Agevolazione prima casa e rivendita dell’immobile pre-posseduto: termine di due anni esteso

La risposta n. 127 del 5 maggio 2025 dell'Agenzia delle Entrate fornisce un'importante chiarimento in merito all'applicazione temporale del nuovo termine biennale per l'alienazione dell'immobile agevolato pre-posseduto, introdotto dall'articolo 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025). La disciplina "prima casa" richiede, tra le altre condizioni, che l'acquirente non sia titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti su altra abitazione acquistata con i medesimi benefici. Il comma 4-bis della Nota II-bis all'articolo 1 del TUR prevede che l'acquirente possa fruire nuovamente dell'agevolazione a condizione che l'immobile agevolato pre-posseduto venga alienato. Prima della modifica, il termine per tale alienazione era di un anno. L'Istante, che aveva acquistato un secondo immobile con il beneficio il 25 gennaio 2024 impegnandosi a vendere il primo entro un anno (quindi entro il 25 gennaio 2025) , ha chiesto conferma se la nuova dilazione a due anni si applicasse ai "rogiti stipulati nel 2024 per i quali il termine annuale non sia scaduto al 31 dicembre 2024". La modifica normativa: da un anno a due anni L'intervento legislativo della Legge di Bilancio 2025 ha raddoppiato il termine per vendere la "prima casa" pre-posseduta, portandolo da uno a due anni dalla data del nuovo acquisto. Questo ampliamento si applica ai casi in cui il contribuente acquista un nuovo immobile con le agevolazioni (secondo acquisto agevolato), pur non soddisfacendo momentaneamente il requisito di non titolarità di diritti su altra casa acquistata con i medesimi benefici. In sostanza, il comma 116, modificando il comma 4-bis della Nota II-bis, all'articolo 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 131/1986 (TUR) , concede due anni di tempo per allinearsi al requisito di legge, evitando la decadenza dai benefici sul secondo acquisto. La decorrenza e l'interpretazione retroattiva L'Agenzia delle Entrate, richiamando un precedente chiarimento (risposta fornita all'8° Forum dei Commercialisti del 27 gennaio 2025), conferma la tesi del contribuente. Il citato articolo 1, comma 116, non ha previsto che l'estensione temporale fosse riservata esclusivamente agli atti di acquisto stipulati a partire dal 1° gennaio 2025. Di conseguenza, la nuova disposizione si applica anche a tutti i casi in cui, alla data di entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025 (31 dicembre 2024 o 1° gennaio 2025 a seconda della fonte), il termine annuale per la rivendita dell'immobile pre-posseduto non sia ancora decorso. Nel caso specifico, l'acquisto del secondo immobile risaliva al 25 gennaio 2024; il termine annuale era quindi in corso di validità al 31 dicembre 2024. Conclusioni L'interpretazione adottata dall'Agenzia è favorevole al contribuente e riconosce una sostanziale efficacia retroattiva (o meglio, validità per i termini in corso) alla norma agevolativa, trattandosi di un favor in materia di decadenza. L'Istante, grazie a questa interpretazione, ha visto il suo termine di alienazione estendersi dal 25 gennaio 2025 al 25 gennaio 2026 , potendo così regolarizzare la sua posizione ed evitare la revoca dei benefici "prima casa" sul nuovo acquisto. La risposta n. 127/2025 cristallizza, quindi, un principio di diritto rilevante in tema di successione delle leggi tributarie nel tempo, confermando che i termini di adempimento non ancora scaduti beneficiano dell'allungamento previsto dal nuovo disposto normativo.

Agevolazione prima casa e rivendita dell’immobile pre-posseduto: termine di due anni esteso

Il recente raddoppio del periodo a disposizione in caso di secondo acquisto agevolato vale sia per l’obbligo di cessione dell’immobile pre-posseduto sia per vedersi riconosciuto il credito d’imposta

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