Agevolazioni prima casa e riacquisto: niente proroga biennale

Con la risposta n. 314 del 17 dicembre 2025 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il termine di un anno per il riacquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, necessario per evitare la decadenza dalle agevolazioni "prima casa" in caso di vendita infraquinquennale, non è suscettibile di proroghe o interpretazioni analogiche. L'Amministrazione ha precisato che la stipula di un semplice contratto preliminare entro i dodici mesi non è sufficiente a impedire la decadenza, poiché tale atto produce solo effetti obbligatori e non il trasferimento reale della proprietà. Inoltre, l'estensione a due anni introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 riguarda esclusivamente il termine per la rivendita dell'immobile pre-posseduto (comma 4-bis della Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. n. 131 del 1986) e non può essere estesa per analogia al caso del riacquisto dopo alienazione infraquinquennale (comma 4). Il quesito Il caso nasce dall'istanza di un contribuente che, dopo aver acquistato un'abitazione con le agevolazioni "prima casa" nel 2021, l'ha rivenduta nel gennaio 2025 (quindi prima del decorso dei cinque anni) per motivi lavorativi. Pur avendo registrato un contratto preliminare per l'acquisto di una nuova casa nel settembre 2025, l'istante temeva di non riuscire a stipulare il rogito definitivo entro il termine di dodici mesi dalla vendita, a causa delle tempistiche legate all'erogazione del mutuo. Il contribuente chiedeva, pertanto, se fosse possibile: considerare "bloccato" il termine di un anno con la sola registrazione del contratto preliminare; applicare per analogia il termine di due anni introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 per altre fattispecie simili. Il parere dell'Agenzia delle Entrate L'Agenzia delle Entrate richiama la Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, la quale prevede l'aliquota del 2% per l'acquisto della "prima casa". Tuttavia, il comma 4 stabilisce che se l'immobile viene venduto prima di cinque anni dall'acquisto, il contribuente decade dal beneficio, con il conseguente obbligo di versare la differenza d'imposta (dal 2% al 9%), una sanzione del 30% e gli interessi di mora. L'unico modo per evitare tale decadenza è procedere, entro un anno dall'alienazione, all'acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Insufficienza del contratto preliminare e divieto di analogia Sul piano tecnico-giuridico, l'Agenzia ribadisce che l'acquisto richiesto dalla norma deve essere un atto traslativo della proprietà. Il contratto preliminare, avendo natura puramente obbligatoria (impegno a concludere un contratto futuro), non soddisfa il requisito normativo. In merito all'estensione del termine a due anni prevista dalla Legge di Bilancio 2025, l'Amministrazione è categorica: le norme che prevedono agevolazioni fiscali sono di "stretta interpretazione". Poiché tale proroga riguarda specificamente la fattispecie del comma 4-bis (rivendita dell'immobile già posseduto), essa non può essere applicata al comma 4, che disciplina l'alienazione infraquinquennale. Il ricorso all'analogia legis è escluso dall'articolo 14 delle Preleggi per le norme eccezionali e speciali. La soluzione del ravvedimento operoso Qualora il contribuente si renda conto di non poter rispettare il termine annuale, l'unica via per mitigare le conseguenze economiche è il ravvedimento operoso. Presentando un'apposita istanza all'ufficio prima della scadenza dell'anno, il contribuente può richiedere la riliquidazione dell'imposta. In questo modo, sarà tenuto a versare la differenza d'imposta e gli interessi, ma eviterà l'applicazione della sanzione del 30%.

Agevolazioni prima casa e riacquisto: niente proroga biennale

Il termine per comprare una nuova casa resta di un anno: non valgono né il contratto preliminare né i nuovi termini della Legge di Bilancio

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