Compravendita immobiliare: l’IVA non salva dall’accertamento di valore

Con l’ordinanza n. 22149 del 31 luglio 2025, la Corte di cassazione ha segnato un punto fermo di rilevante impatto tecnico-giuridico: l’accertamento di valore, disciplinato dagli articoli 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986 (TUR), può essere legittimamente attivato dall’Agenzia delle Entrate anche per i trasferimenti immobiliari che, pur essendo soggetti a IVA, prevedono il pagamento delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale. Questa pronuncia chiarisce un’area di incertezza e rafforza il potere di verifica dell’amministrazione finanziaria. La vicenda giudiziaria e la tesi del contribuente Il caso ha riguardato la compravendita di un immobile strumentale tra due società. Sebbene l'operazione fosse assoggettata a IVA, le imposte ipotecaria (3%) e catastale (1%) erano dovute in misura proporzionale, mentre l'imposta di registro era fissa (200 euro), in conformità con le modifiche introdotte dal D.L. n. 223/2006. A seguito di una rettifica del valore dichiarato, il contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo che l'ufficio non potesse accertare il valore venale del bene in un'operazione già soggetta a IVA, per la quale le imposte ipotecaria e catastale dovevano essere calcolate sul corrispettivo dichiarato e non sul valore in comune commercio. Le motivazioni della Cassazione e le conseguenze pratiche La Corte di cassazione ha respinto la tesi dei contribuenti. La Suprema Corte ha chiarito che, quando le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura proporzionale, la base imponibile per tali tributi non è il corrispettivo pattuito, bensì il valore venale in comune commercio del bene. Questo vale anche se l’operazione di compravendita è assoggettata a IVA e non a imposta di registro proporzionale. La Corte ha quindi legittimato l’operato dell’Ufficio che aveva emesso l’accertamento per recuperare la maggiore imposta dovuta. Pertanto, anche nelle compravendite immobiliari soggette a IVA, se le imposte ipotecaria e catastale sono proporzionali, l’ufficio ha la facoltà di procedere con l’accertamento di valore per garantire la corretta tassazione del trasferimento, non solo a livello di imposta di registro ma anche per i tributi ipotecari e catastali. Riferimenti normativi e giurisprudenziali L’ordinanza fa leva su un principio consolidato: l’articolo 43 del Tur (che definisce la base imponibile) e l’articolo 51 (che stabilisce il valore venale) si applicano anche alle imposte ipotecaria e catastale dovute in misura proporzionale, indipendentemente dal regime IVA dell’operazione principale. L'orientamento della Cassazione fornisce una guida operativa chiara per l'Agenzia delle Entrate, superando i dubbi interpretativi e rafforzando la posizione dell'amministrazione nel contesto delle verifiche fiscali sui trasferimenti immobiliari.

Compravendita immobiliare: l’IVA non salva dall’accertamento di valore

La Cassazione apre alla rettifica della base imponibile anche sugli immobili strumentali soggetti a IVA

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