Partenariato pubblico privato: la cessione di immobili dal Comune è soggetta a IVA

Con la risposta n. 151 del 10 giugno 2025 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che l'alienazione di aree edificabili e fabbricati da parte di un Comune a favore di un Concessionario, effettuata a titolo di contributo in natura (ex art. 177, comma 6, del D.Lgs. n. 36/2023) nell'ambito di un contratto di concessione stipulato per un partenariato pubblico privato, assume rilevanza ai fini IVA. Il quesito del Comune e l'equilibrio economico-finanziario Il Comune istante ha avviato un intervento di riqualificazione urbana tramite un contratto di concessione nell'ambito del Partenariato Pubblico Privato (PPP). A fronte degli ingenti costi a carico del Concessionario (Società Y), il Comune ha previsto un intervento pubblico di sostegno ex art. 177, comma 6, del D.Lgs. n. 36/2023. Tale sostegno si concretizza nella cessione gratuita al Concessionario di alcuni immobili (aree su cui insisteranno i nuovi edifici, parte di un edificio ristrutturato e parte del parcheggio interrato). Il trasferimento della proprietà è previsto tramite un apposito contratto di compravendita. Il Comune, pur svolgendo abitualmente attività IVA rilevanti, ha sempre ritenuto le cessioni di terreni fuori campo IVA per carenza del presupposto soggettivo, in quanto operate nell'esercizio del proprio potere autoritativo (iure imperii) ai sensi dell'art. 4, comma 5, del D.P.R. n. 633/1972. Di conseguenza, l'Istante ha chiesto all'Agenzia se l'alienazione di tali beni debba essere assoggettata a IVA o esclusa per carenza del presupposto soggettivo, con conseguente applicazione dell'imposta di registro proporzionale del 9%. L'analisi del presupposto soggettivo IVA per gli Enti Pubblici L'Agenzia delle Entrate ha concentrato l'analisi sulla sussistenza del presupposto soggettivo. Per gli enti pubblici, l'articolo 13 della Direttiva IVA 112/2006/CE e l'art. 4, comma 5, del D.P.R. n. 633/1972 stabiliscono che essi non sono considerati soggetti passivi IVA per le attività svolte in quanto pubbliche autorità (iure imperii). La giurisprudenza unionale e di Cassazione (cfr. sentenze C-72/13, C-604/19, n. 26208/2021) chiarisce che l'elemento dirimente non è l'oggetto o lo scopo dell'attività, ma se l'ente agisca nella veste di soggetto di diritto pubblico (rapporto di diritto pubblico) o in quella di diritto privato (rapporto di carattere privatistico), alle condizioni giuridiche proprie degli operatori economici privati. L'analisi deve vertere sull'insieme delle modalità di svolgimento delle attività, in particolare sulla natura del rapporto giuridico intercorrente: se caratterizzato dall'esercizio di poteri unilaterali autoritativi dell'ente pubblico; se si svolge su base pattizia, con disciplina bilaterale delle reciproche posizioni soggettive. L'Agenzia rileva che i rapporti tra il Comune e il Concessionario sono regolati dal contratto di concessione nell'ambito del PPP. Tale schema è definito dagli artt. 174 e segg. del D.Lgs. n. 36/2023, che prevede un rapporto contrattuale di lungo periodo, la significativa copertura finanziaria da parte del privato, l'allocazione del rischio operativo in capo al privato e la realizzazione e gestione del progetto da parte dello stesso. Nel caso specifico, l'Agenzia conclude che: i rapporti sono di natura contrattuale, fondati su pattuizioni bilaterali e reciproche prestazioni e controprestazioni, con modalità tipiche degli operatori economici privati; la natura contrattuale è confermata dalle clausole di risoluzione del contratto e penalità per inadempimento e risarcimento danni, strumenti tipici che regolano il sinallagma contrattuale; la cessione degli immobili, sebbene a titolo di contributo (ex art. 177, comma 6, D.Lgs. n. 36/2023), non può essere considerata isolatamente, in quanto è posta in essere nell'ambito del generale rapporto di carattere sinallagmatico (scambio di prestazioni) regolato dal contratto di concessione; il Comune si impegna a trasferire i sedimi a fronte della riqualificazione dell'intera area e della consegna immediata degli immobili ristrutturati e valorizzati; ulteriore conferma della natura pattizia è data dalla previsione di interessi moratori e della facoltà per il Concessionario di chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. in caso di ritardo nella corresponsione del Contributo (ovvero, nel trasferimento dei beni), elementi che attestano l'effettiva corrispettività tra il valore dei beni e l'attività finanziata. In conclusione, l'Amministrazione Comunale non ha agito nell'ambito delle attività di pubblica autorità (iure imperii), ma come un operatore economico privato (iure privatorum). In virtù della natura pattizia e sinallagmatica dell'operazione complessiva di PPP, la cessione degli immobili da parte del Comune a titolo di contributo in natura (anche se formalmente a titolo gratuito) assume rilevanza ai fini IVA.

Partenariato pubblico privato: la cessione di immobili dal Comune è soggetta a IVA

La natura pattizia dell'operazione, anche a titolo di contributo in natura, esclude l'agire iure imperii del Comune, facendo scattare l'imposta sul valore aggiunto

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