Decadenza prima casa e riacquisto all’estero: salvaguardia estesa

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 29 del 12 febbraio 2025, ha stabilito che non si verifica la decadenza dall'agevolazione "prima casa" per l'alienazione infraquinquennale di un immobile situato in Italia se, entro un anno dalla vendita, il contribuente acquista un terreno edificabile all'estero destinato alla costruzione della propria abitazione principale, a condizione che il fabbricato giunga ad esistenza nei suoi aspetti strutturali essenziali (rustico e copertura) entro il medesimo termine annuale e sia adibito a dimora abituale. Tale principio è applicabile a patto che il contribuente fornisca una documentazione probatoria "adeguata" e tradotta, che consenta all'Ufficio un controllo puntuale, anche avvalendosi degli strumenti di cooperazione amministrativa internazionale. Quesito: riacquisto di terreno edificabile estero per evitare la decadenza "prima casa" Il caso in esame riguarda un contribuente residente all'estero e iscritto all'A.I.R.E., che nel maggio 2020 ha acquistato un immobile in Italia usufruendo dell'agevolazione "prima casa" e lo ha alienato nel luglio 2024, prima del decorso del quinquennio. Entro l'anno dall'alienazione (settembre/ottobre 2024), l'Istante manifesta l'intenzione di acquistare un terreno edificabile sito all'estero, ove intende costruire la sua nuova abitazione principale. La domanda rivolta all'Agenzia è se l'acquisto di tale terreno all'estero per la successiva costruzione, effettuato entro l'anno dalla vendita dell'immobile agevolato, consenta di evitare la decadenza dal beneficio "prima casa" di cui al comma 4 della Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 (TUR). Parere dell'Agenzia delle Entrate: riacquisto estero esteso alla fattispecie di costruzione su terreno L'Agenzia ripercorre la disciplina della decadenza dall'agevolazione "prima casa" in caso di alienazione infraquinquennale, prevista dal comma 4 della Nota II-bis, art. 1, Tariffa, Parte Prima, TUR. La decadenza è scongiurata nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. L'Amministrazione finanziaria ricorda come tale eccezione sia stata estesa: all'acquisto di un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificarne l'effettivo utilizzo come dimora abituale (circolare n. 31/E del 2010, par. 3.2); al caso in cui l'alienante, entro l'anno, compri un terreno sul quale costruire l'immobile, sempre da destinare ad abitazione principale (circolare n. 38/E del 2005, par. 5.2, e risoluzione n. 44/E del 2004). Combinando i due principi, l'Agenzia conclude che non opera la decadenza qualora il terreno ove costruire l'immobile da adibire ad abitazione principale sia riacquistato all'estero, entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato sito in Italia. Requisiti per l'estensione del beneficio Tuttavia, l'applicazione di questa estensione è subordinata a due requisiti essenziali, da dimostrare all'Ufficio competente: venuta ad esistenza dell'immobile entro l'anno: non è sufficiente il solo acquisto del terreno entro l'anno; è necessario che entro tale termine il fabbricato destinato ad abitazione principale venga ad esistenza. Ai sensi dell'articolo 2645-bis, comma 6, c.c., è sufficiente che esista almeno un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia stata completata la copertura; adibizione a dimora abituale: l'immobile, una volta esistente, deve essere effettivamente adibito a dimora abituale. Documentazione probatoria richiesta all'Istante L'Ufficio dovrà valutare se l'Istante rientri nell'ipotesi eccezionale di salvaguardia del beneficio "prima casa". A tal fine, il contribuente è tenuto a presentare una documentazione probatoria "adeguata", che deve essere apostillata e tradotta in lingua italiana (Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961). La documentazione richiesta include: copia del rogito notarile di acquisto del terreno; progetto di costruzione dell'abitazione principale e relativi permessi delle autorità locali competenti; contratto di appalto; documentazione comprovante la dimora abituale nell'immobile all'estero (es. fatture di fornitura di luce, acqua o gas); certificazione delle Autorità competenti estere sulla destinazione edificatoria del terreno secondo i piani urbanistici locali e sull'eventuale presenza di vincoli; documento rilasciato dalle Autorità estere che attesti la variazione dell'unità immobiliare (da terreno edificabile a fabbricato a uso abitativo) in un intervallo di tempo preordinato, per provare che l'unità immobiliare "nei suoi aspetti strutturali essenziali" è venuta ad esistenza come fabbricato ad uso abitativo entro un anno dalla suddetta alienazione. L'Agenzia specifica che l'invio di tale documentazione non preclude all'ufficio accertatore la successiva attività ordinaria di controllo, sia per la liquidazione dell'imposta che per la valutazione dell'idoneità probatoria della documentazione stessa. Osservazioni La risposta n. 29/2025 consolida l'orientamento dell'Agenzia volto a una lettura estensiva della norma di salvaguardia, in linea con la ratio di agevolare la mobilità immobiliare del contribuente senza penalizzare chi, pur alienando l'immobile agevolato, manifesta un'intenzione abitativa coerente con lo spirito della legge. L'aspetto cruciale, e di maggiore rigore, risiede nell'applicazione stringente del requisito temporale del rustico/copertura (fabbricato venuto ad esistenza) anche in un contesto internazionale. L'onere probatorio a carico del contribuente residente all'estero risulta particolarmente gravoso e richiede la produzione di certificazioni estere sulla natura edificabile e sulla variazione dello status dell'immobile entro l'anno, elementi che potrebbero presentare complessità operative e di coordinamento tra ordinamenti giuridici.

Decadenza prima casa e riacquisto all’estero: salvaguardia estesa

Il fabbricato deve giungere ad esistenza nei suoi aspetti strutturali essenziali (rustico e copertura) entro il medesimo termine annuale ed essere adibito a dimora abituale

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