Trascrizione del preliminare, legittima la riserva del conservatore

Legittima la riserva apposta dal Conservatore alla richiesta di trascrizione della domanda giudiziale di risoluzione di un contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore, in quanto non rientrante tra quelle elencate ai sensi e per gli effetti degli articoli 2652 e 2653 del codice civile e peraltro inidonea a spiegare gli effetti prenotativi richiesti. È quanto stabilito dal Tribunale di Terni con il decreto del 13 ottobre 2025 nel procedimento n. 1780/2025. Evoluzione processuale La vicenda trae origine dalla riserva apposta da una conservatoria alla richiesta di una domanda giudiziale dichiarativa della risoluzione di un contratto preliminare (avvenuto ex articolo 1457 codice civile) avente ad oggetto un immobile, stante il decorso del termine essenziale previsto per l’adempimento del promittente venditore, tale da giustificare la restituzione in favore del promissario acquirente della somma di 30mila euro, oltre alla ulteriore somma di 3mila euro versata a titolo di deposito cauzionale. Presentata la formalità, in data 1° luglio 2025, il Conservatore, nutrendo gravi e fondati dubbi sulla relativa trascrivibilità, apponeva la riserva, motivandola in primis per la sussistenza del principio di tassatività delle domande giudiziali ex articoli 2652 e 2653 codice civile, oltreché per la specifica circostanza che l’articolo 2652 comma 1 del codice civile prevede esclusivamente la trascrizione delle domande di risoluzione di contratti qualora quest’ultimi si riferiscano a diritti menzionati nell’articolo 2643 cc, mentre il contratto preliminare non è soggetto a trascrizione al di fuori delle ipotesi ex articolo 2645- bis cc. Avverso quest’ultima parte richiedente proponeva reclamo innanzi al tribunale deducendo l’infondatezza dei dubbi riscontrati dal Conservatore atteso che tale formalità rientrava nell’ambito di operatività di cui all’articolo 2652, n. 1, cc, essendo, tra l’altro, rispettosa di tutti i requisiti formali previsti dall’articolo 2658 cc. A sostegno della propria tesi, il reclamante richiamava, anche, la pronuncia della Suprema corte n.1702/2025 secondo la quale, a suo dire, veniva riconosciuta la possibilità di trascrivere tale domanda giudiziale e della sua idoneità a spiegare effetti prenotativi. Da ultimo, precisava di avere interesse alla trascrizione della domanda al fine di tutelare la propria posizione nei confronti di eventuali terzi acquirenti dell’immobile, considerato che il contratto preliminare non risultava trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis cc, l’immobile era ancora nella disponibilità del promittente venditore inadempiente e che la trascrizione della domanda di risoluzione garantiva l’opponibilità ai terzi degli effetti della futura sentenza di accoglimento. Si costituiva in giudizio l’Agenzia delle entrate, in persona del Conservatore, opponendosi alle richieste dell’istante, ribadendo la sussistenza del principio di tassatività delle domande giudiziali eccependo, altresì, che dalla lettura della giurisprudenza di legittimità citata potesse desumersi la trascrivibilità della domanda per cui è causa, essendo quest’ultima inidonea, a differenza della domanda ex articolo 2932 del codice civile a spiegare effetti prenotativi. La pronuncia del tribunale Il Collegio nel rigettare il reclamo ha accolto le tesi del Conservatore secondo la quale la formalità non poteva trovare ingresso in virtù del principio di tassatività delle trascrizioni delle domande giudiziali ex articoli 2652 e 2653 cc, cosicché quest’ultima è consentita solo nei casi tassativamente indicati: “Si ritiene, quindi, che le ipotesi che prevedono la trascrizione delle domande giudiziali, consentendo l’opponibilità degli effetti degli atti e delle sentenze, siano tassative, non solo nel senso che dalla trascrizione derivano soltanto gli effetti espressamente previsti dalla legge, ma anche e soprattutto nel senso che tali effetti sono prodotti esclusivamente dagli atti e dalle pronunce specificamente