Agevolazioni “prima casa”: due anni per vendere l’immobile pre-posseduto

La disciplina delle agevolazioni “prima casa” torna al centro dell’attenzione, grazie alla risposta n. 197 del 30 luglio 2025 con cui l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti di rilievo per contribuenti e operatori professionali. Il documento scioglie i dubbi emersi dopo la modifica normativa introdotta dalla legge di bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge n. 207/2024), che ha raddoppiato – da uno a due anni – il termine entro il quale il contribuente deve alienare l’immobile agevolato già posseduto per mantenere i benefici fiscali in caso di acquisto di una nuova abitazione. Il caso oggetto di interpello L’istante aveva acquistato, nel novembre 2024, una nuova abitazione fruendo sia dell’agevolazione “prima casa” (art. 1, Tariffa, parte I, Nota II-bis, allegata al d.P.R. n. 131/1986) sia del credito d’imposta per il riacquisto previsto dall’art. 7 della legge n. 448/1998. Al momento dell’acquisto risultava già titolare di un immobile “agevolato”, impegnandosi a venderlo entro l’anno, come previsto dalla normativa allora vigente. Con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2025, il termine è stato portato a due anni, e il contribuente ha chiesto se la nuova disposizione fosse applicabile anche agli acquisti precedenti al 1° gennaio 2025 e se il prolungamento temporale consentisse di non perdere il credito d’imposta maturato. L’estensione del termine biennale L’Agenzia delle Entrate ha confermato che il nuovo termine non è limitato ai soli atti di acquisto stipulati dal 2025, ma si applica anche alle operazioni perfezionate nel 2024 per le quali, al 31 dicembre, non era ancora decorso l’anno previsto per l’alienazione. Ne consegue che i contribuenti che si trovano in questa situazione potranno beneficiare del termine esteso senza dover incorrere in decadenze o restituzioni. Il credito d’imposta e la ratio del sistema Il secondo profilo chiarito riguarda la fruizione del credito d’imposta per il riacquisto. Pur essendo rimasta invariata la lettera dell’art. 7 della legge n. 448/1998, l’Agenzia ha richiamato il consolidato orientamento (circ. n. 12/E del 2016 e successivi documenti di prassi), secondo cui il credito spetta anche se il nuovo acquisto precede la vendita della precedente abitazione agevolata. La ratio comune – sottolinea il documento – è quella di favorire la sostituzione della “prima casa” e sostenere il mercato immobiliare. Pertanto, il maggior termine di due anni introdotto nel 2025 deve ritenersi applicabile anche al mantenimento del credito, sempreché l’immobile pre-posseduto venga venduto entro il nuovo limite temporale. Conseguenze e decadenze Il credito d’imposta viene riconosciuto in via provvisoria: se la vendita dell’immobile pre-posseduto non avviene entro due anni dal nuovo acquisto, il contribuente decade sia dall’agevolazione “prima casa” fruita per il riacquisto, sia dal diritto al credito. In tal caso, dovrà procedere alla riliquidazione dell’imposta con applicazione di interessi. La risposta n. 197/2025 si colloca in un filone interpretativo che amplia la tutela del contribuente, rendendo più flessibili i termini per l’alienazione della precedente abitazione e coordinando l’agevolazione “prima casa” con il credito d’imposta. La novità del termine biennale non è quindi solo un mero prolungamento temporale, ma un tassello di politica fiscale che mira a garantire maggiore certezza giuridica e ad incentivare la mobilità abitativa, con effetti potenzialmente rilevanti anche per il mercato immobiliare.

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