emesso due avvisi di accertamento nei confronti di un contribuente, relativamente a due unità immobiliari oggetto di ristrutturazione, rettificando la rendita catastale proposta da quest’ultimo e chiedendo allo stesso le differenze di tassazione in ragione della rendita più alta assegnata dal Fisco. Nello specifico, l’Agenzia ha attribuito agli immobili oggetto di controversia la categoria catastale A/10 (uffici o studi privati) a fronte di quella proposta di B/5 relativa a edifici adibiti a scuole e laboratori scientifici, avente una rendita catastale decisamente minore. Le categorie catastali dei gruppi A e B sono le seguenti: GRUPPO A A/1 - Abitazioni di tipo signorile A/2 - Abitazioni di tipo civile A/3 - Abitazioni di tipo economico A/4 - Abitazioni di tipo popolare A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 - Abitazioni di tipo rurale A/7 - Abitazioni in villini A/8 - Abitazioni in ville A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici A/10 - Uffici e studi privati A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. GRUPPO B B/l - Collegi e convitti; educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme B/2 - Case di cure ed ospedali (quando per le loro caratteristiche risultano comparabili con le unità tipo di riferimento) B/3 - Prigioni e riformatori B/4 - Uffici pubblici B/5 - Scuole, laboratori scientifici B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti B/8 – Magazzini sotterranei per deposito derrate. Impugnato davanti ai competenti giudici tributari l’atto impositivo del fisco, il contribuente si è visto dar ragione sia in primo che in secondo grado. In particolare, la commissione tributaria regionale del Piemonte ha rigettato l'appello proposto dall'Amministrazione finanziaria sulla base della considerazione che le unità immobiliari in contestazione erano destinate allo svolgimento della formazione professionale "con accreditamento della Regione", così che ne risultava un'attività rientrante nei compiti istituzionali della Regione stessa, svolta dietro versamento di contributi pubblici e non risultando neanche che i fruitori della formazione fossero tenuti a versare rette o rimborsi. Sulla base di tale considerazione i giudici tributari sono arrivati a escludere lo svolgimento di una attività di tipo economico proprio per la riconducibilità a una funzione sostitutiva di quella pubblica attraverso l'accreditamento e il finanziamento regionale, reputando perciò corretto l’inquadramento degli immobili nella categoria catastale B/5. Avverso tali determinazioni dei giudici di merito l'Agenzia delle entrate ha deciso di ricorrere, in ultima istanza, dinanzi la Corte di cassazione affidandosi a un unico motivo. Più precisamente l’Agenzia ha contestato la violazione e la falsa applicazione di legge, con riferimento al regio decreto legge n. 652/1939, all’istruzione II del 24 maggio 1942 e all'articolo 2082 del codice civile, in quanto i giudici tributari avevano illegittimamente escluso la correttezza della rettifica catastale operata dal Fisco, pur non presentando le unità immobiliari in contestazione le connotazioni costruttive e tipologiche di una scuola e senza considerare che l’attribuzione della categoria catastale B/5 presuppone, secondo precise istruzioni di prassi, che le unità immobiliari in questione non siano suscettibili né di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni né siano utilizzate per esercizio di attività commerciale. La decisione della Corte di Cassazione Chiamati a pronunciarsi definitivamente sulla questione, i giudici romani hanno sposato le tesi dell’Amministrazione finanziaria e cassato la decisione dei giudici tributari di secondo grado. In particolare, i magistrati della Corte di cassazione hanno chiarito come, tra l’altro, per consolidato orientamento (cfr Cassazione, pronunce nn. 24078 e 22166 del 2020), che “il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua destinazione ordinaria, poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto”. E a tal proposito, hanno proseguito i giudici di legittimità, non ha e non può avere alcuna rilevanza la qualità di soggetto pubblico o privato in capo al proprietario, né le eventuali funzioni asseritamente e latamente sociali svolte da quest'ultimo. Il fine di lucro, hanno ancora proseguito i magistrati di ultima istanza, deve essere preso in considerazione sempre in termini oggettivi, analizzando le caratteristiche strutturali dell'immobile e le sue potenzialità di utilizzo, mentre l’attività in concreto svolta può costituire solo un criterio meramente complementare ma mai alternativo o esclusivo ai fini del classamento catastale. Sulla base di ciò, e considerato, che la sentenza dei giudici tributari di secondo grado ha risolto la lite tributaria senza prendere in considerazione le connotazioni tipologiche e funzionali delle unità immobiliari, ma tenendo conto della sola attività nella fattispecie svolta in concreto e della sua connotazione soggettiva, i giudici della Corte di cassazione non hanno potuto far altro che cassare la decisone di secondo grado, accogliendo il motivato ricorso dell’Agenzia delle entrate.

Attribuzione della rendita catastale: rileva la destinazione ordinaria, non l’uso

Non ha e non può avere alcuna rilevanza la qualità di soggetto pubblico o privato del proprietario, né le eventuali funzioni asseritamente sociali svolte da quest'ultimo

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