Sismabonus acquisti 2025: esclusione dello sconto in fattura e limiti alla detrazione maggiorata

Con la risposta n. 30 del 10 febbraio 2026 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli acquirenti che stipuleranno atti di compravendita immobiliare nel corso del 2025 non potranno fruire del sismabonus acquisti mediante lo sconto in fattura o la cessione del credito, dovendo necessariamente optare per l'utilizzo diretto della detrazione in dichiarazione dei redditi. L'Agenzia ha inoltre precisato che la detrazione maggiorata al 50% per l'abitazione principale richiede l'effettiva destinazione dell'immobile entro i termini della dichiarazione e che l'impresa non può cumulare il sismabonus ordinario sui residui invenduti se l'intervento è unitario e ha già generato sismabonus acquisti per altre unità. Il quesito Una società di costruzione ha realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione con riduzione di due classi di rischio sismico, i cui lavori si sono conclusi ad agosto 2024. Avendo venduto la maggior parte delle unità entro il 2024 applicando lo sconto in fattura, l'istante chiedeva se per i restanti 4 appartamenti, da vendersi nel 2025, gli acquirenti potessero ancora esercitare le opzioni di cui all'articolo 121 del D.L. n. 34/2020. Chiedeva inoltre conferma sull'applicabilità dell'aliquota maggiorata al 50% (introdotta dalla Legge di Bilancio 2025) e, in subordine, la possibilità per l'impresa di fruire del sismabonus "ordinario" pro-quota sulla volumetria degli appartamenti rimasti invenduti. Il parere dell'Agenzia delle Entrate L'Amministrazione finanziaria ha fondato il proprio diniego allo sconto in fattura sulla base del dato temporale normativo: l'articolo 121, comma 1, del Decreto Rilancio limita l'esercizio delle opzioni alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2024 per gli interventi diversi dal Superbonus. Poiché per il sismabonus acquisti il sostenimento della spesa da parte dell'acquirente coincide con la data del rogito o del pagamento del saldo, la stipula nel 2025 preclude l'accesso a modalità diverse dalla detrazione diretta. In merito all'aliquota del 50% per le spese 2025 (comma 1-septies.1 dell'art. 16, D.L. n. 63/2013), l'Agenzia ha confermato che: l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale; non è sufficiente una dichiarazione d'intento nel rogito; la dimora abituale deve essere stabilita entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fruisce della prima quota; il contribuente deve essere titolare del diritto reale al momento del sostenimento della spesa (rogito). Incompatibilità tra sismabonus "ordinario" e "acquisti" L'aspetto di maggior rilievo tecnico riguarda il rigetto del quarto quesito. L'istante ipotizzava di poter calcolare la detrazione "ordinaria" (spese lavori) sulla quota volumetrica degli appartamenti non venduti come sismabonus acquisti. L'Agenzia ha respinto tale tesi richiamando il principio di unitarietà dell'intervento edilizio. Essendo il sismabonus ordinario e il sismabonus acquisti due agevolazioni alternative che insistono sul medesimo presupposto (la riduzione del rischio sismico dell'intero edificio), la scelta di far fruire anche solo ad alcuni acquirenti il bonus acquisti "consuma" l'agevolazione per l'intero intervento, impedendo all'impresa di recuperare i costi residui tramite la detrazione ordinaria sulle unità rimaste nel proprio patrimonio.

Sismabonus acquisti 2025: esclusione dello sconto in fattura e limiti alla detrazione maggiorata

L'Agenzia delle Entrate nega la possibilità di opzioni alternative per i rogiti stipulati nel 2025 e ribadisce l'alternatività tra sismabonus ordinario e acquisti

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