Plusvalenza indiretta: tassazione in Italia per il trust estero con immobile

Con la risposta n. 175 del 4 luglio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la plusvalenza realizzata da un Trust opaco non residente (residente negli Stati Uniti) derivante dalla cessione di una partecipazione totalitaria in una società estera, il cui patrimonio è costituito esclusivamente da un immobile abitativo situato in Italia e posseduto da oltre cinque anni, è considerata reddito diverso di natura finanziaria imponibile in Italia ai sensi dell'articolo 23, comma 1-bis, del TUIR. L'Agenzia ha confermato l'applicabilità della tassazione italiana, stabilendo che tale plusvalenza è soggetta a un'imposta sostitutiva del 26 per cento, mentre ha dichiarato inammissibili i quesiti relativi al trattamento fiscale delle successive attribuzioni ai beneficiari residenti, in quanto non riguardanti la sfera giuridica diretta del Trust istante. Il quesito Il caso di specie vedeva coinvolto un Trust discrezionale e opaco, fiscalmente non residente in Italia e senza esercizio di attività d'impresa, che deteneva la totalità delle quote di una società di diritto svizzero (non residente in Italia e priva di stabile organizzazione). Il patrimonio della società estera era costituito unicamente da un immobile ad uso abitativo in Italia, posseduto da oltre cinque anni. Il Trust intendeva cedere le quote e chiedeva se l'eventuale plusvalenza fosse da ritenersi prodotta nel territorio dello Stato, alla luce della normativa interna (articolo 23, comma 1-bis, del TUIR) e della Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-USA. L'Istante sollevava il dubbio sulla possibile irrilevanza del possesso ultra-quinquennale dell'immobile, che, se detenuto direttamente, avrebbe escluso la tassazione della plusvalenza immobiliare per mancanza di intento speculativo (articolo 67, comma 1, lettera b, del TUIR). Il parere dell'Agenzia delle Entrate L'Agenzia delle Entrate, richiamando l'introduzione dell'articolo 23, comma 1-bis, del TUIR (Legge di Bilancio 2023, articolo 1, comma 96), ha confermato la rilevanza fiscale della plusvalenza. Tale norma stabilisce che i redditi diversi realizzati mediante la cessione di partecipazioni in società ed enti non residenti, il cui valore deriva per più della metà da beni immobili situati in Italia, si considerano prodotti nel territorio dello Stato. La disposizione è volta a contrastare fenomeni di arbitraggio fiscale, parificando la cessione di partecipazioni in società immobiliari alla cessione diretta degli immobili ("partecipazioni immobiliari"), in linea con l'articolo 13, paragrafo 4, del Modello di Convenzione OCSE. L'Agenzia non ha accolto l'interpretazione del contribuente. La plusvalenza da cessione di partecipazioni rientra nei redditi diversi di natura finanziaria (articolo 67, comma 1, lettere c) e c-bis), non essendo applicabile la disciplina restrittiva prevista per le plusvalenze immobiliari dirette (articolo 67, comma 1, lettera b), che esclude la tassazione dopo il quinto anno di possesso. Di conseguenza, il possesso ultra-quinquennale dell'immobile da parte della società partecipata è irrilevante ai fini della tassazione della plusvalenza da cessione delle quote. Si evidenzia che non rilevano ai fini del calcolo della soglia del 50% gli "immobili merce" (alla cui produzione o scambio è diretta l'attività) e gli "immobili strumentali" (utilizzati direttamente nell'esercizio dell'impresa). Nel caso di specie, l'immobile era ad uso abitativo e detenuto come immobilizzazione, quindi rilevante. Trattamento fiscale e coordinamento con la Convenzione Italia-USA La plusvalenza è determinata come reddito diverso di natura finanziaria, calcolata come differenza tra il corrispettivo di vendita e il costo di acquisto della partecipazione in capo al disponente (articolo 68, comma 6, del TUIR). La tassazione avviene in capo al Trust con l'imposta sostitutiva del 26 per cento. L'Agenzia ha inoltre verificato il coordinamento con la Convenzione Italia-USA. Ai fini convenzionali, l'articolo 13, paragrafo 1, della Convenzione, letto in combinato disposto con l'articolo 1, paragrafo 12, del Protocollo, equipara le partecipazioni in società il cui patrimonio consiste interamente o principalmente in beni immobili situati in Italia a beni immobili. Questo attribuisce all'Italia, in quanto Stato della fonte, la potestà impositiva concorrente (con lo Stato di residenza del Trust, in questo caso gli Stati Uniti), confermando che l'imposizione interna non è incompatibile con il Trattato. Inammissibilità dei quesiti relativi ai beneficiari L'Agenzia ha dichiarato inammissibili i quesiti che riguardavano il trattamento fiscale (ai fini diretti e indiretti) delle eventuali successive attribuzioni del ricavato della vendita ai beneficiari residenti in Italia. L'istanza di interpello (articolo 11, comma 1, Legge 212/2000, Statuto dei diritti del contribuente) è ammissibile solo per conoscere il trattamento tributario di atti o operazioni riconducibili direttamente alla sfera di interessi del soggetto istante. I quesiti in esame riguardavano invece la sfera giuridica dei beneficiari (soggetti diversi dal Trust istante), i quali avrebbero dovuto presentare autonomamente istanza per definire la concreta attribuzione da parte del Trust.

Plusvalenza indiretta: tassazione in Italia per il trust estero con immobile

La plusvalenza da cessione di quote di una società estera con immobile italiano è reddito diverso di natura finanziaria, imponibile con imposta sostitutiva del 26%

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