Tardiva registrazione locazioni pluriennali: sanzione calcolata sulla prima annualità

L'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2025, interviene per fornire un cruciale chiarimento in merito alla determinazione della sanzione applicabile in caso di tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani a durata pluriennale soggetti all'imposta di registro. La risoluzione, che si fonda sul consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, segna un significativo superamento della precedente prassi amministrativa. Il quadro normativo e la prassi precedente L'articolo 69 del Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (TUR), come modificato, stabilisce la sanzione amministrativa in misura proporzionale (centoventi per cento o quarantacinque per cento in caso di ritardo non superiore a 30 giorni) commisurata all'«imposta dovuta». In base all'articolo 43, comma 1, lettera h), del TUR, la base imponibile per i contratti a contenuto patrimoniale è costituita dall'ammontare dei corrispettivi pattuiti per l'intera durata del contratto. Tuttavia, l'articolo 17, comma 3, del TUR, con riferimento ai contratti di locazione pluriennale, concede al contribuente la facoltà di versare l'imposta in unica soluzione sull'intero corrispettivo o annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno. La precedente circolare n. 26/E del 2011, pur in materia di cedolare secca, aveva indirettamente stabilito che, anche per i contratti soggetti a imposta di registro, la sanzione per omessa o tardiva registrazione dovesse essere commisurata all'imposta calcolata sull'ammontare dei corrispettivi pattuiti per l'intera durata del contratto, indipendentemente dalla modalità di versamento scelta (annuale o unica soluzione). Il consolidato orientamento della Corte di Cassazione La giurisprudenza di legittimità, in particolare la Sezione V della Corte di Cassazione, con diverse pronunce (ad esempio, n. 1981, n. 2357 e n. 17657 del 2024), ha consolidato l'orientamento secondo cui la sanzione per tardiva registrazione, ex articolo 69 del TUR, deve essere commisurata all'imposta dovuta sul canone pattuito per la prima annualità, nel caso in cui il contribuente abbia optato per il pagamento annuale dell'imposta. Tale conclusione si basa sul riconoscimento della natura annuale dell'imposta di registro sui canoni di locazione. La facoltà di pagamento in unica soluzione è considerata una deroga, introdotta in funzione di anticipazione finanziaria per l'erario e incentivata dalla riduzione dell'imposta. La Corte ha evidenziato la necessità che sussista un nesso di causalità e proporzionalità tra l'illecito e la sanzione. Qualora il contribuente abbia scelto il pagamento annuale, l'imposta dovuta al momento della registrazione (tardiva) è solo quella relativa alla prima annualità. Non si può configurare un ritardo o un'omissione per le annualità successive e non ancora scadute. La nuova indicazione di prassi dell'Agenzia delle Entrate In parziale superamento delle indicazioni precedenti, e in accoglimento del principio enunciato dalla Cassazione, l'Agenzia delle Entrate stabilisce che in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione pluriennale, soggetto a imposta di registro e per il quale si sia optato per il pagamento annuale dell'imposta, la sanzione ex articolo 69 del TUR deve essere commisurata all'imposta di registro calcolata sull'ammontare del canone relativo alla prima annualità. Per quanto concerne le annualità successive alla prima, trova applicazione la sanzione per tardivo versamento prevista dall'articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La risoluzione n. 56/2025 non esclude, per i contratti con opzione per la cedolare secca, l'applicazione della sanzione in misura fissa (250 euro per l'omessa o 150 euro per la tardiva registrazione, se non superiore a 30 giorni), in linea con l'articolo 69 del TUR come modificato dal D.Lgs. n. 81 del 2025, che ha introdotto sanzioni minime anche in assenza di imposta dovuta per l'applicazione di regimi sostitutivi o agevolativi. Gestione dei procedimenti pendenti Gli Uffici dovranno riesaminare i procedimenti pendenti alla luce dei chiarimenti forniti dall'Amministrazione finanziaria, applicando i principi di proporzionalità e ragionevolezza affermati dalla giurisprudenza. Resta ferma per il contribuente la possibilità di accedere al ravvedimento operoso ai sensi dell'articolo 13 del D.Lgs. n. 472/1997, ove ne ricorrano i presupposti. L'adozione di questa nuova prassi da parte dell'Agenzia delle Entrate rappresenta un'importante tutela per il contribuente che abbia scelto il versamento annuale, garantendo coerenza tra la modalità di assolvimento del tributo e la commisurazione della relativa sanzione.

Contenuto riservato. Abbonati adesso e scopri tutti i vantaggi

Lascia un commento Annulla risposta