indicati nelle norme stesse (v. Cass. 6316/2007; Cass. 17391/2004)”. Peraltro, a ulteriore conferma del corretto operato dell’Agenzia, il tribunale dispone che la trascrizione della domanda in esame, a differenza di quella ex articolo 2932 cc, non può in alcun modo produrre l’effetto tipico della prenotazione in vista di una futura trascrizione. Infine, facendo riferimento alla pronuncia della Corte di legittimità richiamata dal reclamante, ha precisato che: “contrariamente a quanto sostenuto dal reclamante - non è rinvenibile alcun precedente giurisprudenziale di legittimità che abbia ammesso la trascrizione di una domanda di risoluzione (dichiarativa o costitutiva) di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, dovendosi precisare che il virgolettato citato alla pag. 8 del reclamo come riferito all’ordinanza n. 1702/2025 è mal riportato, trattandosi, peraltro, di pronuncia afferente ad un’ipotesi di domanda di risoluzione di un contratto ad effetti reali (compravendita immobiliare) e non, invece, obbligatori”. Osservazioni Con tale pronuncia il tribunale, nel confermare la tassatività delle domande giudiziali trascrivibili ai fini del relativo effetto prenotativo, si è soffermato sulla distinzione tra la domanda giudiziali, ex articolo 2932 cc, e quella di risoluzione del preliminare. Come noto, infatti, la trascrizione della domanda giudiziale diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre è espressamente prevista dall’articolo 2652, comma n. 2, cc, la cui funzione è quella di far retroagire gli effetti traslativi della sentenza conclusiva del procedimento (sostitutiva del contratto definitivo non concluso) al momento della trascrizione della domanda giudiziale, così da prevalere sulle trascrizioni/iscrizioni successive. Di contro, la trascrizione della domanda risolutiva di un contratto preliminare non risulta presente nell’elenco tassativo di cui agli articoli 2652 e 2653 cc e in ogni caso il provvedimento conclusivo della fase processuale è previo degli effetti traslativi/costitutivi o estintivi di un diritto reale (tali da giustificarne la trascrizione ai fini prenotativi), ma solamente un effetto risolutorio di un negozio giuridico posto in essere avente natura obbligatoria tra le parti (risoluzione che, nel caso in esame, è peraltro avvenuta ex lege in virtù del disposto di cui all’articolo 1457 cc). Inoltre il giudicante, valutando la fattispecie per cui è causa nella sua interezza ha precisato come neanche la trascrizione della domanda giudiziale ex articolo 2932 cc (seppur formalmente ammissibile), sarebbe stata utile siccome il contratto de quo non era stato prontamente trascritto cosicché i relativi effetti prenotativi della sentenza traslativa non potevano retroagire alla data della relativa stipula: “alcuna successiva domanda giudiziale, nemmeno ex art. 2932 c.c., sarebbe, allo stato, utilmente trascrivibile sul bene (come desumibile dal combinato disposto di cui al primo e al terzo comma di cui all’art. 2645-bis c.c., norma che limita nel tempo gli effetti prenotativi riconosciuti alla trascrizione dei contratti preliminari che “devono essere trascritti”, considerandoli come non prodotti se, entro - al massimo - tre anni dalla trascrizione di detti preliminari “non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2. In conclusione, il Conservatore dei registri pubblici immobiliari in caso di richiesta di trascrizione di una domanda giudiziale dichiarativa della risoluzione di un contratto preliminare, correttamente potrà rifiutarla, risultando la stessa una mera formalità senza alcun effetto prenotativo tipico delle domande giudiziali e in ogni caso non rientrante nell’elenco tassativo di cui agli articoli 2652 e 2653 del codice civile.

Trascrizione del preliminare, legittima la riserva del conservatore

Il responsabile della corretta tenuta dei registri pubblici immobiliari può rifiutare la richiesta di trascrizione di una domanda giudiziale per la risoluzione del contratto preliminare

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