Cessione di case prefabbricate modulari “chiavi in mano”: trattamento IVA

Con la risposta n. 304 del 5 dicembre 2025 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cessione di case prefabbricate modulari "chiavi in mano" ad acquirenti persone fisiche residenti in Italia e non soggetti passivi IVA è da considerarsi cessione di bene immobile, con la conseguente esclusione dall'utilizzo del regime One Stop Shop (OSS) e la necessità per il cedente estero di ricorrere all'identificazione diretta o alla nomina di un rappresentante fiscale in Italia per gli adempimenti IVA. L'Agenzia ha inoltre stabilito che, essendo la casa modulare un bene immobile, l'operazione rientra nel regime naturale dell'esenzione IVA di cui all'articolo 10, primo comma, n. 8-bis) del Decreto IVA. L'applicazione delle aliquote agevolate (4% o 10%) è possibile solo se la società cedente è qualificabile come impresa costruttrice (ai sensi della circolare n. 22/E del 2013) e ne ricorrono le condizioni per l'agevolazione. Il quesito L'Istante, una società estera produttrice di case modulari prefabbricate e aderente al regime OSS, intende vendere i prodotti "chiavi in mano" a persone fisiche non soggetti passivi IVA residenti in Italia. A differenza delle case a telaio, la casa modulare è un prodotto completamente finito, con impianti installati e lavori di finitura eseguiti direttamente nello stabilimento di produzione, risultando "completamente pronta per essere abitata". I quesiti posti all'Agenzia riguardavano: la possibilità di applicare le aliquote IVA agevolate (4% e 10%) in base a una dichiarazione del cliente; l'obbligo di registrare le fatture di vendita in Italia; le conseguenze in caso di dichiarazione/attestazione del cliente rivelatasi falsa. La qualificazione del bene: immobile e non facilmente rimovibile L'Agenzia delle Entrate ha analizzato la fattispecie qualificando la casa modulare come bene immobile ai sensi dell'articolo 13-ter, lettera b), del Regolamento di esecuzione UE n. 282/2011, che definisce bene immobile "qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile". Dalle informazioni fornite dall'Istante (casa "chiavi in mano", posizionamento sulle fondamenta con gru da cantiere e collegamento agli impianti esterni), e in linea con le Note esplicative della Commissione Europea, la struttura è considerata un bene immobile. Nonostante la sua natura potenzialmente mobile, la casa modulare, quando destinata a sede (abitazione) permanente (come presupposto per le agevolazioni prima casa) e necessitando l'impiego di mezzi pesanti (gru, rimorchio, camion) e personale qualificato per lo smontaggio/spostamento, non è considerata "facilmente smontabile o spostabile". L'inapplicabilità del regime Oss e gli adempimenti IVA La qualificazione della casa modulare come bene immobile ha un impatto diretto sul secondo quesito. esclusione dall'Oss: il regime OSS è riservato esclusivamente alle vendite a distanza di beni mobili; adempimenti in Italia: trattandosi di cessione di beni immobili, l'Istante è obbligato ad assolvere gli adempimenti IVA in Italia, ricorrendo a: identificazione diretta ai sensi dell'articolo 35-ter del Decreto IVA; nomina di un rappresentante fiscale ai sensi dell'articolo 17, comma 3, del Decreto IVA. Conseguenze della dichiarazione mendace del cliente In risposta al terzo quesito, l'Agenzia ha precisato che in caso di dichiarazione mendace nell'atto di acquisto da parte dell'acquirente per fruire dell'aliquota agevolata, non è prevista alcuna sanzione a carico della Società cedente. L'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate procede invece nei confronti degli acquirenti: al recupero della differenza tra l'imposta calcolata con l'aliquota ordinaria e quella agevolata; all'irrogazione della sanzione amministrativa pari al 30% della differenza medesima; alla richiesta degli interessi di mora. Obbligo di censimento catastale Infine, l'Agenzia ha ricordato che per le case modulari sussiste l'obbligo di censimento presso il catasto fabbricati. Ai sensi del D.M. n. 28/1998, sono considerate unità immobiliari anche i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.

Cessione di case prefabbricate modulari “chiavi in mano”: trattamento IVA

Agenzia delle Entrate chiarisce che la vendita a clienti italiani non soggetti IVA di case modulari "chiavi in mano" costituisce cessione di bene immobile, escludendo l'uso del regime Oss e prevedendo l'esenzione (con possibilità di imponibilità) e l'applicazione delle agevolazioni "prima casa"

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