Divieto di duplicazione dei benefici prima casa

La Suprema corte, con la pronuncia n. 2482 del 5 febbraio 2026, ha stabilito, aderendo alle tesi dell’Amministrazione finanziaria, che il contribuente non può fruire per la seconda volta del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto di acquisto. La duplicazione del beneficio è espressamente vietata dalla normativa fiscale. In particolare, secondo la Corte è irrilevante che il primo atto di acquisto si configuri come una donazione indiretta, qualora ad esso sia stata applicata la favorevole imposta di registro per gli acquisti “prima casa”: l’elemento determinante ai fini dell’esclusione dal beneficio non è la forma dell’atto di acquisto ma l’effettiva fruizione del beneficio fiscale, la cui duplicazione è espressamente vietata dalla normativa fiscale. Il fatto L’Agenzia delle entrate emetteva nei confronti di un contribuente un avviso di liquidazione con cui veniva maggiorata l’imposta di registro e applicate le relative sanzioni in merito a un contratto di acquisto di immobile stipulato con i benefici fiscali “prima casa”. Il contribuente impugnava l’atto impositivo che veniva annullato dai giudici tributari di primo grado. La sentenza veniva, però, ribaltata in appello ove la commissione tributaria regionale accoglieva le doglianze proposte dall’Agenzia delle entrate avverso la sentenza di primo grado. All’esito dei giudizi di merito, il contribuente ricorreva in Cassazione. La norma rilevante L’agevolazione “prima casa” consente di ridurre le imposte indirette dovute in relazione all'acquisto di un’abitazione, come l’imposta di registro e l’Iva, in presenza di requisiti specifici. In particolare, per poter validamente fruire dell’agevolazione "prima casa”, l’acquirente non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro due anni dal nuovo acquisto agevolato. Fino al 31 dicembre 2024, il termine è stato di un anno. L’estensione da uno a due anni del limite temporale per rivendere l’immobile già posseduto senza decadere dal beneficio, introdotta dalla legge di Bilancio 2025, si applica non solo agli atti di acquisto stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non era ancora decorso il vecchio termine di un anno. Inoltre, la casa deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova: nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, le attività di studio, di volontariato, sportive) nel territorio del comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni. L’agevolazione non spetta quando si acquista un’abitazione che si trova nello stesso comune in cui si ha la titolarità di altra abitazione acquistata senza usufruire dei benefici “prima casa”. In questa situazione, per poter richiedere l’agevolazione sul nuovo acquisto è necessario prima vendere la vecchia abitazione. La decisione della Corte di Cassazione Ricorrendo in Cassazione il contribuente prospettava la violazione dell’articolo 1, nota II bis, primo comma, lettera c) della tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986. In particolare, il contribuente sosteneva che l’acquisto agevolato della casa nel 1993 (quando era minorenne) sarebbe avvenuto mediante una donazione indiretta a suo favore da parte dei genitori e non poteva, dunque, essere presa in considerazione per l’acquisto successivo, avvenuto con i benefici prima casa e oggetto dell’avviso impugnato. Secondo la suprema Corte, invece, il contribuente all’atto del secondo acquisto (avvenuto nel 2013) aveva già usufruito delle agevolazioni prima casa, in quanto l’atto del 1993 era stato tassato non quale atto di donazione, ma come acquisto “prima casa” con l’imposta di registro agevolata al 2%. La norma di favore di cui all’art. 1, nota II bis, primo comma, lettera c) della tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 esclude la possibilità di usufruire una seconda volta delle agevolazioni prima casa quando il contribuente sia già titolare di un immobile acquistato con la stessa agevolazione. La Corte ha ritenuto irrilevante, ai fini del riconoscimento dell’agevolazione sul secondo acquisto, che il titolo del passaggio della proprietà immobiliare sia configurabile come un atto di donazione, indiretta o meno; ciò che conta è il risultato dell’operazione giuridica. Pertanto, chi ha usufruito già dell’agevolazione prima casa non può usufruirne per una seconda volta. Anche con la donazione indiretta, infatti, il contribuente diventa proprietario dell'abitazione e può validamente usufruire dei benefici previsti dalla normativa fiscale per l’acquisto della prima casa. A un secondo, eventuale acquisto non potrà riottenere, però, lo stesso beneficio. Dunque, definitivamente risolvendo la controversia, la Corte di cassazione ha rigettato l’appello del contribuente affermando che non è possibile fruire due volte del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa, e ciò indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto di acquisto.

Divieto di duplicazione dei benefici prima casa

Per fruire del beneficio l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquisito con la stessa agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 2 anni, anche se deriva da una liberalità

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