Contratti di superficie rinnovabili: limiti di efficacia della trascrizione preliminare

Con la risoluzione n. 4 del 13 gennaio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che l'introduzione della durata minima di sei anni per i contratti (anche preliminari) di concessione del diritto di superficie su terreni per impianti da fonti rinnovabili (articolo 5, comma 2-bis, D.L. n. 63/2024, convertito dalla L. n. 101/2024 - "Decreto Agricoltura") incide sull'efficacia sostanziale dell'atto, ma non ne modifica il regime di pubblicità immobiliare. Pertanto, l'efficacia della trascrizione del contratto preliminare resta disciplinata dall'articolo 2645-bis del Codice Civile, con una durata massima di tre anni. Inoltre, la proroga ex lege per i contratti già stipulati è operativa automaticamente, senza necessità di formalità nei registri immobiliari. Il quadro normativo e i quesiti posti all'Agenzia L'articolo 5, comma 2-bis, del Decreto-legge n. 63/2024 (cd. Decreto Agricoltura) ha stabilito che la durata dei contratti, inclusi i preliminari, di concessione del diritto di superficie su aree idonee per l'installazione e l'esercizio di impianti da fonti rinnovabili non può essere inferiore a sei anni, prevedendo un rinnovo automatico per un ulteriore sessennio e la possibilità di successivi rinnovi. La medesima disciplina si applica anche ai contratti già in essere e non ancora scaduti, fatta salva la facoltà di recesso. In questo contesto, sono stati posti all'Agenzia due quesiti centrali in materia di pubblicità immobiliare: se la nuova norma, stabilendo una durata minima di sei anni, derogasse all'articolo 2645-bis, comma 3, del Codice Civile, consentendo alla trascrizione del preliminare di avere efficacia per un periodo di almeno sei anni. se e con quali modalità si dovesse procedere alla trascrizione delle proroghe ex lege disposte per i contratti già stipulati e non ancora scaduti. La trascrizione dei contratti preliminari: nessuna deroga implicita In merito al primo quesito, l'Agenzia delle Entrate ha preliminarmente ricordato che l'articolo 2645-bis c.c. già prevede la trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la costituzione di diritti di superficie su beni immobili, indipendentemente dalla durata. Tuttavia, gli effetti prenotativi di tale trascrizione sono correlati alla successiva trascrizione dell'atto definitivo e cessano in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, in assenza di trascrizione tempestiva dell'atto definitivo o di altro atto previsto dalla norma. L'Agenzia ha rilevato che l'articolo 5, comma 2-bis del D.L. n. 63/2024 non ha espressamente disposto alcunché in materia di trascrizione. Pertanto, non si può riconoscere alla norma alcuna efficacia derogatoria implicita rispetto alla disciplina generale prevista dall'articolo 2645-bis c.c.. Il chiarimento è di fondamentale importanza: un conto è l'efficacia sostanziale del contratto preliminare (la durata minima del sessennio stabilita dalla norma in esame), e un altro è la durata dell'efficacia della relativa trascrizione (il limite massimo di tre anni imposto dal Codice Civile). In sintesi, pur rimanendo ferma la trascrivibilità del preliminare, la sua efficacia pubblicitaria non si estende oltre il triennio. La proroga legale: non è necessaria alcuna formalità Riguardo al secondo quesito, relativo alle modalità per dare evidenza della proroga ex lege nei registri immobiliari, l'Agenzia ha ribadito l'assenza di un'esplicita novità normativa nella disciplina della pubblicità. Secondo l'Amministrazione finanziaria, l'effetto sostanziale della proroga si correla automaticamente alla nuova disciplina sulla durata dei contratti e non necessita di alcuna formalità pubblicitaria per la sua esplicazione. Tale conclusione è rafforzata anche dall'assenza di un atto formalmente idoneo (come una sentenza, atto pubblico o scrittura privata autenticata, ai sensi dell'articolo 2657 c.c.) che possa costituire titolo per l'esecuzione di una formalità nei registri immobiliari. Resta, comunque, sempre salva la possibilità di pubblicare un evento giuridico se contenuto in un atto che rispetti i requisiti di forma richiesti dall'articolo 2657 c.c.. Conclusioni Le conclusioni dell'Agenzia delle Entrate sottolineano una distinzione cruciale: l'introduzione di una durata minima per i contratti preliminari di superficie nel settore energetico (che ne rafforza la validità sostanziale) non ha comportato un'automatica modifica delle norme civilistiche che regolano l'opponibilità ai terzi e l'efficacia prenotativa della trascrizione. L'efficacia della trascrizione del preliminare, destinata a "prenotare" gli effetti del futuro definitivo, rimane temporalmente limitata dal Codice Civile.

Contratti di superficie rinnovabili: limiti di efficacia della trascrizione preliminare

Efficacia sostanziale del contratto vs. effetti pubblicitari del preliminare: il decreto Agricoltura non deroga all'articolo 2645-bis c.c.

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