Canoni di locazioni commerciali: vanno dichiarati anche se non incassati

Nei contratti di locazione a uso commerciale, i canoni pattuiti tra le parti concorrono a formare il reddito del locatore anche se non sono stati effettivamente percepiti. Inoltre, la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non ha effetto retroattivo. È quanto affermato dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 27451 del 14 ottobre 2025. Il fatto La lite origina da tre avvisi di accertamento per gli anni 2012, 2013 e 2014, che l’Agenzia delle entrate aveva notificato alla parte locatrice, concernenti un contratto di locazione di un immobile a uso commerciale. L’ufficio aveva accertato che il rapporto contrattuale in questione prevedeva un canone di locazione di 5.164,57 euro e che, a seguito dell’interruzione dei versamenti da parte della conduttrice a partire dal mese di giugno 2011, era stato introdotto un giudizio civile di risoluzione del contratto, definito con sentenza del Tribunale di Forlì del 5 marzo 2014. Dal giudizio civile era emerso che le parti avevano pattuito, con scrittura separata, oltre a una durata superiore e alla rivalutazione Istat annuale, il versamento di un canone annuale effettivo di 30.987,41 euro e, pertanto, la conduttrice veniva condannata a pagare alla parte locatrice i canoni non pagati per il periodo da giugno 2011 a febbraio 2014 nella maggior misura emergente dal patto dissimulato. L’Agenzia, quindi, rideterminava i redditi derivanti dal contratto di locazione in questione, accertando il maggior reddito in capo ai locatori. Sia la Ctp di Forlì che la Corte di giustizia Tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna avevano dato ragione alla parte locatrice che aveva impugnato gli avvisi di accertamento. Tuttavia, l’Amministrazione finanziaria ha proposto ricorso per Cassazione ritenendo che i giudici di appello avessero erroneamente affermato che la risoluzione del contratto di locazione disposta dal Tribunale civile di Forlì avesse effetto retroattivo, trattandosi di contratto a esecuzione continuata e periodica, e che, trattandosi di redditi da locazione, essi concorrevano a formare il reddito del locatore indipendentemente dalla loro percezione. La decisione della Cassazione La Corte suprema, nell’accogliere il ricorso dell’Agenzia, ha ribadito un principio consolidato: nei contratti di locazione commerciale, i canoni pattuiti concorrono alla formazione del reddito del locatore indipendentemente dalla percezione effettiva. La Cassazione ha richiamato l’articolo 26 del d.P.R. 917 del 1986, che stabilisce che i redditi fondiari, compresi quelli derivanti da locazioni, concorrono a formare il reddito complessivo del possessore. Solo i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento, ma questa deroga non si applica agli immobili commerciali. Richiamando inoltre la propria giurisprudenza, la Corte ha precisato che la risoluzione di un contratto di locazione ad esecuzione continuata non ha effetto retroattivo. In base all’articolo 1458 del Codice civile, infatti, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica l’effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite (Cass. n. 348/2019). Pertanto, anche se la conduttrice era morosa da giugno 2011, la locatrice era comunque tenuta a dichiarare i canoni maturati fino alla data della risoluzione del contratto, in quanto il reddito fondiario sorgeva per il solo fatto di essere titolare del diritto di locazione. Conclusioni L’ordinanza in commento chiarisce che, per le locazioni commerciali, la formazione del reddito del locatore segue il criterio del momento formativo e non del momento percettivo. Inoltre, la risoluzione del contratto ad esecuzione periodica produce effetti ex nunc (a partire dal momento della risoluzione) e non estingue gli obblighi tributari relativi ai canoni già maturati. La decisione rafforza la tesi dell’Amministrazione finanziaria in ordine alla tassazione dei canoni effettivi emersi in giudizio e costituisce un utile riferimento per la gestione contrattuale e fiscale dei redditi da locazione commerciale.

Canoni di locazioni commerciali: vanno dichiarati anche se non incassati

Legittima la rideterminazione del reddito effettuata dall’Agenzia delle Entrate sulla base della scrittura separata stipulata dalle parti contenente un affitto più alto e un rapporto più lungo

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