Bonus casa non residenti: requisiti stringenti sulla definizione di “abitazione principale”

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 273 del 27 ottobre 2025, fornisce un importante chiarimento in merito alla fruibilità della detrazione maggiorata prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (il cosiddetto "Bonus Casa" ex articolo 16-bis del TUIR) a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024). La pronuncia è di particolare interesse per i contribuenti fiscalmente residenti all'estero e iscritti all'AIRE che possiedono immobili in Italia. La questione giuridica: detrazione ordinaria vs. maggiorata Un cittadino italiano, fiscalmente residente in Svizzera e iscritto all'AIRE, dopo aver completato nel 2025 lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo su un immobile di proprietà situato in Italia — utilizzato solo per brevi soggiorni personali e adempimenti amministrativi — ha interpellato l'Agenzia circa la misura della detrazione IRPEF applicabile: il 36 per cento (aliquota base per il 2025) o il 50 per cento (aliquota maggiorata). La Legge di Bilancio 2025 ha, infatti, ridisegnato la disciplina delle detrazioni per gli interventi ex articolo 16-bis del TUIR, prevedendo: un'aliquota ordinaria del 36% per le spese sostenute nel 2025 (e 30% per il 2026/2027); un'aliquota maggiorata del 50% per le spese sostenute nel 2025 (e 36% per il 2026/2027) a condizione che gli interventi siano realizzati sull'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. L'interpretazione rigorosa del requisito di "abitazione principale" L'Agenzia delle Entrate fonda la sua risposta sull'analisi del requisito di "abitazione principale", la cui soddisfazione è l'unica condizione per l'applicazione dell'aliquota potenziata. A tal fine, la circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 richiama, per coerenza con la prassi già adottata in materia di Superbonus (circolare n. 13/E del 2023), la definizione contenuta nel comma 3-bis dell'articolo 10 del TUIR. Secondo tale norma: «per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente». Elemento cruciale è, dunque, l'abituale dimora. In coerenza con precedenti pronunce di prassi, l'Agenzia ribadisce un principio cardine: la residenza all'estero esclude in via definitiva la possibilità che l'immobile posseduto in Italia possa essere considerato dimora abituale. La conclusione e la misura della detrazione spettante Nel caso di specie, poiché l'Istante ha dichiarato di essere fiscalmente residente in Svizzera, l'immobile in Italia non può considerarsi adibito ad "abitazione principale" secondo la definizione sopra esposta. Di conseguenza, il contribuente non può beneficiare della detrazione nella misura potenziata del 50 per cento. La detrazione applicabile è, pertanto, quella ordinaria del 36 per cento delle spese sostenute nel 2025 (fermo restando il rispetto delle altre condizioni normative non oggetto di valutazione nell'interpello). Il chiarimento conferma il rigore dell'Amministrazione finanziaria nel circoscrivere l'applicazione delle aliquote maggiorate a fattispecie che presentino un effettivo legame di residenzialità e dimora stabile in Italia, escludendo, in linea di principio, i soggetti che hanno il loro centro di interessi vitali e dimora abituale all'estero.

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