Agevolazioni sull’imposta di registro precluse alle Sicaf

Le agevolazioni previste, ai fini dell’imposta di registro, dall’articolo 7 del decreto-legge n. 34/2019 a favore delle imprese di costruzione e di ristrutturazione immobiliare, non sono applicabili nei confronti delle società di investimento a capitale fisso (Sicaf). Questo principio è stato espresso dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 26928 del 7 ottobre 2025. Il fatto Con il primo comma dell’articolo sopra menzionato, è stato introdotto un trattamento di favore per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione e di ristrutturazione che, entro dieci anni dall’acquisto, provvedono alla demolizione e ricostruzione degli stessi o vi eseguono determinati interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. Sia in caso di ristrutturazione, che in caso di ricostruzione, l’agevolazione è subordinata al fatto che il fabbricato risulti conforme alla normativa antisismica e consegua la classe energetica “A” o “B”. Secondo quanto risulta dalla relazione illustrativa al provvedimento normativo che ha introdotto questa misura di sostegno alle imprese edilizie, la norma tende a favorire la rigenerazione del patrimonio edilizio, mediante la sostituzione di edifici esistenti con altri di nuova costruzione che siano maggiormente efficienti dal punto di vista energetico e conformi alle attuali prescrizioni antisismiche. Il trattamento tributario, per i trasferimenti di fabbricati interessati dalla normativa sopra descritta, si concretizza nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna. Tanto premesso, il caso che ha dato luogo alla pronuncia in esame ha riguardato un atto notarile mediante il quale una Sicaf aveva acquistato un intero fabbricato per il prezzo di oltre 21 milioni di euro. In sede di registrazione erano, comunque, state versate le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, trattandosi di un trasferimento soggetto a Iva e avente a oggetto un fabbricato strumentale. Successivamente, la società acquirente ha chiesto il rimborso delle imposte ipotecaria e catastale, affermando che sussistevano tutte le condizioni previste per il descritto trattamento agevolativo. L’ufficio territoriale presso il quale è stato registrato l’atto ha negato, sia pure in maniera tacita, il rimborso delle imposte. A seguito del ricorso presentato dalla società che aveva acquistato il fabbricato, sia la Ctp di Milano (sentenza n. 3249/2021) che la Ctr della Lombardia (sentenza n. 3148/2022) hanno ritenuto legittimo il diniego del rimborso delle imposte versate in sede di registrazione. Nel corso del giudizio presso la Corte di cassazione, l’Amministrazione finanziaria ha evidenziato la circostanza che la società acquirente aveva la qualifica di società di investimento per azioni a capitale fisso (“Sicaf”). Si trattava, in pratica, di una società avente a oggetto l’investimento collettivo del risparmio e del patrimonio, mediante l’offerta di proprie azioni e di altri strumenti finanziari partecipativi. Alla luce di ciò, secondo la tesi erariale, mancava il requisito soggettivo richiesto dalla norma al fine della concessione dell’agevolazione fiscale. Questo in quanto, come sopra rilevato, il legislatore ha previsto il beneficio in esame solo in relazione alle “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare”. La decisione della Corte di Cassazione I giudici hanno condiviso l’interpretazione sostenuta dall’ufficio in merito al requisito soggettivo richiesto dalla norma, affermando espressamente che “…una SICAF non potrà mai essere un’impresa edilizia o di ristrutturazione poiché ciò è inibito dall’art.35-bis del TUF”. Questa norma del Testo unico della finanza dispone, infatti, che per le Sicaf “… lo statuto prevede come oggetto esclusivo l'investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante offerta delle proprie azioni e degli strumenti finanziari partecipativi indicati nello statuto stesso…”. Tale circostanza impedisce l’equiparazione di una Sicaf a un’impresa immobiliare. La suprema Corte, accogliendo la tesi dell’ufficio ha affermato che la scelta del legislatore è stata quella di “…limitare il beneficio in questione alle imprese edilizie allo scopo di incentivare il relativo comparto, nel segno di una scelta discrezionale che non risulta irragionevole e che non viola il principio di eguaglianza, stante l’ontologica diversità, sul versante della caratterizzazione dell’oggetto sociale tra un’impresa di costruzione ed una Sicaf”. È stato, quindi, ritenuto legittimo il diniego del rimborso delle imposte versate in sede di registrazione dell’atto di trasferimento del fabbricato. Occorre precisare che l’Agenzia delle entrate, con le risposte pubbliche agli interpelli n. 70/2020 e n. 204/2020 aveva già negato l’applicazione dell’agevolazione in esame in relazione agli acquisti compiuti dai fondi immobiliari. Anche in questi casi è stato ritenuto che non sussistesse il requisito soggettivo richiesto dall’articolo 7 del Dl n. 34/2019.

Agevolazioni sull’imposta di registro precluse alle Sicaf

Il legislatore ha previsto l’applicazione dei benefici fiscali solo alle imprese che esercitano attività edilizia in modo diretto: le “società di investimento a capitale fisso” ne restano escluse

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