Cedolare secca partite IVA: il Mef ribadisce il no all’estensione
Sulle pronunce della Cassazione si valuta il ricorso alle Sezioni Unite. Le dichiarazioni nel Question Time in Senato del 25 settembre
Il regime fiscale della cedolare secca, introdotto dall’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, rappresenta da anni un terreno fertile per il contenzioso tributario. La sua applicabilità ai contratti di locazione di unità immobiliari a uso abitativo, stipulati con conduttori titolari di partita IVA, è il fulcro di un dibattito che vede contrapposte l’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza di legittimità.
La linea restrittiva dell’Agenzia delle Entrate
La prassi amministrativa, come evidenziato sul sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate e ribadito in diverse sedi, ha sempre sposato una tesi rigorosamente esclusiva. L’Agenzia ritiene che la tassazione agevolata non possa trovare applicazione nei contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, anche qualora l’immobile sia destinato alle finalità abitative di dipendenti o collaboratori (cd. uso foresteria). Tale interpretazione è motivata dalla ratio della norma, individuata nel contrasto all’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative, escludendo così dal perimetro agevolativo le operazioni connesse all’attività professionale o imprenditoriale.
Questa posizione è stata riaffermata con forza anche di recente, in risposta a specifiche interrogazioni parlamentari in Commissione Finanze, dove il MEF, facendosi portavoce dell’Agenzia, ha difeso la propria lettura.
La svolta della Cassazione: l’esclusione solo per il locatore
Il panorama interpretativo ha subito un’importante scossa a seguito di una serie di pronunce della Corte di Cassazione. La sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 ha segnato un punto di rottura, stabilendo un principio giuridico che cambia le carte in tavola rispetto alla consolidata prassi del Fisco.
Secondo gli Ermellini, l’esclusione prevista dall’articolo 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011 deve essere interpretata in senso restrittivo e riferita esclusivamente al locatore. Il citato comma 6 recita: “La cedolare secca non può essere esercitata per i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni“.
La Suprema Corte ha chiarito che il dettato normativo si focalizza sulla qualifica del soggetto che pone in essere l’attività di locazione. Di conseguenza, nel rispetto della condizione di destinazione abitativa dell’immobile – requisito oggettivo essenziale del regime -, l’opzione per la cedolare secca resta possibile anche se il conduttore (che resta pur sempre una persona fisica nel caso di uso foresteria, anche se rappresentante dell’ente) esercita un’attività d’impresa o di lavoro autonomo.
Questo orientamento è stato poi consolidato dalle successive sentenze gemelle n. 12076 e 12079 del 7 maggio 2025, arrivate esattamente un anno dopo la pronuncia pioniera. In queste ultime, la Corte ha ribadito la continuità del principio, riconoscendo la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca anche quando il conduttore stipula il contratto nell’esercizio della propria attività professionale, a patto che l’immobile mantenga la sua finalità abitativa (cfr. locazioni a uso foresteria per dipendenti).
Sviluppi e prospettive
A fronte del consolidamento giurisprudenziale, che smonta l’interpretazione letterale finora adottata dal Fisco e difesa dal MEF come “maggiormente coerente con la ratio“, si è creato un evidente contrasto ermeneutico.
Attualmente, sebbene l’orientamento della Cassazione sia netto, le procedure amministrative, in particolare il modello RLI, utilizzato per esercitare l’opzione, continuano a riflettere la linea restrittiva dell’Agenzia, mantenendo di fatto le porte chiuse ai locatori in questa specifica casistica.
La palla, secondo quanto emerso anche da recenti dichiarazioni, è destinata a tornare al centro del campo in attesa di una decisione definitiva che possa dirimere il conflitto. Data la rilevanza della questione e il consistente contenzioso generato, è altamente probabile che la parola finale spetti alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, la cui pronuncia sarà cruciale per stabilire la corretta esegesi dell’articolo 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011 e per garantire la certezza del diritto agli operatori del settore.