Maso chiuso: stop al beneficio se la pertinenza è concessa a terzi

La concessione in godimento a terzi di un fabbricato qualificato come pertinenza di un terreno agricolo parte di un maso chiuso, prima del decorso del quinquennio dall’acquisto, comporta la decadenza dall’agevolazione prevista dalla legge montana (Dpr n. 601/1973). Tale concessione, infatti, interrompe il vincolo funzionale tra il fabbricato e il fondo agricolo. Lo afferma l’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 262 del 13 ottobre 2025, tramite la quale chiarisce un aspetto relativo alla decadenza dal beneficio previsto dall’articolo 9, comma 2, Dpr n. 601/1973 (legge montana), il quale dispone che “nei territori montani – come definiti al primo comma – i trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, sono soggetti alle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa e sono esenti dalle imposte catastale e di bollo. Le agevolazioni di cui al presente comma si applicano anche ai trasferimenti a favore di soggetti che, pur non essendo iscritti nella gestione previdenziale e assistenziale di cui al primo periodo, con apposita dichiarazione contenuta nell'atto di acquisto, si impegnano a coltivare o a condurre direttamente il fondo per un periodo di cinque anni; i predetti soggetti decadono dalle agevolazioni se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti di acquisto, alienano volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente. Le stesse agevolazioni si applicano anche a favore delle cooperative agricole che conducono direttamente i terreni”. Il caso Il caso esaminato riguarda un contribuente che ha acquistato, nel 2024, un maso chiuso, beneficiando della descritta agevolazione fiscale in virtù dell’impegno assunto nell’atto di compravendita a coltivare direttamente i terreni per almeno cinque anni. Il contribuente ha inoltre dichiarato che i fabbricati del maso costituiscono pertinenze dei terreni agricoli. Successivamente all’acquisto, lo stesso contribuente ha manifestato l’intenzione di concedere in comodato gratuito un appartamento del maso alla propria partner, giustificando tale scelta con motivazioni di natura familiare. In particolare, egli ritiene che tale concessione non comprometta il vincolo di pertinenzialità né l’impegno alla conduzione diretta del fondo, sostenendo che il maso dispone di un’altra abitazione per il conduttore e che la partner contribuirebbe alla gestione dell’attività agricola. Il parere dell'Agenzia delle Entrate L’Agenzia delle Entrate, nel fornire il proprio parere, ha innanzitutto richiamato la definizione di “territori montani” e le condizioni soggettive e oggettive per accedere all’agevolazione, ribadendo che il beneficio fiscale è riconosciuto anche a soggetti non iscritti alla gestione previdenziale agricola, purché si impegnino formalmente a coltivare o condurre direttamente il fondo per cinque anni. Tuttavia, la normativa prevede la decadenza dall’agevolazione qualora, prima della scadenza del quinquennio, il beneficiario alieni volontariamente i terreni o cessi di coltivarli o condurli direttamente. Un punto centrale del ragionamento dell’Agenzia riguarda la nozione di pertinenzialità, che secondo l’articolo 817 del codice civile richiede sia la volontà del proprietario di destinare durevolmente un bene accessorio al servizio di quello principale, sia un rapporto funzionale concreto tra i due beni. Tale vincolo deve essere effettivo e continuativo, e la sua verifica costituisce un giudizio di fatto. Al riguardo, come chiarito dalla risoluzione n. 6/2015 “l'elemento soggettivo sussiste, dunque, in presenza della volontà, espressa o tacita, da parte di chi ne abbia il potere, di destinare a servizio od ornamento del bene principale il bene accessorio. L'elemento oggettivo, invece, si caratterizza per l'instaurazione protratta nel tempo di un rapporto di complementarietà economico-giuridica, fondato sulla subordinazione funzionale di un bene rispetto a quello principale. L'accertamento, quindi, della sussistenza o meno di vincolo pertinenziale comporta 'un giudizio di fatto'”. La giurisprudenza ha inoltre chiarito che i fabbricati rurali, per essere considerati pertinenze, devono essere funzionali all’attività agricola, come abitazioni del conduttore, uffici aziendali o strutture agrituristiche (cfr Cassazione n. 15739/2007). Alla luce di questi principi, l’Agenzia ha concluso che la concessione in godimento a terzi di un fabbricato qualificato come pertinenza, prima del decorso del quinquennio, comporta la decadenza dall’agevolazione. Tale concessione, infatti, interrompe il vincolo funzionale tra il fabbricato e il fondo agricolo, rendendo il bene non più strumentale all’attività agricola condotta direttamente dal beneficiario. Anche se il contribuente continua a coltivare i terreni, la cessione del godimento del fabbricato a soggetti terzi, come nel caso della partner, altera la destinazione concreta ed effettiva del bene, che non risulta più al servizio dell’impresa agricola. Infine, l’Agenzia ha sottolineato che le norme agevolative, in quanto eccezionali, devono essere interpretate restrittivamente e non possono essere estese oltre i limiti previsti dalla legge. Pertanto, qualsiasi utilizzo difforme dei beni oggetto dell’agevolazione, anche se motivato da esigenze personali o familiari, non può essere ammesso se comporta la perdita dei requisiti previsti dalla normativa.

Maso chiuso: stop al beneficio se la pertinenza è concessa a terzi

Anche se il contribuente continua a coltivare i terreni, l’alienazione del fabbricato a favore della partner altera la destinazione effettiva del bene, che non risulta più al servizio dell’impresa agricola

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